文 | 未来之地

万科一年一度的股东会，依然在深圳大梅沙万科中心举行，这座已经运营了 17 年的经典建筑——漂浮的地平线，以绿色和环保理念著称，是万科黄金时代的荣耀象征。

大门口的万科红色 Logo 仍在，但已显旧，有了些时光的痕迹。而曾经造就这座建筑的人，王石、郁亮，都已经不在了。

股东会的议程没有什么特别，大家关心的点也没变，还是万科如何化债、经营能不能转好。深铁为公司提供 25 亿借款、关于发行 H 股的一般性授权的议案，毫无悬念地通过了。

令人感慨的是，出席股东会的管理层，除了 CFO 韩慧华是老万科，其他人全部是深铁、深国资的面孔了。

董事长黄力平来自深铁，去年 10 月接任万科董事长。执行副总裁李刚、李锋、华翠，董秘田钧都来自深铁 / 深圳国资系。

万科，这个以混合所有制、职业经理人制度著称的公司，已彻底 " 大换血 "，事实上变成国企治理了。

郁亮去年作为总裁的出席，已是绝唱。

01

新的管理层传递出来的信息是，深铁和深国资还在积极拯救万科。

管理层透露，2026 年 6 月至 12 月，公司到期公开债规模合计 101.2 亿元，兑付压力依然突出。针对 6 月至 7 月集中到期的 4 只公开债券，公司正在推进展期。

此前，万科已完成 332 亿元公开债偿付，6 只公开债券展期。

其实万科已经在进行债务重组了，只不过与其他房企的境内 / 外一揽子解决方案不同，万科是一笔一笔债务谈展期。

除展期外，万科还在处置资产以回笼资金。5 月初已将食品业务环山集团以 37 亿底价挂牌，教育业务也在转让计划中。

公司还持有普洛斯 21.4% 股份，后者正筹划港股 IPO，估值在 200-300 亿美元，万科持有的股份价值将达 400 亿左右。

随着多个项目如（广信资产包）历史遗留和股权问题的解决，公司抵 / 质押融资仍有空间。

推进经营性业务比如长租公寓、商业地产进行资产证券化，比如 reits、pre-reits。

就目前来看，万科没有债转股的方案，深铁也不希望稀释股份。

经营层面困难仍然很大。公司今年最大的任务是减亏、少亏。

盘活存量资源、闲置土地退出、重塑投资机制，都是管理层正在努力的。

整体来说，房地产销售市场困境未过，但万科手里可打的牌，也不少。

在巨亏 800 多亿的当口召开股东会，来到现场的投资者有近百人，市场对于万科这家昔日地产龙头的关注度仍然很高。

从最高 40 多块到现在的 3 块多，万科 A 股价已是 "20 年地板价 "，被套牢的股东们大部分表现冷静，甚至还有点乐观。

这是一种 " 困境反转 " 的博弈心态，他们赌的是国资背景下万科的生存概率。

当天发布的城市更新文件，更是为地产股和地产行业注入了一针强心剂。当日万科盘中涨停，收盘涨 7.25%。

有机构测算，城市更新五年规划将带来 10 万亿以上的房地产相关投资。

对于万科这样的龙头公司而言，是极大的机遇。很可能是城市化、棚改之后的第三次历史性的大机遇。

这也是很多长期股东一直没有退出万科的原因，他们对它抱有深厚的感情，以及深切的期待。

02

在现场一个特别大的感受是，世界的参差，或者说认知的差异。人们都活在自己的信息茧房里。

当 AI 吸走了市场大部分的资金，当二级市场已经在探讨腾讯是不是落后了，阿里是不是不行了，还有一大部分人仍在关注房地产，看好它的反弹机会。

万科曾是 A 股超级大牛股，对应的是中国经济的高速增长，城市化的极速推进。

上市 35 年来，万科连续 33 年都是盈利的，总归母净利润 3200 多亿，分红 1000 多亿，股价年化收益率最高时达 30%。

但是过去十年，从房地产到新能源汽车再到 AI，中国的产业风口已经转换了两轮，哪怕是新能源，也早已不再是市场的香饽饽。更别提房地产了。

巴菲特早就清仓了比亚迪，蔚小理都在大谈物理 AI、原生 AI。

如今市场的焦点围绕 AI 展开，大模型、光模块、芯片存储、机器人，最新的长鑫科技 IPO 预计市值 2 万亿，智谱上市几个月市值已经 6500 亿了。

这是房地产公司用了几十年也从未达到的高度。作为地产龙头，万科市值最高也不过 4600 多亿；如今内房股市值最高的华润置地，也只有 2100 亿。

这个市场上并不缺钱，但是钱不愿流向房地产。

就像中国居民存款余额已达 171.65 万亿，继续刷新历史最高纪录一样，人们不愿意拿钱出来买房。

市场愿意交易 AI 是交易预期，看好它的未来，但市场不看好房地产的未来，所以不愿意交易。

这才是房地产最本质的问题。

03

5 月 29 日，是粤港澳大湾区车展开幕的第一天，早上，蔚来的李斌来现场宣传，身边围满了人，他前两天刚刚发布了备受关注的新车 ES9，正当红。

下午，万科股东会召开，现场氛围凝重，管理层坦言压力巨大。而这家公司曾经叱咤风云的人物，都已经退场。

这无关好坏，无关能力，只是周期和风口的轮换。

过去两年，万科合计亏损 1300 多亿，其中大部分是资产减值，对应的是中国房地产持续 6 年的大调整，房价的持续下跌。

新能源汽车鼻祖蔚来，创立 11 年来一直在亏损，总计也有上千亿，没人知道它什么时候能真正实现盈利。其他如小鹏、理想、零跑等皆如此。

新能源汽车公司真正实现稳定盈利的，也就比亚迪一家。

AI 大模型公司目前没有一家盈利的，它们连稳定的收入模式都还没找到，但投资者已经砸下大笔资金。

是前面烧钱还是后面亏钱，区别只在于周期和行业而已。

当下，从房地产到新能源到 AI，大家都在玩活下去的游戏。任何产业，任何公司，归根到底都要有收入和盈利，大家没有本质不同。

最后，那些能多次穿越经济周期的公司，才是强者。

04

所以房地产还有戏吗？肯定有。

至少目前它都还有七八万亿的规模，如果城市更新落地实施，规模只会更大。

自 2004 年陷入危机以来，深铁已花费 335 亿的真金白银，救助了万科，深国资也在赌，赌房地产市场企稳回暖。

押注万科，就是押注中国房地产。

不过，房地产也回不到过去那种黄金时代了。

未来的房地产，更多要通过运营来赚钱，能在运营上实现营收和利润的公司，将获得更大的估值。

活下来的万科，还有万物云、长租公寓、印力商业、万纬物流，这些经营性业务，是公司的未来。

傍晚的时候，股东们陆续离开了大梅沙。

17 年前，美国建筑大师 Steven Holl（斯蒂文 · 霍尔），为万科设计建造了这座总部大楼，先锋、前卫，生气勃勃。

17 年后，万科总部已经搬离大梅沙数年，只有股东会放在这里召开，半天的热闹之后便归于沉寂、落寞。

而那些曾信奉 " 建筑赞美生命 " 的人，早已隐身。