（来源：RMB 交易与研究）

最近港股的地产股有点 " 躁动 "。就在 5 月 27 日，摩根士丹利拉着全球头部中介莱坊（Knight Frank）开了场闭门电话会，把香港住宅、写字楼的真实水温一次性摊开了。

结论是：大摩依然坚定看多香港地产，维持 " 行业吸引力（Attractive）" 评级。而莱坊给出的 2026 年预测，比市场预期的还要乐观一点。

一、住宅：豪宅领涨，刚需跟涨。莱坊的判断很直接：

这个判断背后有一个关键变化：钱正在回流香港。莱坊提到，过去流向新加坡、中东的财富，今年开始明显 " 杀回 " 香港。

2025 年全球第一大豪宅市场还是迪拜，但 2026 年的故事，大概率要换主角了。

二、写字楼：冰火两重天

很多人以为香港写字楼还在 "ICU"，其实已经悄悄分层了：

分化背后的原因也很现实：

金融、保险、专业服务（BFSI） 撑起了 44% 的租赁需求，老牌机构扩租、新钱进场，都在往中环挤。甚至灵活办公（Flex Space）也意外贡献了 18% 的需求。

几个地标项目最能说明问题：

"The Henderson" 几乎满租

国际金融中心（IGC）银行、私行客户看房不断

近三个月，中环核心地段成交明显加快

三、库存：警报解除了吗？

大摩和莱坊都不太担心利率，真正压在头上的，是库存。

换句话说，只要开发商别集体 " 捂盘 "，销售节奏完全可以跑赢新增供应。

四、大摩的算盘：为什么现在敢喊 "Attractive"？

虽然股价最近因为美联储降息预期反复而回调，但大摩宏观组的判断很明确：

2026 年利率按兵不动，2027 年才降息两次。这意味着：

于是，大摩把核心推荐名单锁死在五家：

大摩也没把话说死，列了几个 " 踩刹车 " 的可能：

利率比预期更高、更久

新盘去化率突然掉下来

中环写字楼供应超预期，租金再次承压

内地需求复苏不如预期

但对长线资金来说，这些更像是上车过程中的颠簸，而不是终点站变了。后

香港地产这波，很像 2016 – 2017 年的那个剧本：情绪最悲观的时候，基本面已经开始悄悄转弯。莱坊说，2026 年是 " 豪宅回归香港 " 的一年；大摩说，行业已经进入 " 上行周期的早期 "。至于市场信不信，就看接下来几个月的成交数据了。

提示：本文为外资投行观点整理，不构成投资建议。市场有风险，决策需独立。