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" 喊了那么久，REITs 到底到哪一步了？"

6 月 1 日，美凯龙在投资者互动平台上的一条回复，细节点藏着不太一样的信号。

董秘这次说的是：" 公司已选定 REITs 资产包，中介机构已入场，目前在项目尽调阶段。"

关键词是两个词：一是 " 已选定 "，二是 " 已入场 "。

不是 " 拟选定 "，不是 " 计划中 "，是关键筹备环节已落地。中介机构进了场，尽调在做，这意味着——这件事已经开弓没有回头箭了。

但如果把时间轴往回拨五个月，同样的问题，美凯龙在 2026 年 1 月 5 日的回复还不是这个语气。当时公司说的是：" 正在会同相关中介机构，遴选适合的商业地产项目，尽早推动商业不动产 REITs 项目落地。"

从 " 遴选 " 到 " 已选定 "，从 " 计划推进 " 到 " 中介入场尽调 " ——同样是 REITs 这一件事，口径的变化背后，是推进节奏的实质性加快。

这五个月，美凯龙做对了三件事。

第一件事，资产包挑好了。 截至 2026 年 3 月底，美凯龙自营商场中近一半出租率超过 90%。北京、天津的核心商场稳在 90% 以上，上海 7 家自营商场中有 3 家超过 90%。这几个数字意味着一二线城市的优质商场现金流稳定，拿到 REITs 的评审桌上，能过得了评审那一关。

第二件事，钱到位了。 建发股份累计 160 亿元借款支持到位。这是美凯龙的底气。中介机构进场做尽调是要付费的，长周期项目是需要资金托底的。钱不到位，动作迈不出去。

第三件事，抓住了政策开闸的窗口。 2025 年末，商业不动产 REITs 试点全面放开，家居行业被列入重点盘活对象。而美凯龙早在 2026 年 1 月就启动了 REITs 项目的实质性推进（遴选资产包、对接中介机构），提前完成了前期准备。当政策 " 开闸 " 时，美凯龙已经 " 站在了起跑线上 " ——不是 " 等风来 "，而是 " 风一来，就能跑 "。

上半年三张牌凑齐了，REITs 这才真正从 " 愿景 " 变成 " 在推进 "。

对美凯龙来说，这不是 " 锦上添花 "。REITs 是棋盘上那只 " 车 "。过了河，就活了——从持有资产变成运营资产，从重资产周转变成轻资产管理，这是一盘棋局的真正转向。

经营面：最差的时候过去了

4 月 27 日发布的 2026 年一季报，是美凯龙近年来最好看的一份季报。

合并毛利率 66.31%，同比提升 7.25 个百分点；

自营商场毛利率 72.8%，同比提升 3.7 个百分点——这才是 REITs 资产包的真实质量；

归母净利润 0.48 亿元，上年同期亏 5.13 亿——一季度扭亏了；

经营性现金流净额 4.13 亿元，上年同期 -1.12 亿——连续四个季度为正；

2025 年亏 237 亿，主要是投资性房地产公允价值下跌 234 亿——这是会计数字，不是经营恶化，不是商场不赚钱了。真正反映经营质量的指标，一个季度比一个好。

利润转正。 一季度归母净利润 0.48 亿，上年同期 -5.13 亿。虽然一个季度的盈利还需要后续验证持续性，但至少证明了美凯龙 " 止血 " 成功了。

现金流也在持续回正。 本期 4.13 亿，上年同期还是 -1.12 亿，连续四个季度经营性现金流为正。不是靠 " 财技 "，是实打实的商场在赚钱、账款在回笼。

毛利率同样在往上走。合并口径 66.31%，同比 +7.25pct；自营口径 72.8%，同比 +3.7pct。降本增效的举措确实在见效，头部优质单体商场盈利能力持续修复。自营 72.8% 这个数字，拿到 REITs 评审桌上，是有说服力的。

再加上核心商场出租率稳在 90% 以上——这个基本面，是 REITs 最大的底气。

市场还在用 " 亏损股 " 的旧眼光看美凯龙，但经营面上的拐点已经出现了。财报上的数字不会骗人，只是需要一个季度又一个季度地被验证，然后市场的认知才会跟上来。

新业态：每一枪都打在点上

如果说 REITs 是资本层面的故事，那上半年的新业态，就是在经营层面同时落子的几手棋。

智电 2.0 战略。5 月 28 日，全国第二座 MEGA-E 智电绿洲在重庆至尊 Mall 落地，也是西南首座。门店超 1.5 万方，72 个品牌，60% 焕新入驻，含 5 家首店、12 家旗舰店，还首发了潮电荟、影音汇、Ecolife 三大品类集合场景。

这不是临时起意。2026 年正值美凯龙成立 40 周年，新五年战略里电器被定为 " 主赛道 " ——美凯龙是电器品牌的主阵地，电器是美凯龙的主赛道。

这个产品做的是什么？不是传统的 " 家居卖场 "，而是 " 家电 + 潮电 + 场景化体验 " 的综合体。把电器卖场的坪效做上去，把年轻消费者拉进来，把单客价值挖出来。

更关键的是节奏—— 2026 年全国要完成 13 座 MEGA-E 智电绿洲，未来三年 40 座 +100 家城市旗舰店，2028 年完成全国战略布局。这不是开一家店试试水，是在铺一张覆盖全国的电器零售主渠道网络。

潮电荟。 到 5 月份已经开出 50 家门店，年内目标 100 家。消费电子、AI 智能、小家电、零碳绿能——这几个品类卡的是当下最能拉动客流的新消费赛道。一个品类一个品类地做透，一条腿一条腿地站稳。

新能源汽车。"3100 规划 " —— 3 年内将汽车业态经营面积拓展至 100 万平方米。截至 2025 年末，已进驻 46 个城市，合作超 30 个品牌，经营面积 32 万㎡。底子已经有了，现在是加速铺的阶段。把汽车开进商场，说穿了就是引流。一个开着车来看车的家庭，背后是一整个家庭的消费决策。汽车是客单价最高、连带效应最强的目的性消费业态之一，把这门业态引进来了，整个商场的客流盘活了。

家装和新零售是另外两条线。M+ 高端家装设计中心已落地近百家，汇聚千余家设计工作室，切的是存量房改造市场；新零售家居引入 35 个新锐品牌，经营面积 21.7 万㎡，同比增长 60%，抓的是年轻客群。这两块加起来，美凯龙的新业态就不只是 " 电器 + 汽车 " 两条腿，而是四条腿在跑。

这些动作加起来，美凯龙想清楚了的事情其实很直接：

以后 REITs 成立了，商场的管理费能不能持续增长、能不能越收越多？——能。靠的就是这些新业态，把坪效打上去，客流拉进来，单客价值挖出来。

REITs 的底层资产不是 " 房子 "，是 " 房子里的运营能力 "。

美凯龙上半年干的这些事，都是在向 REITs 的评审方证明一件事：我不仅能把商场守住，还能把商场变得越来越能赚钱。说白了就是搭积木——一块一块把运营能力垒上去，估值才能跟着上去。

现在是窗口期

美凯龙眼下的局面，其实已经很清晰了。

经营面上，一季度扭亏，现金流连续为正，毛利率回升，核心商场出租率坚挺——最差的阶段过去了。资本面上，REITs 进入实操，资产包敲定，中介进场，尽调在推，这条路趟出来了。后方有建发 160 亿托底，流动性有了安全垫，不会死在黎明前。

三条线都在往好的方向走。

问题当然有。REITs 年内能不能正式申报？从尽调进度来看，三季度提交申报材料是市场较为合理的推演，但申报后能不能顺利发售？发售之后管理费收入能不能撑起估值？新业态的坪效能不能如预期跑出来？

这些问题，需要用下半年的数据来回答。

但方向，已经不模糊了。

资本市场有个毛病：基本面已经触底了，股价还在底部趴着，非要等所有数据都摆出来才肯信。截至 6 月 2 日，美凯龙股价仍在 2.5 元附近，距 2025 年高点 4.45 元回撤超过 43%。市场认知的转换需要时间，少不了财报持续印证，REITs 靴子落地。

美凯龙现在就在这个 " 拐点 " 上。

说实话，拐点上的公司最难熬——数据在变好，但市场不信。它需要的不是 " 看好 "，而是 " 被看到 "。

数据来源：美凯龙 2025 年年报、2026 年一季报、上交所投资者互动平台（上证 e 互动）、企业官方品牌发布会及公开招商资料、证监会 REITs 相关政策文件、二级市场行情数据；以上内容仅供参考，不作为投资依据。