核心观点摘要

在城市更新进入深水区、国企存量资产盘活成为核心命题的背景下，北京北粮国际经贸有限公司（简称 " 北粮国际公司 "）走出了一条差异化转型路径，将上世纪 70 年代的老旧粮仓改造为 " 体育 + 新消费 " 综合园区

园区跳出传统 " 房东收租 " 模式，构建了 " 赛事 IP 引流 + 全业态联动 + 数字化赋能 " 的闭环运营体系，实现了从 " 空间租赁者 " 向 " 生态运营者 " 的角色转变

作为外经贸集团存量资产盘活的标杆示范项目，五里 SPORT・北粮国际・体育小镇将持续沉淀运营经验，打造标准化运营体系，向行业输出成熟解决方案

截至 2026 年 5 月，园区已完成核心区改造，成功承办国家级体能赛事，初步形成 " 体育培训 + 运动休闲 + 餐饮住宿 " 的业态生态，获评 "2024 全民健康典型案例 "

导语

五里 SPORT・北粮国际・体育小镇由北京北粮国际经贸有限公司（北京市属国企，祥龙公司、外经贸集团全资子公司）全资打造并全面自主运营。

2026 年 5 月底，2026 年鸿星尔克全国全民体能大赛（CFC）巡回赛・北粮国际体育小镇站圆满收官，6000 余名参赛者及观众齐聚现场。这场国家级赛事的成功举办，不仅展现了北粮国际公司强大的赛事组织与全链路运营能力，更标志着其探索出的 " 国企主导、自主运营、生态共生 " 存量资产盘活模式，已成为国企转型领域极具参考价值的行业标杆。

一、困境与抉择：老国企的转型命题

当全国城市更新从大规模拆建转向存量提质改造，当国企存量资产盘活成为国资改革的重要方向，如何让沉睡的工业遗存重新焕发活力，成为摆在众多地方政府和国有企业面前的共同课题。

在北京城西丰台区五里店街道，一座有着近 60 年历史的老粮仓，正在给出自己的答案。园区前身是北京市粮油食品进出口公司仓储基地，始建于 70 年代末，1981 年曾引入大陆第一条可口可乐生产线，是北京对外开放的标志性地点之一。

随着 2000 年起外贸配额政策取消和城市产业结构调整，传统仓储业务逐渐萎缩，到 2020 年前后库区已大面积空置。作为外经贸集团全资子公司，北粮国际公司面临着国有资产闲置浪费的压力与民生服务的双重责任。经过反复调研论证，最终选择以体育产业为核心抓手，发挥其强引流、高粘性、广覆盖的特点，带动配套消费，打造可持续发展的产业生态。

二、空间重构：工业遗存的保护性活化

走进五里 SPORT・北粮国际・体育小镇，最直观的感受是历史与现代的完美交融。高耸的红砖烟囱、裸露的钢架结构、斑驳的水泥墙面，这些工业时代印记被完整保留，成为园区最独特的标识；内部空间则被改造成现代化运动场馆，羽毛球、网球、匹克球、篮球、游泳、真人 CS、搏击等十余种运动项目一应俱全。

北粮国际公司坚持 " 修旧如旧、功能焕新 " 的改造理念，没有大拆大建，而是在保留原有建筑肌理和历史风貌的基础上，对内部结构进行加固改造，植入现代体育功能。这既降低了改造成本，又延续了城市历史文脉。

园区总占地面积 21 万平方米，目前已完成核心区改造，建成各类专业运动场馆及配套商业设施。2024 年，凭借独特的工业风运动空间与完善的配套服务，成功入选 " 第一批全国全民健康典型案例 "，实现了工业遗产从 " 城市包袱 " 到 " 城市资产 " 的华丽转身。

三、运营革命：从"房东"到"生态运营者"

空间改造是基础，运营模式创新才是核心。不同于传统体育园区依赖场地租赁的 " 地主 " 模式，北粮国际公司从项目启动之初就确立了 " 跳出房东思维，打造生态运营 " 的发展思路。

1. 赛事 IP：从 " 场地提供者 " 到 " 赛事运营商 "

本次 CFC 国家级赛事的成功举办，是北粮国际公司运营能力的集中体现。不同于传统赛事中园区仅提供场地的模式，北粮国际公司深度参与赛事全流程组织与商业运营，统筹负责场地布置、赛程安排、安全保障、后勤服务等所有环节。

更重要的是，园区深度整合自身商业资源，在核心赛区周边规划了集特色餐饮、文创体验、休闲娱乐于一体的配套活动区，实现了赛事流量的就地转化。赛事期间，园区内商户客流与营收均实现显著增长，真正做到了 " 以赛引流、以赛促消 "，打破了传统赛事 " 赔本赚吆喝 " 的行业困境。

2. 全业态联动：构建 " 赛 - 训 - 娱 - 购 " 闭环

在赛事之外，园区构建了 " 体育引流、培训稳流、体验转化 " 的全链条运营体系。包括球馆、游泳健身馆、搏击训练基地等专业培训设施，以及酒店、餐饮、咖啡轻食等商业业态，形成 " 运动 + 培训 + 休闲 + 消费 " 的完整闭环。

为解决传统体育园区 " 打完球就走 " 的留客难题，北粮国际公司定期策划 " 体育 + 餐饮 "" 体育 + 零售 " 等主题活动，推出运动套餐、消费满减等优惠政策，引导用户在不同业态间流转，提升整体消费额，打造一站式运动休闲目的地。

3. 数字化赋能：稳步推进智慧园区建设

数字化是园区未来发展的重要方向。目前，园区已初步搭建微信公众号、视频号等全媒体矩阵，官方小程序也已上线试运行，逐步实现场地预订、活动报名、在线支付等基础功能。

未来，北粮国际公司将进一步完善数字化体系，通过 AI 赋能的内容创作和精准投放持续为园区输送客流，同时部署智能核验、能耗传感等智慧设备，实现场馆运营的数据化和智能化，为用户提供更优质的服务体验，也为商户提供更有效的赋能支持。

四、生态共生：构建三方共赢的价值体系

北粮国际公司始终认为，园区的成功是园区、商户、用户三方共赢的结果。为此，园区致力于构建共生共荣的商业生态，从 " 管理者 " 转变为 " 服务者 " 和 " 赋能者 "。

对于入驻商户，园区提供全媒体宣传、数字化工具、活动联动等全方位增值服务，结成利益共同体。对于用户，打造全龄段、全场景的运动休闲体验，覆盖从儿童到中老年人的不同运动需求，并通过完善的会员体系提升用户粘性。对于政府和社会，实现了国有资产的保值增值，为周边居民提供了优质的运动休闲空间，带动了区域就业和消费，成为区域经济发展的新引擎。

五、未来展望：打造可复制的行业标杆

未来，五里 SPORT・北粮国际・体育小镇园区将按照 " 整体规划、分步实施 " 的原则，持续推进空间改造升级和运营能力提升，不断完善 " 体育 + 新消费 " 产业生态。

园区将结合市场需求，逐步优化空间布局，丰富业态内容，打造更多特色运动休闲场景；同时深化运营模式创新，加强与行业伙伴的合作，引入更多优质赛事、活动和商业资源，提升品牌影响力和核心竞争力。

作为外经贸集团存量资产盘活的标杆示范项目，五里 SPORT・北粮国际・体育小镇将持续沉淀运营经验，打造标准化的园区运营体系，向行业输出成熟的 " 体育 + 新消费 " 运营解决方案，助力更多老旧工业遗存实现价值重塑。

结语：北粮国际模式的行业启示

从闲置粮仓到城市体育地标，从传统房东到生态运营者，北粮国际公司五里 SPORT・北粮国际・体育小镇的转型实践，为城市更新和国资改革提供了极具价值的样本。

它证明了工业遗存不是城市的负担，而是宝贵的财富，通过保护性活化和功能再造，老旧厂房完全可以变身充满活力的城市公共空间；证明了国企转型不是要抛弃责任，而是要在市场中找到责任与效益的平衡点，通过发挥自身优势服务民生需求，走出特色发展之路；也证明了园区运营的核心不是空间，而是生态，只有构建起三方共赢的价值体系，才能实现可持续发展。

随着园区的持续升级和运营模式的不断成熟，五里 SPORT・北粮国际・体育小镇必将成为中国 " 体育 + 新消费 " 产业融合发展的标杆，也成为国企存量资产盘活的典范。

招商合作：五里 SPORT・北粮国际・体育小镇欢迎空间运营、体育和商业等各领域合作伙伴洽谈交流，共同探索存量资产盘活新路径。