早在全民炒房热度顶峰的 2017 — 2018 年，福耀玻璃曹德旺就抛出和市场主流完全相反的楼市判断，彼时售楼处通宵摇号、上市公司过半囤房套利，几乎所有人都认定买房稳赚、多套房等于财富保险箱，他的实话一度被贴上 " 外行唱衰地产 " 的标签。

最直白的一段原话直指供需死局：" 不要再傻了，有钱人都几套房子，剩下真正刚需买房的普通人没钱，以后你手里多余的房子卖给谁？到头来只是富人之间击鼓传花，根本流通不动 "。他甚至拿自家亲妹妹举例，对方手握好几套房产笃信保值，曹德旺反复劝说趁早出手，半开玩笑提醒：将来多余房源卖不掉、租不出，年年还要交物业费维修费，空置房产纯粹变成负担，实在多到住不过来，只能给房子编号轮流住。

他自身更是知行合一：一辈子只留一套自住住房，早年曾试水地产亏掉 3 个亿，自此几十年坚决不碰房地产开发，深耕实业；在他认知里，房子只是钢筋水泥堆砌的居住品，本身不能创造生产力、没有永续升值逻辑，全民脱实向虚炒房，只会掏空实体经济根基。

放到 2026 年 6 月，十五五 15 万亿城市更新大框架落地、国家队进场收储、人口负增长彻底固化，他当年的预判已经全面兑现，市场浮出两大无法逆转的残酷变局。

二、变局一：供需彻底反转，海量存量空置，接盘群体大幅缩水

曹德旺判断楼市的第一底层逻辑，永远是人口决定长期需求，这一点 2026 年数据已经完全印证。

购房主力人群持续萎缩

全国 25-39 随刚需置业核心人口逐年递减，全年新生儿长期低于 1000 万，65 岁以上老年人口突破 2 亿；城镇化率稳定在 65% 左右，高速扩城时代结束，没有大量外来人口托举远郊、县城房价。过去支撑房价上涨的 " 源源不断新刚需 " 逻辑彻底崩塌。

存量房源严重过剩，多套房家庭占比极高

权威统计显示，国内拥有两套及以上住宅的家庭占比超 42%，全国空置住宅总量超 1.2 亿套，可容纳 3.6 亿人居住；叠加连续多年新房竣工放量，整体住房供给早已饱和。

对比当下市场：国家队收储只挑主城 70-90㎡刚需小户型，远郊、大平层、县城住宅完全无兜底。很多多套房业主挂牌半年、降价两三成依旧无人问，完美应验曹德旺 " 多余房子卖不动 " 的预警。

租金收益跑不赢持有成本

多数三四线、远郊小区租金回报率不足 1.8%，低于大额存单、国债利率；物业费、取暖、维修、空置损耗每年持续支出，多套闲置房产不再是 " 被动收入资产 "，反而变成年年净消耗的负资产。

三、变局二：政策逻辑大变，不再托炒房，只保居住、挤泡沫

过去十年大家习惯 " 房价跌就出刺激政策拉行情 "，但 2026 年十五五 15 万亿城市更新规划，彻底推翻旧刺激模式，完全贴合曹德旺 " 房子回归居住属性 " 的核心观点。

15 万亿资金绝不放水抬房价，定向盘活存量、完善配套

15 万亿分五年投放，大头分给管网基建、老旧小区改造、公园医疗教育配套；和商品房直接挂钩的城中村、存量收储资金，收购房源强制转为保租房、人才房、共有产权房，禁止国资囤房炒作。收购价固定在市场价 8.5-9 折，只稳刚需底盘，不拉升改善、豪宅、远郊房价。

调控分层分明：支持自住置换，严控多套投机

首套最低 15% 首付、利率 2.95%-3.15%、卖旧买新个税退税延期至 2027 年底，全部利好刚需、改善自住置换；但多套房信贷审批收紧，经营贷、消费贷严禁流入楼市，不再给炒房杠杆空间。

简单说：政策帮普通人安家，不帮炒房客套利，靠囤房涨价暴富的时代永久落幕。

市场分化撕裂，房产价值两极分化

2026 年 1-5 月成交数据冰火两重天：上海、成都、北京主城二手房小户型同比大涨 12%-33%，有国资托底流动性稳定；而 30 城千万级豪宅成交同比大跌 19%，县城、远郊新房成交持续下滑、房价阴跌不止。

和曹德旺判断一致：只有核心地段、适配刚需流通的房产具备保值能力，盲目多囤房、买远郊大户型，贬值风险居高不下。

四、对照曹德旺思路，2026 三类人群实操对策

1. 手握多套闲置房产：优先瘦身，快速剥离劣质房源

清退顺序严格按风险排序：第一时间抛售远郊、县城、大面积豪宅；其次减持非核心地段普通住宅；最终只保留一套自住优质房源。不要幻想 15 万亿带来普涨行情，国家队不会托劣质资产，越往后接盘越少、折价越高。变现资金不要再投入楼市，配置低风险理财、国债更稳妥。

2. 刚需首套自住：按需上车，拒绝加杠杆囤房

曹德旺不反对自住买房，反对掏空身家、高杠杆炒房。刚需优先选主城地铁旁 70-90㎡次新二手，有收储兜底、流通性强；量力而行用 15% 低首付、长年限贷款，保留家庭现金流，不要为了多囤一套压缩生活开支。年轻人短期压力大也可租房，不必强行背负高额房贷。

3. 改善置换人群：走卖旧买新最优路径

老旧小户型可对接本地安居集团国资收储，8.5-9 折全款快速回款，比私下零散出售效率更高；置换面积控制在 120㎡以内品质改善盘，避开 144㎡以上高总价大平层；用好个税退税政策衔接买卖周期，不叠加多套负债，严控整体持有套数。

曹德旺的楼市观点从来不是单纯唱衰，而是实业视角下最朴素的供需与价值规律：商品脱离真实需求炒作，泡沫早晚回归本质。2026 年楼市不再是闭眼增值的财富风口，居住才是房产第一属性。放下 " 多套房躺赚 " 的旧幻想，按需置业、精简资产，才是普通人穿越分化行情的稳妥方式。