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过去多年，只要谈到外国人在泰国买公寓，中国买家几乎都是无法绕开的主角。

曼谷、芭提雅、清迈、普吉岛，一批面向外国客户开发的公寓项目，都曾把中国市场视为销售重点。

进入 2026 年，风向发生明显变化。

泰国房地产信息中心公布的最新数据显示，今年第一季度，外国人在泰国购买公寓的过户数量和交易金额双双下滑。

其中，中国买家的降幅最明显。

外国人只买了 3241 套，交易额下降 17.9%

根据泰国房地产信息中心数据，2026 年第一季度，外国人完成公寓所有权过户共计 3241 套。

与去年同期相比，过户数量下降 17.3%。

这些公寓的过户总值约为 134.6 亿泰铢，同比减少 17.9%。

换句话说，今年前三个月，外国人购买泰国公寓的套数和投入金额，都缩水了接近两成。

外国买家并没有完全离开泰国市场。

今年第一季度，外国人购买的公寓仍占泰国全部公寓过户量的 13.6%，对应交易金额占全部公寓过户总值的 23.9%。

这组数据说明，外国买家购买的公寓平均价格依旧高于泰国本地市场整体水平。

市场最大的变化，出现在中国买家身上。

中国买家仍是第一，成交套数却锐减 38.8%

2026 年第一季度，中国籍买家在泰国完成公寓过户 906 套，依旧位居所有外国买家首位。

但与去年同期相比，成交套数大幅减少 38.8%。

中国买家的公寓过户总值约为 34.9 亿泰铢，同比下降 42.9%。

无论从套数还是交易金额看，降幅都远高于外国人整体市场。

这也代表着，泰国外国人公寓市场出现接近 18% 的整体下滑，中国买家减少是其中一项主要影响因素。

作为对比，2023 年第一季度，外国人在泰国完成公寓过户 3775 套，其中中国买家占到 1747 套。

到了 2026 年第一季度，中国买家的过户量已经降至 906 套，接近三年前同期的一半。

中国买家为何开始退场？

相关市场分析将中国买家减少，与中国经济复苏节奏、房地产市场压力及海外资金流动限制联系在一起。

过去，一部分中国买家购买泰国公寓，主要用于长期居住、子女教育、养老、出租或资产配置。

当家庭收入预期、资金安排及投资信心受到影响时，海外房产通常会成为较早被推迟的支出之一。

泰国公寓还面临另一个现实问题。

不少项目主要依靠外国买家支付现金购买，外国人在泰国申请住房贷款的难度通常较高。一旦买家的现金流趋紧，成交很容易受到直接影响。

对于长期依赖中国客户的项目来说，买家数量减少带来的压力会更加明显。

中国买家减少，俄罗斯买家迅速补位

中国市场降温的同时，俄罗斯买家正在快速上升。

2026 年第一季度，俄罗斯买家在泰国完成公寓过户 383 套，同比增长 33%，升至外国买家第二位。

俄罗斯买家的过户总值约为 16.7 亿泰铢，同比增长 68.7%。

交易金额增速明显高于套数增速，显示俄罗斯买家购买的高价公寓比例正在上升。

这类需求主要集中在普吉岛、芭提雅等旅游城市。

气候、生活成本、长期居住需求及度假房产，继续吸引俄罗斯买家进入泰国市场。

不过，俄罗斯买家的增长暂时还无法完全填补中国买家留下的缺口。

中国买家减少近四成，仍对泰国外国人公寓交易总量形成明显压力。

春武里过户套数第一，曼谷吸金最多

从地区分布看，春武里府依旧是外国人购买公寓数量最多的地区。

2026 年第一季度，春武里府完成外国人公寓过户 1167 套，占全国外国人过户总量约 36%。

芭提雅是春武里外国公寓交易的主要市场。

曼谷则继续在交易金额方面排名第一，外国人公寓过户总值约为 61.4 亿泰铢，占全国外国人公寓交易金额约 45.63%。

普吉岛的表现也值得关注。

虽然外国人整体市场下滑，普吉岛公寓过户金额仍同比增长 34.9%，显示度假型、高端公寓仍有一定支撑。

泰国外国人楼市正在出现明显分化。

依赖普通投资客和批量销售的项目承受较大压力，位于旅游区、面向高收入长期居住者的高端项目，仍可能获得俄罗斯及欧洲买家支持。

泰国开发商面临一项新难题

过去，中国买家的规模足够大，一些泰国开发商会专门设计适合中国客户的户型、价格、付款方案和销售渠道。

随着中国客户减少，开发商需要寻找新的海外市场。

俄罗斯、欧洲、印度及其他亚洲国家买家，都可能成为接下来的争夺对象。

但不同国家买家的需求并不相同。

中国投资型买家可能更关注交通、出租回报及总价；俄罗斯和欧洲买家可能更看重面积、海景、长期居住环境及生活配套；

印度买家购买的单位通常面积更大，平均总价也可能更高。

过去依靠单一客源批量销售的模式，面临调整压力。

" 中国买家退场 " 不等于全部离开

需要说明的是，中国买家目前仍以 906 套的过户量位居外国买家第一。

因此，" 大幅退场 " 指的是成交规模显著收缩，不代表中国买家已经完全退出泰国楼市。

对于准备在泰国买房的人来说，市场降温可能带来更多议价空间，部分库存压力较大的项目也可能推出促销。

但购房不能只看折扣。

外国人在泰国购买公寓，还需要核查外国人持有比例、产权文件、资金入境证明、公共管理费、维修基金、出租限制及项目实际入住情况。

市场下行时，位置较差、供应过多或依赖短期炒作的项目，未来转售难度可能进一步上升。

泰国外国人公寓市场进入重新洗牌期

2026 年第一季度的数据，释放出一个清晰信号：

曾长期支撑泰国外国人公寓市场的中国购买力，正在明显减弱。

中国买家仍排第一，但成交套数下降 38.8%，交易金额下降 42.9%，已对整体市场产生直接影响。

与此同时，俄罗斯买家快速增长，普吉岛和芭提雅等旅游城市的高端需求仍在扩张。

泰国公寓市场并未失去全部外国需求，客户来源、购买目的及热门地区正在重新洗牌。

对于泰国开发商来说，之前只靠中国买家支撑销售的时代，已经越来越难以延续。

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监制：王新宇

图：综合自泰媒

主编：布周十面派

来源：泰国网传媒

法务支持：克莱德国际律师事务所

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