部分地块竞争激烈并非偶然。一方面，地方政府供地策略正在调整；另一方面，房企投资进一步向优质资源集中。局部市场升温并不意味着土地市场已全面走出调整期。

今年以来，深圳、广州、上海、杭州、苏州、南京、武汉等城市接连出现高溢价成交地块，多宗土地刷新所在城市或区域的总价、单价纪录。

6 月 5 日，深圳南山粤海街道一宗住宅用地经过 291 轮竞价，最终由保利置业以 57.72 亿元竞得，成交楼面价 10.87 万元 / 平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价历史纪录。

5 月底，上海虹口嘉兴路街道一宗地块由上海城投置业以 19.32 亿元竞得，虽然未打破上海历史最高楼面价纪录，但以 10.85 万元 / 平方米刷新虹口区楼面价纪录。

2 月底，广州天河马场一期地块刷新广州土地市场楼面价纪录以及 2010 年以来出让总价纪录。

一位央企区域公司人士认为，部分地块竞争激烈并非偶然。一方面，地方政府供地策略正在调整；另一方面，房企投资进一步向优质资源集中。局部市场升温并不意味着土地市场已全面走出调整期。

深圳粤海街道地块是科技园南区近年来少见的二类居住用地。地块起始价 23.02 亿元，吸引保利置业、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发地产、越秀地产等 6 家房企参与竞拍。经过 291 轮竞价，最终由保利置业以 57.72 亿元竞得，溢价率 150.74%。

该地块成交楼面价达到 10.87 万元 / 平方米，超过 2025 年前海桂湾地块 8.42 万元 / 平方米的纪录。贝壳研究院数据显示，周边二手住宅成交价格普遍在 12 万元 / 平方米左右。

广州马场一期地块同样受到市场高度关注。该地块起始价 186.4 亿元，经过近 9 小时、243 轮竞价，最终由越秀集团以 236 亿元竞得，溢价率 26.6%，折合住宅楼面价约 8.5 万元 / 平方米。

该地块不仅刷新广州楼面价纪录，也创下 2010 年以来广州土地出让总价纪录。项目总用地面积约 19.45 万平方米，计容建筑面积 56.7 万平方米，被视为珠江新城最后一宗大体量优质开发用地。

作为近两年全国土地市场最活跃的城市之一，上海依然是房企争夺的重点区域。虹口嘉兴路街道地块吸引绿城中国、中海地产、华润置地、保利置业等 12 家房企及联合体参与竞拍，经过 63 轮竞价，最终由上海城投置业以 35.6% 的溢价率竞得。

2025 年，上海徐汇区曾先后诞生两宗刷新历史纪录的地块。7 月，中海地产竞得徐汇区 WS5 单元 188N-I-21 地块，成交楼面价 14.85 万元 / 平方米；10 月，上海祺祥旺宇置业有限公司竞得徐汇区 XH-02（TPL）单元 051-11 地块，成交楼面价达到 20 万元 / 平方米。

尽管嘉兴路地块未能突破上海最高楼面价，但刷新了虹口区楼面价纪录。与其同日成交的闵行区浦江镇地块，溢价率也达到 40.7%。

5 月 29 日，多地土地市场集中出现高溢价成交。

苏州工业园区金鸡湖畔一宗宅地经过 74 轮竞价，由中海地产以 16.88 亿元竞得，成交楼面价约 6.89 万元 / 平方米，溢价率 30.04%，同时刷新苏州及江苏省涉宅用地楼面价纪录。

南京玄武区紫金山南麓 G16 地块经过 90 轮竞价，由北谷控股集团以 3.08 亿元竞得，溢价率 50.24%。

武汉武昌区中南路片区地块则由保利置业以约 8.03 亿元竞得，成交楼面价约 2.11 万元 / 平方米，溢价率 31.04%，刷新武昌区涉宅用地楼面价纪录。

杭州土地市场的板块地价也在持续上升。4 月 30 日，市北板块楼面价升至 3.62 万元 / 平方米；5 月 15 日，未来科技城五常湿地北地块楼面价突破 4 万元 / 平方米。进入 6 月，上城区九堡宅地经过 65 轮竞价，由绿城中国以 20.74 亿元竞得，溢价率 61.51%，成为杭州今年以来溢价率最高的宅地。

不过，并非所有城市的土地市场都呈现相同走势。今年以来，北京住宅用地最高溢价率为 8.7%；西安、成都多数地块仍以底价成交。即便部分城市出现土地成交纪录，其土地出让收入整体仍未摆脱下滑趋势。

" 地王 " 频现，并非缘于土地市场全面升温，而是供需两端同时发生变化的结果。

中指研究院数据显示，2025 年，全国 300 城住宅用地成交规划建筑面积约 6.2 亿平方米，同比下降 13.5%；土地出让金约 2.3 万亿元，同比下降 10.6%。土地资源进一步向核心城市集中。截至 2025 年底，一二线城市住宅用地出让金占 300 城总额的 57%，较 2024 年提高 4.4 个百分点。

国家统计局数据显示，2025 年，全国新建商品房销售面积同比下降 8.7%，销售额同比下降 12.6%，降幅较 2024 年有所收窄，市场处于筑底阶段。

2026 年全国两会提出 " 着力稳定房地产市场 "，强调控增量、去库存、优供给。在这一背景下，多地开始调整供地节奏。

中指研究院数据显示，今年前 5 个月，全国 300 城住宅用地供应建筑面积同比下降 22.4%，成交建筑面积下降 24.1%；百强房企拿地金额同比下降 40.5%。其中，二线城市降幅最为明显，供应、成交和拿地金额降幅分别为 35.1%、42.2% 和 50.5%。

一位二线城市自然资源系统人士告诉经济观察报，在供给总量持续压缩的背景下，地方政府更倾向于将区位条件优越、开发价值较高的土地推向市场，以提升土地资源配置效率和市场关注度。

广州马场地块便是典型案例。该项目通过盘活存量资源，将权属复杂、长期低效利用的土地整理为净地后出让，相关前期整理投入超过百亿元。苏州金鸡湖地块则由商业用地调整为住宅用地后重新上市。

与此同时，土地出让规则也在发生变化。

过去几年广泛采用的限地价、限房价等约束措施陆续退出，市场化定价机制逐渐恢复。部分城市还通过提高产品建设标准，引导开发企业提升产品品质。例如，上海徐汇滨江地块要求装修标准不低于 5000 元 / 平方米，静安苏河湾地块装修标准不低于 7000 元 / 平方米。一位央企区域负责人认为，本轮高溢价地块大多具备核心区位、稀缺资源或低密度开发等特点，不少属于多年难得一见的优质土地资源。地方政府意在通过集中推出优质地块稳定市场预期，开发企业有限的投资额度也会优先投向更具确定性的项目。

需求端的变化进一步强化了这一趋势。

上述央企人士表示，目前市场需求主要集中在改善型和高端改善型产品。核心城区稀缺地块叠加产品创新，更容易获得高净值客群认可。无论是深圳粤海、广州马场，还是苏州金鸡湖地块，都具有稀缺性和不可复制性的特点。

" 这样的地块可能十年才出现一次。" 他说，对开发商而言，机会稍纵即逝。

稀缺资源并不意味着稳赚不赔。

上述央企人士认为，高价拿地对开发企业提出了更高要求。地段优势能够吸引客户关注，但最终能否兑现价值，仍取决于产品定位、设计能力和市场判断。

一家中型房企营销负责人称，随着房地产市场逐步回归居住属性，过去依靠市场普涨实现盈利的开发模式难以为继。相比之下，核心区域优质项目的销售表现更具确定性，这也是企业愿意集中资源参与竞争的重要原因。

土地供应减少的同时，参与竞逐的开发商数量也在减少。

中指研究院数据显示，2025 年百强房企的拿地金额中，前 10 强房企占比达到 50.5%，前 20 强房企占比达到 62.7%，较上年分别提高 9.1 个百分点和 7.8 个百分点。土地资源正加速向头部企业集中。

深圳粤海地块共有 6 家房企参与竞拍，北京太阳宫地块有 9 家竞买人，上海虹口嘉兴路地块吸引 12 家房企及联合体报名，参与者几乎全部为央企和地方国企。

上述央企人士表示，市场整体仍处于调整过程中，压力更多集中在非核心区域和存量产品领域，开发商争夺的核心区域的优质地块呈现出不同的市场表现。

中指研究院数据显示，2025 年，武汉 38 个高品质住宅项目首开平均去化率超过 70%，全年有 15 个项目开盘即售罄；2026 年上市的第四代住宅项目首开去化率普遍保持在 70% 以上。广州 5000 万元以上高端住宅成交 115 套，同比增长 123%，创历史新高。

一位三四线城市房企负责人告诉经济观察报，无论市场如何变化，每座城市都存在一定规模的改善型需求群体。这部分客户数量有限，但购买力较强，对产品品质和居住体验要求更高。

上述中型房企营销负责人表示，当下房地产开发最困难的环节不是建设，而是定位。项目究竟卖给谁，成为很多企业首先要回答的问题。

以北京、上海等超大城市为例，即便同属中心城区，不同区域面对的客群、价格体系和竞争环境也存在明显差异。项目定位一旦出现偏差，销售周期和去化压力便会迅速增加。

相比之下，核心区域稀缺土地所对应的客户需求更加明确，市场验证也更加充分。上述央企人士表示，核心区稀缺资源最大的价值在于需求稳定。

从这个角度看，房企争夺核心区地块，本质上是在争夺销售速度、价格承受能力以及资金回笼效率等，这些因素往往比利润率更重要。

高溢价拿地并不意味着风险消失。如果市场预期发生变化，或者产品未能达到目标客群需求，高价土地同样可能面临去化和盈利压力。