@房财经 王哲

端午节前夕，北京万科迎来了一年之内的第二次权力交接。

金亚斌接棒李刚，出任北京万科总经理。这距离他接手西北公司帅印，仅仅过去了不到 9 个月。

金亚斌是万科的旧人，从里到外都是。

他 1983 年出生，沈阳建筑大学硕士，2008 年以万科校招核心人才计划 " 新动力 NP9" 身份入职天津万科。从水暖工程师做起，干配套、管采购、跑投资，一步一个脚印在万科体系内，摸爬滚打了 18 年。

这期间，金亚斌完成了几次关键的跃迁。

2024 年 4 月，济南万科原总经理肖劲因个人原因被调查，金亚斌临危受命补缺。

彼时的济南万科，正经历组织架构调整与市场下行双重挤压，2024 年销售额滑落至 30.87 亿元，在万科全国 16 家直管城市公司中，排名倒数。

2025 年 9 月，万科启动有史以来最大的组织调整——地区公司由集团总部直管，金亚斌调任西北公司。

不到一年，再赴北京。

这不是一次常规轮岗。金亚斌的每一次调动，都踩在万科最需要稳住的节点上。

去年 9 月万架构调整落地时，北京公司是个例外——总经理李刚、副总经理王智余均来自深铁集团。

彼时深铁正以前所未有的力度介入万科运营，向关键区域派驻核心管理人员，以此稳住这家摇摇欲坠的房企 " 三好生 "。

现在，深铁的人走了，万科的人又回来了。

悬崖边的舞蹈

金亚斌接手北京之前，万科正在经历一场漫长的拆弹。

2025 年度，万科营收 2334 亿元，同比下跌 32%；归母净亏损 885.56 亿元，同比扩大 79%。

这组数字摆在任何房企面前，都是一场灾难。

但万科在资本市场，并没有崩盘。

深铁在过去一年多里，累计向万科提供各类资金支持超过 300 亿元。今年 5 月签署的框架协议，就包含 25 亿元借款额度；6 月 12 日，再提供 11.4 亿元借款，期限最长 3 年。

除了深铁的舍命输血外，债券市场的债主，也给予了万科最大的宽容。

6 月 10 日，万科两笔本金合计 40 亿元的中期票据展期方案，以 100% 同意率通过。

方案采用 " 固定兑付 +40% 即付 +60% 展期一年 + 资产增信 " 的结构安排——这是万科多笔展期债券的一贯操作，市场已经接受了这个节奏。

今年下半年，万科仍有约 101.2 亿元公开债到期。压力不小，但路径清晰：资产处置剥离非主业、大宗交易回笼资金、闲置土地争取专项债退出。

万科今年已完成 10 个项目盘活，预计提供货值约 110 亿元。

管理层在 5 月股东会上坦言："2026 年以控亏、减亏为核心目标。" 没有豪言壮语，只有务实求生。

从输血到换血

金亚斌北上接替李刚，意味着北京这块最后的 " 深铁飞地 "，也已交还万科旧部。

此次换防的节奏，很耐人寻味。

债务最危急的阶段，深铁派人蹲守；债务展期路径打通、流动性危机暂时避开之后，操盘权回归业务老手。

这似乎也意味着，深铁对万科的掌控重点，有了变化。

下一步需要的是——用内行人，把销售做起来、把库存去化掉、把现金流跑通。

金亚斌的 18 年一线操盘经验，恰好在此时被需要。

万科北京换帅，不是孤立事件，而是深铁从紧急接管，转向长期经营的标志。

不过，金亚斌走进北京万科办公室那天，桌上将摆着两样东西：2025 年北京区域下滑 53% 的营收报表，以及一份刚刚获批的 40 亿债券展期方案。

这是万科北京市场的一个切面，也是金亚斌要面对的现实。

一个是旧账，一个是新局。

这位辗转哈尔滨、石家庄、济南、西北的救火队长，面对的可能是最复杂的一场火——火势已经控制，但满地狼藉需要重建。