太平洋证券股份有限公司徐超 , 戴梓涵近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《短期业绩承压，龙头地位稳固》，给予保利发展买入评级。

保利发展 ( 600048 )

报告摘要

一、公司概况：从广州走向全国，历经四大发展阶段。截至 2026 年 5 月末，保利集团持有保利发展 40.72% 的股份，为公司实际控制人，公司最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。发展战略方面，2024 年至今，提出 " 打造具有卓越竞争力的不动产生态平台 " 为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建起 " 一个新的保利发展、三大主业支撑 " 的业务格局，自公司成立以来，公司始终坚持战略引领，管理团队长期保持稳定。

二、经营表现：公司销售规模稳居行业第一。公司自 2023 年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体。公司自 2023 年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体，但近两年销售规模受景气度影响持续下降，2025 年公司实现签约销售金额 2530 亿元，同比下降 21.7%；实现全口径销售面积 1235 万平，同比下降 31.3%，销售均价 20485.8 元 / 平方米，较上年同比提升 13.9%。公司坚持 " 核心城市 + 城市群 " 深耕战略，聚焦一、二线城市及核心城市群内三线城市组成的 38 个核心城市。近两年拿地节奏放缓，拿地权益比上升。公司集中在高能级城市拿地。

三、财务概况：受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025 年公司营收同比下降 1.13%，实现归母净利润 10.35 亿元，同比下降 79.31%。毛利率较去年同期下降 1.18 个百分点至 12.75%。公司盈利空间持续收窄，公司持续加强各项费用管控，销售管理费率保持低位。

四、债务情况与偿债压力：公司表内有息债务规模持续压降，偿债指标表现良好，融资成本低。据募集说明书，截至 2025 年末，公司有息债务余额为 3411.56 亿元，较 2024 年末减少 2.20%，债务规模持续压降；短期债务占比基本维持在 20% 左右。公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。

五、投资建议：公司作为央企信用资质好，2025 年控股股东变更为保利集团，公司在集团内的股权层级提升，股东支持强。龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，综合融资成本较低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司 2026/2027/2028 年归母净利润为 32.58X/24.63X/20.78X，持续给予 " 买入 " 评级。

六、风险提示：

房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 20 家机构给出评级，买入评级 17 家，增持评级 3 家；过去 90 天内机构目标均价为 8.56。

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