睿思网讯：6 月 23 日，上交所官网显示，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金审核状态变更为 " 通过 "，项目取得上交所出具的无异议函，文号上证 REITs（审）【2026】11 号。该项目 2026 年 2 月 5 日正式获上交所受理，耗时近五个月完成交易所审核，成为今年商业不动产公募 REITs 赛道又一单落地产品。

本项目底层资产包含两处光大安石旗下成熟商业综合体，分别为上海静安大融城、江门大融城。以 2025 年 12 月 31 日作为评估基准日，两处物业整体评估价值合计 61.05 亿元。

上海静安大融城坐落于静安区，总建筑面积约 18.9 万平方米，是片区内规模较大的社区商业综合体，业态涵盖零售、餐饮、亲子、生活配套等，开业运营时间较长，客流、出租率长期保持稳定。江门大融城位于江门主城区核心区域，建筑面积 12 万平方米，是当地标杆商业项目，辐射周边城市消费人群，商户结构与租金收入表现平稳，两处物业均已进入稳定运营周期。

根据此前项目招募说明书披露内容，本次公募基金预计初始募集规模 49.05 亿元。产品沿用公募 REIT 标准交易架构，公募基金管理人为光大保德信基金，配套设立光大保德信光大安石 1 号资产支持专项计划，专项计划管理人由光大保德信资产管理有限公司担任，通过专项计划收购对应 SPV 股权，完整持有上海融光、江门国翔两家项目公司全部权益，实现两处商业物业的完整持有。

本次募集资金主要用于支付底层资产股权收购对价，同时清偿项目原有存量债务。两处项目对应存量外部借款合计约 44.7 亿元，基金设立后将完成全额偿还；项目公司同步计划新增 12 亿元长期银行贷款，用于优化整体债务结构、补充日常运营资金，整体资产负债率将控制在监管规定的净资产 140% 上限以内。

两处商业物业的运营管理工作仍由原合作方光控安石（上海）商业管理有限公司承接。该公司为光大嘉宝配套商业运营平台，在国内多城运营大融城系列商业项目，具备完整商业招商、营运管理能力，本次项目保留原有运营团队，维持现有商户合作与日常经营节奏不变。

收益测算以租金及各类经营收入年均上涨 1% 为中性假设，项目 2026 年度、2027 年度预测净现金流分派率分别为 3.79%、4.29%。测算敏感性数据显示，运营收入每浮动 5%，可供分配资金对应变动 9.5%-9.8%；运营成本出现 5% 波动时，对可分配金额仅带来 1.5%-2.3% 的影响，成本端波动影响相对有限。

项目运营管理费设置双向约束机制，分为基础管理费、管理输出服务费、浮动管理费三类。管理输出服务费首年按照项目收入、运营净收益双标准计提 8%，次年起下调至 7%；浮动管理费和年度经营目标完成情况挂钩，仅当实际运营净收益超出目标值 105% 时，运营方可以对超额收益部分计提 15% 激励费用。若实际经营收益低于目标值 95%，运营方需要向项目支付运营补偿金，扣罚总额不超过当年管理输出服务费。

本次项目原始权益人包含上海光翎投资中心（有限合伙）、天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有限合伙），两家主体均归属光大嘉宝不动产投资体系，项目最终实控主体为光大嘉宝股份有限公司。按照监管要求，原始权益人及同一控制下关联方合计战略配售份额不低于本次发售总量 20%，对应份额上市后锁定期 60 个月，超出该比例的配售份额锁定期 36 个月，持有期间不得进行质押操作。

项目财务顾问为华泰联合证券，基金托管银行是兴业银行，资产评估机构为仲量联行，律师、审计服务分别由北京市汉坤律师事务所、信永中和会计师事务所提供。项目完成交易所审核后，下一步将推进证监会注册流程，注册完成后启动网下询价、公开发行等环节，待募集结束后登陆上交所挂牌交易。