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6 月 25 日下午，深圳土地房产交易中心的线上竞拍系统持续胶着了 85 分钟。一宗宝安中心区的纯住宅地块，从 52.8 亿元的起拍价一路抬升，历经 355 轮报价后最终落槌——深圳市保利产业投资有限公司 ( 保利发展 ) 以 105.1 亿元总价竞得该宗地，成交楼面价约 87924 元 / 平方米，溢价率达 99.05%，距离溢价翻倍仅一步之遥。

对手只有一个：号牌 69 的华润 + 招商蛇口联合体。从 15 时开拍起，两家央企便陷入一对一的拉锯战，中途没有任何第三方入局搅局。这是 6 月以来深圳第三宗出现数百轮竞价的核心区宅地，也是单宗总价最高的一宗。当拍价突破百亿关口时，直播间里的地产圈观察者普遍感慨，核心城市核心地段的土地，依然是当下行业里最确定的 " 安全资产 "。

胶着的 85 分钟：从快速抬价到百亿关口试探

本次 A002-0113 宗地共有 4 家房企拿到竞买资格，中海、建发中途选择放弃报价，全场彻底变成保利发展与华润招商联合体的单挑局。

竞价节奏清晰地分出了三个阶段。开拍前 30 轮，双方加价幅度稳定在 2000 万元，报价快速冲高，仅半小时便突破 70 亿元关口，市场彼时普遍预判最终溢价在 60% 上下。进入 100 轮至 250 轮区间，双方策略明显转向谨慎，单次加价幅度收窄至 1000 万元，每轮间隔拉长到 60 至 90 秒，频繁出现 " 对方出价后停顿一分钟再跟价 " 的试探动作，业内戏称这是 " 互相摸对方的成本底线 "。

300 轮之后，报价迈过百亿门槛，博弈进入极致保守的阶段。单次加价多次出现 500 万元的最小幅度，每一轮等待的时间也更长。接近本次竞拍的投拓人士透露，到这个价位，双方都已经在反复测算了，" 加一次价就要重新过一遍成本账，谁都不想把成本抬到失控的地步 "。

第 355 轮，保利发展报出 105.1 亿元，华润招商联合体未再跟进，竞拍尘埃落定。近 100% 的溢价率，也让这宗地成为今年深圳第二宗溢价逼近翻倍的核心宅地。

宝中稀缺宅地：连片开发的滨海价值

资料显示，该宗地位于宝安区新安街道海秀路与金科路交叉口西南侧，地处宝安中心区滨海核心板块，出让面积 37357.23 平方米，容积率 3.2，计容总建筑面积 11.95 万平方米。其中可分割销售的商品住宅约 10.46 万平方米，另有 1.01 万平方米商业需整体转让、不可拆分出售，同时配建 12 班公立幼儿园、托育机构及社区公共配套，建成后幼儿园与托育设施将无偿移交政府。

这宗地的稀缺性，是支撑高溢价的核心底色。它属于宝中西组团北街坊地块，南侧紧邻 2025 年出让的南街坊项目（观潮府），出让文件明确要求预留连廊接口，未来南北两片的商业、公共空间将打通，形成总规模近 25 万平方米的连片高端居住 + 商业集群，是宝安中心近 5 年来规模最大的成片海景宅地供应。

区位层面，地块步行可达 11 号线宝华站、在建 15 号线宝安站，紧邻壹方城商圈与欢乐港湾滨海文化公园，直面一线海景资源；向西可承接腾讯企鹅岛总部的产业人口外溢，是深圳西部改善客群公认的核心置业板块。

对比一年前的同片区地块，地价涨幅尤为明显。2025 年出让的南侧街坊地块，历经 187 轮竞价成交，溢价率仅 34.81%。短短一年时间，同区位宅地溢价率近乎翻三倍，地价中枢大幅抬升，背后是宝安中心区持续收紧的住宅供应。

保利系深圳双线布局：置业抢科技园，发展重仓宝中

拿下这宗地的保利发展，与本月初拿下南山粤海地王的保利置业，同属保利集团旗下但各自独立运作，二者在深圳市场正走出两条差异化的重仓路线。

时间拨回 20 天前。6 月 5 日，南山粤海街道 T204-0153 纯住宅地块完成竞拍，深圳市保利房地产开发有限公司（保利置业）经过 297 轮拉锯，以 57.72 亿元总价胜出，成交楼面价 108680 元 / 平方米，溢价率高达 150.74%，创下深圳涉宅用地成交溢价历史新高。该宗地位于高新园核心腹地，周边聚集腾讯等头部科技企业，主打高净值产业客群的顶级豪宅路线。

仅隔 20 天，保利发展便在宝安中心拿下百亿级滨海宅地，补仓深圳西部改善核心。一位深圳本土房企投拓总监分析，保利系两大平台同时发力深圳核心区，打法各有侧重：保利置业偏精品豪宅路线，瞄准科技园产业红利，做小而精的高溢价标杆项目；保利发展则更偏向规模化片区布局，依托宝中连片开发的体量，打造区域型高端居住大盘。" 央企融资成本低、资金储备足，逆周期集中补仓核心资产，是这一轮行业调整里最典型的稳健型策略。"

而华润与招商蛇口的联合体选择止步，也符合两家的经营逻辑。二者长期在深圳核心片区合作开发，华润的商业运营能力、招商蛇口的片区开发经验形成互补，拿地更看重长期资产增值，倾向于用商业收益对冲住宅成本。当楼面价接近 9 万元 / 平方米时，地块内 1 万平方米商业的对冲空间已被大幅压缩，触及内部测算红线后选择收手，并不意外。

缩量供地下的分化：核心高热，外围冷寂

连续的高溢价成交，并非孤立事件，而是深圳全年供地策略的直接投射。

根据 2026 年深圳建设用地供应计划，全年商品住宅用地供应仅 55 公顷，官方明确提出 " 宝地宝用 " 思路，优质宅地优先向南山、前海、宝安中心等主城核心板块倾斜，龙岗、坪山、光明等外围区域的宅地指标被大幅压缩。供应端的收缩，直接推高了核心地块的稀缺价值。

整个 6 月，深圳三宗核心区宅地全部走出了高热行情：南山粤海地块 297 轮竞价、溢价 150.74%，前海桂湾地块 300 轮竞价、溢价 66.27%，加上本次宝中地块 355 轮、溢价 99.05%，拿地方均为头部央企或国企。

与之形成鲜明对比的是外围市场。今年以来，龙岗、坪山、深汕合作区多宗涉宅用地以底价成交，部分地块仅有一家房企报名，甚至出现流拍。一边是百亿级别的数百轮争抢，一边是无人问津的底价成交，深圳土地市场的冷热分化已经完全固化。

供需数据也印证了核心区的支撑力。宝安区住建局 5 月交易月报显示，全区住宅可售库存约 3740 套，外围街道去化周期普遍超过 20 个月；但宝安中心区新房库存不足 300 套，去化周期仅 8 个月，属于供给紧缺区间。片区购房客群中，改善型家庭占比超过 70%，120 平方米以上大户型去化速度远快于刚需产品，高地价对应的高端产品有明确的客群支撑。

近 9 万楼面价的考题：产品力决定盈利空间

105.1 亿元的总价、87924 元 / 平方米的楼面价，给后续开发留下了一道并不轻松的计算题。

按行业常规成本测算，叠加建安成本、配套设施摊销、财务成本、税费及营销费用后，该项目的保本售价约在 12.5 万至 13 万元 / 平方米区间；若要实现行业常规的开发利润率，入市单价需摸到 14 万元 / 平方米以上。

这一价格水平，已经对标了片区内顶级海景二手房的价格。目前宝中标杆项目壹方中心玖誉的无遮挡海景房源，挂牌价普遍在 13 万至 16 万元 / 平方米。

业内对项目盈利空间的判断出现了分歧。乐观观点认为，宝中一线海景的大平层产品长期稀缺，高净值客群的承接力充足，两年后项目入市时，片区新增供应几乎空白，稀缺性足以支撑高端定价；谨慎观点则提出，当前行业整体购买力尚未全面复苏，若后续市场行情走弱，14 万 + 的定价将面临去化压力，且 1 万平方米商业需整体大宗转让，回款周期长，会进一步抬高财务成本。

共识是，这宗地未来必然走高端改善路线，产品内卷已不可避免。单纯靠地段躺赢的时代已经过去，房企必须在户型设计、会所配套、景观打造、物业服务上做足差异化，用产品溢价覆盖高地价成本。

放在全国楼市的视角下，深圳这一轮核心土拍高热，是行业分化的一个极致样本。6 月全国重点城市土拍整体平淡，多数城市以底价成交为主，仅少数核心城市的核心板块出现零星热度，深圳的连续高溢价尤为突出。

行业早已告别普涨普跌的周期，彻底进入了核心资产的独立行情。资金持续向一线主城、稀缺改善土地集中，央企成为拿地绝对主力，民营房企则全面退出了高总价核心地块的争夺。这宗百亿宝中地块的落槌，不仅是一次土拍的结束，更是行业格局、资金流向与市场预期的一次集中折射。至于它最终会打造出怎样的产品，又能否撑起近 9 万的楼面地价，答案要等两年后才能揭晓。