广州黄埔区打响房票去金融、去投机第一枪。

这件事被很多人低估了。

最近楼市最大变化，广州的黄埔区在 6 月出台了房票管控新规，直接给泛滥的炒票链条踩下急刹车。过去房票放任流转、中介低收高倒、价格混乱被终结，虽不能完全堵漏，但至少起到了稳定军心的作用，后期大概率会被其他城市抄作业，比如厦门合肥郑州。

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广州是个很有意思的城市。

楼市不算热，甚至很普通，但是很多政策却值得研究，比如安置房，比如旧改，比如房票。这些政策也不是十全十美，执行中也出现了问题，很正常。

比如最近热议的房票制度。

你觉得跟你没关系，没使用过房票，甚至都没听过。其实不对，往大了说你肯定听不懂，也不想听，但是有一点肯定关心：

价格。

比如新房。你去买房，总价 200 万，撑死了 95 折，就是 190 万，但是有人用房票去买 150 万就能买到，差了 40 万，你爽不爽？

比如二手房。还是上面这个案例，本来你的房子可以卖 190 万，但是买家一问，附近新房才卖 150 万，产品更好得房率更高甚至精装修，你一下子傻眼了，别说 190 万，130 万能不能卖掉都是一大关，这不，又差了 60 万。

这么一讲，你看懂了吧。

所以，房票制度跟每个人都息息相关，这件事非常重要。

其实房票诞生的初衷很简单，出发点也是好的。

就是上面没钱了。以前棚改旧改拆你家房子，有钱啊，财大气粗，要钱给钱，要房给房，现在没钱了，没法给钱，只能给房，甚至房都不想给了，给你房票让你去买。

按理说应该给安置房，但是上面很聪明，想了一个办法，既然市场很差，库存很多，新房都卖不动，那干嘛还建这么多安置房呢，于是房票制度横空出世。

好处很多：

1、政府不用掏钱了。

2、去库存。

3、拆迁户可以选安置房，也可以买新房。

一举多得。

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看似是好事，但是执行出了大问题。

一个字可以形容：倒买倒卖。

村民房子够住了，甚至单纯就是变现，于是中介把这些房票聚拢起来，低收高卖，转手卖给想要买房的人。不仅如此，房票规模越滚越大，票子来回倒手，机构参与进来，几百万砸进来，已经脱离拆迁安置本源，跟炒债券、炒期货没两样，这就可怕了，典型的证券化、杠杆化。

交易可以，投机不行。

前几天，黄埔针对房票的转让对象、次数、价格等做了限制，有几点：

1、限次数。

被征收人满足每户拥有一套住房的前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让，每张房票允许实名转让一次，使用期限不变，且不得分割转让。

2、限价格。

转让人首次发布房票转让价格不得低于房票票面金额的 9 折，转让发布时间满 7 天后，可在每周六、日修改一次房票转让价格。

3、更规范。

房票转让人与受让人在达成购买意向后 7 个工作日内，持身份证件原件及复印件一份共同前往房票核发单位指定办公地点现场签订《房票转让协议》（仅限工作日上午 9 时至 12 时，下午 2 时至 5 时办理），协议签订需双方签字确认，确保内容真实、合法、合规。

对资金监管手续办理也作了规范。房票转让人与受让人共同前往《黄埔区房票转让资金监管银行网点清单》所列银行机构，按要求办理房票转让资金监管相关手续，保障转让资金安全。

" 且不得分割转让 "，这句话很重，禁止证券化、投机化。

黄埔做的非常对。

因为黄埔区的房票认购商品房的数量非常庞大。

2024 年 4 月开始施行，到 2026 年 4 月，2 年，累计房票认购商品房超 7500 套，将近 130 亿的庞大总额，其中累计房票超 5000 张，累计网签房票超 3500 套，每年节省临迁费近 2 亿。

还有一个惊人数据：2026 年第一季度，黄埔房票网签套数占全市商品房网签套数的 12%，所有区里第一。

体量大、占比高、金额大，不出事皆大欢喜，一旦出事，风险极大。

1、门槛太低了。随意转让。

2、折扣太低了。8 折 7 折 5 折，利空新房，利空二手房，以价换量也很尴尬。

3、灰色空间太多了。危险，不讲了。

4、套利空间巨大。

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房票制度，并不稀奇。

有一个大背景：上面没钱了。

以前棚改旧改咔咔上，数以万计的村民看在钱的份上，纷纷涌进了城里，这也是过去 20 多年城镇化如此迅速的原因。

以前有钱，给钱 + 给房，2 个手段并用，这里的房，是安置房，不是商品房，为什么，商品房有 2 个优势，一是供不应求，二是价格暴涨。

谁更有价值，上面门清。

现在，一是没钱了，二是商品房 2 个优势不存在了，库存大，去化周期长，价格不涨反跌。

房票的优势，省钱，去库存。

但是上面想的是一回事，实际则是另外一回事。就跟经济房、保障房一样，上面的初衷都是好的，一到执行层面就变味了，套利、灰色，你发现经适房小区停满了奥迪，也就不奇怪了。

房票制度也是如此，必须纠偏。

比如厦门合肥郑州，都在房票上吃亏了。

厦门房价非常高，岛内更高，5-10 万，拆迁太难了，村民要价肯定高，政府又没钱，开发商也不敢随意拿地，拆不动怎么办呢？房票，用棚改的水，把楼市的蓄水池加满，想法非常好，买家多了，需求多了，现实却很惨烈。

合肥更厉害，直接是 7 折甚至 5 折都开始出手了。很多人乱砸，很多人是 7 折出让，房票群里还有 5 折房票，有些连维修基金和中介费都出了。

去年我研究郑州港区二手房，市场上根本就没有新房入市，但是港区有几个新房的去化套数却很高，一查才知道大部分是房票买卖，去化了一大半。

这几个城市，新房被快速去化了，看似是好事，但是已经为市场埋下了定时炸弹：1、开发商其实不挣钱，因为购房者都是低价买入，2、新房跌，3、二手房跌。

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以前我的想法，房票制度弊大于利，直接废除就好了。

后来想了想，太天真了。执行层面太难了，上面没钱啊，只能用房票制度打补丁了，毕竟没有完美的制度。

理解了背景，你就理解了房票制度。

1、表面看是堵住中介套利漏洞，保护一部分人的利益；深层看是平衡去库存和防投机，斩断了市场的投机心理，回归安置本质。

2、有一点很有意思，广州内部每个区、每个旧改城改，政策都不一样，没有一刀切，比如黄埔跟其他区就完全不一样，有些给钱，有些给房，有些只给房票，甚至南沙某些区域未来不建安置房。

3、房票可以买一切。这一条太牛逼了，以前大家不知道，或者知道的很少，广州对房票都是一种鼓励的态度，不仅可以兑换住宅，商铺、写字楼、公寓等也可以买，只要去库存就是好事。一张房票，正在打通新房、二手房、商业、办公、公寓。

4、当然了，任何一种制度一定有漏洞，灰色空间，比如即使限制转让，我可以让村民先买、然后以二手名义交易，无非是多一些税费，只要折扣足够低，税费都可以忽略不计，但是这中间一定存在风险，环节太多、牵扯人太多，在此提个醒。

THE END