楼市的叙事，彻底变了。

4000 万 +/ 套的豪宅被瞄准

深圳楼市，已经第 N 次刷新片区价格。

位于深圳深圳湾超级总部基地的住宅，中海安缇雅苑近日（6 月 26 日）获批预售。

72 套 235~383 平大户型精装住宅，备案均价约 185800 元 /㎡，单价区间约 16.95 万— 24.78 万 /㎡，最便宜的一套约 4034 万，最贵的一套约 1 亿 666 万。

项目是中海的顶豪 " 安系 " 第三座作品，2024 年 12 月拿下的地块，综合楼面单价约 7.74 万元 /㎡，刷新当年深超总楼面价新高，溢价率约 42.49%。

当初，市场预期项目卖到 15 万 +/ 平就有会一定的压力。

（来源 : 网络平台）

一方面，市场年内豪宅消化节奏加快，存量豪宅客户消耗明显，另一方面，与项目距离较近的深湾玖序项目，备案均价在 14 万 / 平内，三度开盘，完全清盘也经历了一段时间才完成。

更重要的是，作为顶豪定位的项目，中海安缇雅苑楼盘规模小，花园公区小，仅两栋楼，在建筑高度最高 99.3 米的情况下，四周是超百米的写字楼以及住宅，存在一定的景观资源以及隐私短板。

（安缇雅苑周边建筑情况）

但就是起步 4000 万 +/ 套的豪宅，6 月 30 日线下开盘，开发商直接官宣 " 日光 "。

这是什么概念？

要知道，深圳当下的新房，300 万— 800 万的刚需盘，开盘普遍去化在三到五成，到六七成就已经不错，超过 800 万的，到 2000 万的改善型新房项目，主流去化大约也是五成到七成的水平，核心区的一些优质项目，能做到八成也算不错了。

而今年一季度，克而瑞数据显示，一线城市 3000 万以上豪宅成交套数，深圳方面累计是 168 套。

4000 万级别的豪宅，中海安缇雅苑 72 套，卖出 69 套，在更贵的情况下，差不多卖出深圳豪宅一个季度的一半。

只能说，豪宅的购买力，深圳楼市的购买力再一次被验证。

而出现这样的结果，一是项目产品结构差异化，低容积率，客厅和阳台约 7.2 米的中空挑高，阳台错层设计，种几棵树打造空中阳台花园都没问题，市场上比较少类似的产品。

总户数 152 户，首推的 72 套产品都是纯大平层无小户型。

二是地段的优越性，市场认可度高，深超总定位特殊，住宅用地稀缺，安缇雅苑是继 2024 年中海深湾玖序后第二个纯商品住宅项目。

三是市场环境的变化。

今年以来，深圳楼市的 K 型分化明显，刚需以及普通改善疲软，顶豪走出独立行情，基本上各个地段的网红豪宅项目，卖出不错的成绩。

比如备案均价约 182300 元 /㎡的深圳湾澐玺收官批次，88 套房源 5 月开盘去化约 80 套；备案均价约 208300 元 /㎡的中信信悦湾，79 套房源 5 月开盘卖了约 74 套；备案均价约 146800 元 /㎡的观潮府，40 套房源 5 月开盘去化约 36 套；备案均价约 142000 元 /㎡的海晏府，首推 108 套房源 4 月开盘去化约 96 套。

这些都是今年以来过 10 万 +/ 平豪宅的成绩，基本上也代表了深圳楼市核心区整体的豪宅迭代更新的市场反响。

而且整体都是预售的项目。

在很多城市，现楼去化都存在困难的情况下，深圳楼市不仅存在魔幻，也诞生神话。

楼市的叙事变了

总价 4000 万起步的安缇雅苑热销，同时也说明当下楼市的一个底层逻辑——叙事变了。

高端资产的群体，不仅都在看核心区，市场的热钱，也往核心区域的稀缺资产上堆。

最明显的是，与安缇雅苑同在深圳湾超级总部板块的 GCC 联泰超总湾，作为公寓产品，125 套 303~1032 平精装户型，备案均价约 150100 元 /㎡，总价区间约 3278～3 亿 5079 万。

折后均价约为 13.5 万元 /㎡，比旁边的住宅中海玖序还高。

去年 12 月获批预售，到 6 月 29 日，也卖得七七八八，只剩 35 套房源未售。其中，排除 7 套在建抵押的户型，也就剩下 28 套未售。

而 GCC 联泰超总湾作为公寓，相比住宅类型的产品很明显长期持有成本更高，居家不友好，产权、交易税费、流通性以及金融属性都更为劣势。

但这半年顺销结果都还可以。

还有位于深圳湾核心区的深圳湾 1 号 · 瑞公馆，同样是非住宅类房产，6 月 26 日推出 10 套总价 8000 万起的房源，据克而瑞数据，推出即售罄。

能买这种级别的住宅，如果不是手里钱没地方放，找个安全的地方做资产优化，很难想象，仅仅是出于普通住家的考虑。

所以，当下的市场，不能再用过去的普通逻辑来看待。

可以看到如今，宏大叙事下，资本市场中科技，芯片都是主线。

各大主流信息以及线索，都在说科技指数大涨，存储芯片概念大涨，机器人 ETF 大涨，科创板首个万亿市值的公司诞生。

就连豪宅的受众群体，科创新贵也成了渲染的对象，深圳多个豪宅出现从事金融、芯片、AI、新能源、生物科技等工作的年轻高净值人群占比高于传统行业的人群占比。

这就意味着，科技上涨转化为购买力的逻辑逐渐被验证。

更明显的例子，是韩国的楼市。

韩国三星和 SK 海力士，除了业绩大幅改善，大批核心员工获得创纪录绩效奖金之外，也催生出一批靠着股票账户财富被放大的群体。

这也让韩国楼市、豪车市场和奢侈品消费市场迅速升温。

根据韩国房地产院（REB）数据显示，去年 5 月以来，韩国全国公寓房价环比持续上升。

（来源：韩国房地产院（REB）官网）

另外，据韩国《中央日报》今年 6 月报道，韩国京畿道华城市东滩区房产咨询量提升明显，且咨询客户大多为 SK 海力士和三星电子等大型企业员工。

这就意味着韩国半导体牛市直接带动了区域楼市升温。

这种财富资金流动的效应，香港楼市也有所体现。

恒生指数上涨后转化为本地购买力。

数据显示，去年 4 月上旬恒生指数遭遇重创，但随后 4 月下旬迎来 "V 型 " 反弹，且一路高歌到今年 1-2 月。

（来源：股票行情网站）

而房价方面，去年 5 月后房价指数出现反弹，与此同时评估价开始回到基准线 50 以上，且保持 12 个月上涨的势头。

（来源：中原地产）

这说明，港股牛市对香港楼市具备领先修复作用，恒生指数领先 "V 型 " 反弹后，香港楼市也得到修复。

那么，众多科技产业扎堆的深圳，在资本市场带来结构性财富效应背景下，楼市的叙事逻辑、断层豪宅热销的逻辑，也就闭环了。

作者 | 骑猪英雄