全球最大数据中心园区项目正走向终结。随着黑石集团旗下 QTS Realty Trust 宣布放弃建设计划，弗吉尼亚州 " 数字门户 " 项目在失去最后一位开发商后，实际上已名存实亡。

据彭博援引知情人士消息，QTS 高管近日决定放弃在法院继续推进该项目，其律师最快将于本周通知法院。

此前，另一合作开发商、Brookfield 支持的 Compass Datacenters 已于今年 5 月率先撤出，QTS 由此成为该项目的唯一剩余方。

黑石本周的动作连番出击，在刚刚完成以 35 亿美元出售北弗吉尼亚州三处数据中心资产后，不到两天便再次宣布从新项目中撤退。此番 QTS 退出意味着，这一原本规划投资逾 1000 亿美元、有望打造全球最大科技走廊的宏图，就此戛然而止。

两项操作叠加，外界开始质疑这家管理规模逾 1.3 万亿美元、自称全球最大数据中心提供商的 PE 巨头，是否正在悄然收缩其 AI 基础设施敞口。

Compass 退出成为压倒项目的最后一根稻草

" 数字门户 " 项目位于弗吉尼亚州普林斯威廉县，规划占地超过 2100 英亩，约为纽约中央公园面积的两倍，拟建 37 栋数据中心大楼，总建筑面积达 2200 万平方英尺。

项目所在地紧邻历史上的南北战争的战场，此前受发展保护政策约束，由此引发周边居民的强烈反对，并由此衍生出旷日持久的法律诉讼。

2023 年，弗吉尼亚州相关县政府就农业及半农村用地转为数据中心用途召开了一场长达 27 小时的分区听证会，数百名支持者与反对者到场表态。

会后，地区政府以微弱多数票批准了该转用申请。然而，社区组织随即发起诉讼，理由是公告通知中，前两份报纸公示之间的间隔时间不足法律规定的六天。

今年 3 月，弗吉尼亚州法院维持此前裁定，认定分区批准无效。

据彭博援引知情人士透露，Compass 退出后，QTS 失去了在基础设施升级成本方面的分担伙伴，同时还需独自承担向弗吉尼亚州最高法院申请上诉的费用和风险。

QTS 高管最终认为，为一个存在重大行政瑕疵的案件单独承担法律成本，并不具备商业合理性。

反对力量的胜利样本

对于过去五年持续反对 " 数字门户 " 项目的社区组织和居民而言，QTS 的退出将成为一个极具示范意义的胜利案例。

这套包括向地方政客施压与发起诉讼在内的反制策略，已被证明可以有效阻止大型数据中心项目落地。

据彭博报道，此次 QTS 与此前已退出的 Compass Datacenters 双双撤出，被认为是数据中心开发商从单一项目撤退中最具戏剧性的案例之一。

Compass Datacenters 总裁 AJ Byers 在声明中表示：

尽管我们仍然相信这一项目将为该地区及周边居民带来显著收益，但近期的法律裁决和不断叠加的监管障碍，已实际上封堵了可行的推进路径。

市场观察人士指出，随着这一反制路径得到验证，针对数据中心项目的法律挑战与社区动员行动预计将在全美范围内提速，为本已面临延误的 AI 基础设施扩张周期增添新的不确定性。

黑石的战略收缩，从卖资产到弃项目

黑石于 2021 年收购 QTS，并于 2024 年收购澳大利亚计算服务提供商 AirTrunk，目前在全球持有逾 1500 亿美元的数据中心资产组合。

今年 5 月，黑石还推出了旗下数据中心收购平台 Blackstone Digital Infrastructure Trust 的首次公开募股，专注于收购已建成并完成租赁的 AI 相关物业。

然而，就在这一系列扩张动作尚未落定之际，黑石已开始同步启动收缩。

据彭博报道，黑石旗下基金以 35 亿美元将北弗吉尼亚州三处数据中心资产出售给 Digital Realty Trust，交易涵盖：

黑石在马纳萨斯（Manassas）两处 96 兆瓦数据中心的 80% 权益；

以及附近斯特林（Sterling）一处同等规模设施的 50% 权益；

交易对价包括 12 亿美元现金及 23 亿美元的 Digital Realty 股份。

黑石一面出售存量资产，一面放弃增量项目。市场开始将其解读为黑石正在主动为 AI 数据中心敞口 " 降温 "。

这与黑石此前在疫情后果断抛售办公楼资产的操作逻辑颇为相似：在周期顶部附近锁定收益、规避尾部风险。

AI 基础设施扩张的双重阻力，民意与监管

QTS 的退出不仅是单一项目的失败，更折射出 AI 基础设施大规模扩张正面临日益系统性的阻力。

民意层面的压力不容小觑。盖洛普（Gallup）最新民调显示，约七成美国人反对在其居住地附近建设 AI 数据中心，其中近半数（48%）表示 " 强烈反对 "，仅约四分之一的受访者持支持态度。

反对理由集中于资源消耗（包括水资源和能源）、环境污染（噪声、空气及水污染），以及对当地生活质量和房价的潜在冲击。

监管层面同样在收紧。弗吉尼亚州近期通过预算，对数据中心征收能源消耗税；多个州正在考虑对新数据中心建设实施暂停令。

数据中心的成本与收益分配问题，已成为美国中期选举前的重要议题之一。

对投资者而言，更直接的压力来自供应链和能源侧。项目延期与取消正在累积，电网容量、建材供应与施工人员短缺等瓶颈制约 AI 基础设施落地节奏，而社区抵制与法律挑战又进一步拉长了项目周期。

这些因素叠加，使得以债务融资驱动的数据中心资本开支，其回报时间表变得愈发难以预测。