今天水群的时候，看到有网友说：

" 广州楼市这么糟糕吗？为什么我的房子放出来就是没人问？价格已经到地板…… "

" 什么样的房子？" 我忍不住问。

了解一番才知道，越秀区，楼龄 20 年 +，楼梯房，约 80 平做三房，有学位，但属市一级，单价 2 字头。

是的，价格妥妥刚需无痛价，但近期市场什么二手房最好卖，我想，很多人还不清楚！

昨天，广州市房地产中介协会发布了最新版的二手成交报告。

数据显示，刚过去的 6 月份，海珠区金碧花园累计网签 32 套，同比去年同期增加 23.08%，成交量跃居中心六区二手盘 TOP1；

而比它销量涨幅更猛的有两个盘：

一个是荔湾区的富力广场，月度网签 22 套，同比增加 37.50%；

一个是同区的荔港南湾，月度网签 21 套，同比增加 31.25%。

问题来了，为什么有些房子那么难卖，这三个小区成交不仅占据绝对量优势，还比去年这个时候涨了快三四成？

我去扒了一圈。

中介 A：" 别人家的我不知道，荔港南湾今年是实火！据我所知，这个小区上半年成交起码有 50+ 套了。"

" 去年这个时候，大概才卖出 30+ 套，我们一直在这里，市场有变化体感非常明显！"

那为什么突然会火？

这位中介说，" 今年这么活跃，我们也是蛮意外的。因为大家觉得开年一小波很正常嘛，小朋友要读书，学位房旺季。

但到 5、6 月份，整体成交都还很不错。"

怎么个不错法？

中介 B：" 我 3-5 月，靠荔港南湾成交了 3 套！以前可没有这种行情。"

荔港南湾最近是有什么变化吗，怎么这么吃香？

中介介绍说，" 荔港南湾本来综合条件就很棒！"

" 你想想，楼龄不算老（主要建成年代在 2008 年），有原装电梯，有省级学位（读华侨小学），有江景绿道，妥妥大型社区，小区内有菜市场、日常购物的小店……

在老荔湾里面能符合这些条件的楼盘，真的不多！"

荔港南湾江景，广州房产摄

当然，关键还在于价格。

中介 B：" 今年业主牙口没有过往紧了。

你敢信，现在总价 160 万起，就能买到一套规规矩矩的两房，楼层还不错，比去年这个时候少了 10 来 20 万；

两三百万，就能考虑南向中层带大阳台的 90+ 平大三房，同样比去年便宜 10 几万！

所以，今年成交最活跃的，总价基本也在 160-300 万范围，折合单价 2.5-3 万 / 平。"

" 只要在这附近上班，手持这个预算，看了房子几乎没有不喜欢的。买家上门看房，喜欢，这就胜利了一半，业主都很好谈价的。"

为什么好谈价？

中介 C：" 着急换新房啊，我成交的客户，大把人换去本区的新世界天馥、万科理想花地 · 傲璟等，换去海珠的也有，就这两个区新盘多，总价 3-6 字头，适合刚改！"

现在，一手房价比前几年香很多！！

PS：这里插播一句，如果想了解荔湾、海珠新房行情，想以最实惠折扣价上车的，可以滴滴二娃（wsfew2026），他最近成交了很多破底价的房源，砍价之狠辣已经到有恃无恐的程度了

当然，能低卖低买只是一方面，至于另一方面：

中介 C 提到，" 上半年以旧换新政策挺猛的，我看网上一堆人无视，但其实，能最后驱动刚改业主松口迅速置换，靠的无非就是这些补贴！"

图源广州市人民政府官网

很巧，负责金碧花园二手的中介 D，也提到了这个政策。

按照政策规定，以旧换新，置换新增贷款额 300 万内补贴 1 个点，超过 300 万的补 3 万。还是有限额的，领完就没了。

" 很多业主住厌了自家的老二手，还不如提前领补贴换新房，反正现在新房也便宜，这边松松口，领完补贴那边美美上车！"

话说，最近成交的都是什么样的业主呢？

中介 D 丢了一组数据给我，" 其实特征挺明显的，一种是挂牌两年以上，肉眼看着房价跌入谷底，挂牌价一调再调，最后几乎以破底价成交的；

另一种是，最近才开始挂牌，目标稳准狠，价格一步到位，所以成交价跟挂牌价区别不大，整个成交周期才几十天。"

中介 D：" 现在卖得好的房子，基本都有两个共同点，一个是学铁商俱全，楼龄还能接受的大盘，海珠的金碧花园、光大花园，荔湾的富力广场，都是这种类型；

一个是性价比拉满！只要业主舍得价格一步到位，不搞钝刀子剌肉那一套，眼下市中心大盘房，咱哐哐就是卖，一点不用愁！"

负责富力广场二手的中介 E 也有同感，据他所说，" 这几天，小区有套建面约 75 平的两房急售，业主想换新房，报价 200 多万，以前最高卖 400 多万的，非常笋！

图源贝壳

目前个人已经带了 5 组客户去看，成交也就在最近了！"

一溜看下来，无论是从成交数据、还是跟中介朋友的聊天，其实我们都可以得到一个共同的结论：

即便小阳春已过，近期，刚需二手成交热度依然有增无减。

原因有几个：

1、二手房价回落到位，总价 1、2 字头起即可上车市区全能大盘正规两房，配套全，宜居，楼龄还不算老；

2、以旧换新补贴政策的药效还在发力；

3、现在主城区的新盘产品力、价格具备高质价比，刚改业主置换意愿相当强烈，价格很好谈！

如果你也想换房，想了解广州主城区的一二手房价行情，或者想淘笋盘、特价房的，尽情滴滴二娃（wsfew2026）。

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