摘要：

企业动态：

·  浦发集团打造的上海首个人才安居及综合服务综合体上海进贤青年人才社区上市；

· 国泰海通 - 浦开集团慧智保租房类 REIT 在上交所成功发行，为全国首单绿色保租房类 REIT；

· 中金 - 博邻长租公寓机构间 REIT 发行，是全国首单市场化长租公寓机构间 REIT。

政策动向：

· 《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》：降低提取门槛，同时明确租房提取的公积金金额可在申请公积金贷款时合并计入账户余额，消除居民对于 " 租房提取公积金影响未来贷款额度 " 的顾虑；

· 财政部表示 " 十五五 " 期间中央财政将保持较大支持力度，通过城镇保障性安居工程补助资金、地方专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债等多渠道支持城市更新重点任务，并同步落实税收支持政策。

市场运行：

2026 年 6 月，受年中高校毕业季推动，重点城市住房租赁市场需求集中释放，50 城住宅平均租金改善。6 月，50 城住宅平均租金 33.97 元 / 平方米 / 月，环比上涨 0.08%，同比下跌 2.82%。

关注点：

·  6 月 50 城住宅平均租金环比止跌转涨，上海、北京、深圳租金涨幅进一步扩大。

·  6 月租赁住房领域 REITs 市场多点突破，行业多层次证券化体系加速成型。

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企业格局

1. 规模排行

从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2026 年 6 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计开业房源量为 144.8 万间。具体来看，地方国企系开业规模保持稳健增长，在 TOP30 中的规模占比提升至 29%。本月 " 安居乐寓 " 开业规模增加较多，主要是受 " 寓见安居 " 业务整合并入影响。

从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026 年 6 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计管理房源量为 199.4 万间，本月武汉安居集团新晋上榜。

2. 企业动态

2.1 建设运营

6 月，地方国企继续有序开展保租房、人才公寓等租赁住房建设运营工作，武汉汉悦公寓・筑梦社区、浦发集团进贤青年人才社区、广州安居悦享 · 小鹏之家（珠江嘉苑店）、上海城方 · 周浦璟煦社区、天津佟楼 TOD 保租房 2 号楼、重庆辰寓互联网园青年公寓等多个项目陆续投入运营。其中上海进贤青年人才社区是浦发集团打造的上海首个人才安居及综合服务综合体，提供公寓房源 2615 套；广州安居悦享 · 小鹏之家（珠江嘉苑店）是继棠德花苑首店后，广州安居与小鹏汽车合作打造的第二个定制化人才公寓项目。

表：2026 年 6 月长租企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

6 月，市场化长租公寓运营商稳步推进项目入市或启动试运营，如华润有巢公寓宝龙店、万科泊寓武汉小米青年公寓、龙湖冠寓新荣天街店等，其中华润有巢公寓宝龙店是华润有巢在华南首个全程主导的 " 投建营一体化 " 保租房项目。

表：2026 年 6 月市场化长租运营商建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.2 业务拓展

6 月，住房租赁领域合作持续深化，国资平台、专业运营商、地方政府、资本机构等多方联动，合作场景不断拓宽。如丽泽控股携手建信住房租赁基金共推区域建设；安居宁巢分别与临平城建、西湖电子集团达成合作，推进标准化租赁房源供给；首创集团与昌平区政府签署合作协议，在长租公寓等领域开展深度合作。

表：2026 年 6 月住房租赁企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.3 品牌建设

6 月，深圳安居集团宣布旗下 " 安居乐寓 " 和 " 寓见安居 " 品牌运营体系全面整合打通，以实现内部资源的系统整合与高效协同；北京化工集团旗下华腾拓展全新自营长租公寓品牌 " 光合寓 " 正式揭牌运营，在自有品牌塑造、多元业态升级领域迈出关键一步。

表：2026 年 6 月住房租赁企业品牌建设动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.4 融资动向

6 月，住房租赁金融体系不断完善。公募 REITs 首发与扩募持续推进，国泰海通中国建筑租赁住房 REIT 项目获上交所反馈；红土创新深圳安居 REIT 更新扩募方案，将原拟购入 3 个保租房项目调整为 4 个，新增尚龙苑纳入收购范围。

类 REIT、机构间 REIT 等证券化产品取得突破，国泰海通 - 浦开集团慧智保租房类 REIT 在上交所发行，产品规模 36.5 亿元，为全国首单绿色保租房类 REIT，也是上海迄今规模最大的类 REIT 项目；中金博邻长租公寓机构间 REIT 成功发行，产品规模 8 亿元，是全国首单市场化长租公寓机构间 REIT。此外，国泰海通资管 - 上实城开 6.8 亿元租赁住房机构间 REIT 获上交所受理。

信贷支持方面，泰安市落地首笔保障性租赁住房贷款业务，专款用于青年创业公寓改造；乐清城投为中心城区 4628 万长租公寓项目公开征集融资方案，公告明确银行、信托公司、证券公司及基金等合规金融机构可参与申报。

表：2026 年 6 月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院综合整理

政策动向

1. 住房租赁市场指导与支持政策

1.1 中央层面：优化公积金提取规则，中央财政多渠道加力支持城市更新

6 月 5 日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，在租房提取与贷款联动机制方面作出调整。意见稿将 " 支付房租 " 提取顺位提至首位，将提取条件从 " 房租超出家庭工资收入的规定比例 " 简化为 " 支付房租 "，大幅降低提取门槛；同时明确租房提取的公积金金额可在申请公积金贷款时合并计入账户余额，消除了居民对于 " 租房提取公积金影响未来贷款额度 " 的顾虑，增强公积金制度对租房群体的支持力度。

6 月 8 日，在国务院政策例行吹风会上，财政部表示，" 十五五 " 期间中央财政将保持较大支持力度，通过城镇保障性安居工程补助资金、地方专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债等多渠道支持城市更新重点任务，并同步落实税收支持政策，符合条件的城市更新主体可享受现行有关税收优惠政策。预计 " 十五五 " 时期相关政策举措将加速落地，多渠道资金的注入与税收优惠的叠加，将有效降低城市更新主体的资金压力与改造成本，提升市场主体参与存量房源盘活与改造的积极性，住房租赁市场也将在此过程中获得发展机遇，推动租赁房源供给扩容与品质升级。

1.2 地方层面：多地继续支持盘活存量拓宽租赁房源供给，强化人才安居保障举措

规范管理方面，广州要求印发实施关于规范保障性租赁住房管理政策，建立健全保障性租赁住房筹建、出租和运营制度。

多渠道筹集方面，郑州、河南、云南等鼓励收购存量商品房用作保障性住房、青年公寓、职工宿舍等，内蒙古、广州支持符合条件的商业、办公用房改建为租赁住房；海口规定符合条件的闲置安居房可由政府回购用作保租房等。

人才安居支持方面，北京延庆为求职、创业青年提供免费周转住房，对长期就业人才给予前三年租金 50% 补贴。厦门为来厦就业创业台胞提供求职免费床位、公租房折扣及租房补贴。海口放宽安居房申请条件，将符合条件的外省户籍居民纳入保障范围，扩大安居保障覆盖面。

表：2026 年 6 月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院综合整理

2. 租赁住房供应

广州：2026 年筹集建设保障性住房 3 万套（户）。

河南：到 2030 年新增保障性租赁住房 5 万套以上。

郑州：" 十五五 " 时期，供应公租房 1 万套，保障性租赁住房 5 万套（间）。

漳州：2026 年，全市计划开工建设保障性租赁住房 792 套，目前在建项目 791 套（含往年续建项目）。

市场运行

1. 整体租金：6 月 50 城住宅平均租金环比上涨 0.08%，同比下跌 2.82%

2026 年 6 月，受年中毕业生租赁需求集中释放影响，50 城住宅平均租金环比小幅上涨。根据中指 50 城住宅租赁价格指数，全国 50 个城市住宅平均租金为 33.97 元 / 平方米 / 月，环比上涨 0.08%，5 月为环比下跌 0.11%；同比下跌 2.82%，跌幅较 5 月收窄 0.35 个百分点。

图：2021 年 12 月至 2026 年 6 月 50 城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据 CREIS租赁版

2. 重点城市租金：北京、上海、深圳等核心城市租金涨幅扩大

2026 年 6 月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为 16 个，较 5 月增加 5 个。具体来看，上海环比涨幅最大，为 0.95%；福州、苏州、北京涨幅在 0.3%-0.5% 之间；乌鲁木齐、深圳等 6 个城市涨幅在 0.1%-0.3% 之间；无锡、杭州等 6 个城市涨幅在 0.1% 以内。6 月，长春住宅平均租金环比持平，数量较 5 月增加 1 个。

2026 年 6 月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为 33 个，较 5 月减少 6 个。具体来看，温州环比跌幅最大，为 0.84%；长沙、绍兴等 8 个城市环比跌幅在 0.3%（含）-0.5% 之间；合肥、兰州等 16 个城市跌幅在 0.1%-0.3% 之间；济南、佛山等 8 个城市跌幅在 0.1% 以内。

图：2026 年 6 月 50 个城市住宅平均租金及环比涨跌

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

关注点

1.6 月 50 城住宅平均租金环比转涨，北上深涨幅进一步扩大

6 月高校毕业季租赁需求集中入市，带动重点城市住房租赁市场活跃度明显提升，业主挂牌价格预期也随之修复。根据中指院 50 城住宅租赁价格指数显示，6 月 50 城住宅平均租金在连续两月小幅调整后止跌转涨，涨幅为 0.08%。经历过去几年的价格调整，重点城市租金底部支撑逐步夯实，市场修复弹性有所增强。

分梯队来看，6 月各梯队城市住宅租金环比表现均向好。根据中指院监测，6 月，一线城市普通住宅平均租金延续修复态势，环比涨幅扩大 0.22 个百分点至 0.38%。二线与三四线代表城市平均租金环比虽仍有调整，但调整幅度较 5 月均有所收窄；其中，二线城市住宅平均租金环比跌幅收窄 0.2 个百分点至 0.07%，三四线代表城市收窄 0.1 个百分点至 0.10%。

图：各梯队城市住宅平均租金月度环比涨跌幅走势

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

结合各梯队城市租金年内累计涨跌幅来看，一线城市修复信号最为明显。根据 50 城住宅租赁价格指数，2026 上半年，一线城市平均租金小幅上涨 0.60%，结束了此前连续两年的调整态势。二线、三四线代表城市住宅平均租金分别累计下跌 1.20%、0.79%，跌幅均较去年同期收窄 0.6 个百分点以上。重点城市尤其是一线城市，住宅租金筑底态势逐步显现。

图：50 城整体与各梯队城市住宅平均租金累计涨跌幅对比

7 月是毕业季租赁需求集中释放的关键窗口期，毕业生大规模入市将成为支撑重点城市租金的核心动力，重点城市租金修复态势有望强化。其中，北京、上海、深圳、天津、杭州等产业集聚、人口吸纳能力突出的城市，将承接大量应届求职租住刚需，租金有望延续温和上行态势。

2.6 月租赁住房领域 REITs 市场多点突破，行业多层次证券化体系加速成型

上半年市场化长租公寓资产证券化取得关键性进展。公募 REITs 方面，国泰海通中国建筑租赁住房 REIT 已获上交所反馈，其底层资产为纯市场化运营的长租公寓，若顺利落地将成为全市场首单纯市场化租赁住房公募 REIT。

与此同时，机构间 REITs 也在加速入局，6 月，中金 - 博邻长租公寓机构间 REITs 成功发行，为全国首单市场化长租公寓机构间 REIT，为纯市场化项目开辟了新的退出路径。同时，类 REITs 产品迎来创新落地，6 月国泰海通 - 浦开集团慧智保租房类 REIT 在上交所发行，产品规模 36.5 亿元，这是全国首单绿色保租房类 REIT，也是上海迄今规模最大的类 REIT 项目。

随着住房租赁资产退出渠道持续拓宽，当前行业已逐渐形成覆盖 "Pre-REITs、类 REITs、机构间 REITs、公募 REITs" 的全生命周期证券化体系，可适配不同资产规模、不同收益特征的长租项目，满足各类机构投资者差异化配置需求。

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