本文来源：时代财经 作者：梁争誉

短时间豪掷百亿元抢地后，保利置业（00119.HK）开启新一轮融资。

近日，保利置业（00119.HK）一笔近百亿的公司债券发行申请获上交所受理。

根据《保利置业集团有限公司 2026 年面向专业投资者公开发行公司债券募集说明书》（以下简称《募集说明书》），本次拟发行债券总额不超过 98.26 亿元，募集资金扣除发行费用后，将全部用于偿还到期或回售的公司债券。

就在一个多月前，保利置业在上海、武汉、深圳三座城市连续竞得三宗住宅用地，累计耗资超过 100 亿元，其中深圳粤海地块刷新深圳住宅楼面价纪录。

在持续加码核心城市的同时，保利置业近期还披露了近十年来首次中期亏损预警，销售规模、盈利能力均面临一定压力。

图源：图虫创意

百亿抢地后，再发 98 亿元债券置换旧债

根据《保利置业集团有限公司 2026 年面向专业投资者公开发行公司债券募集说明书》（以下简称《募集说明书》），本次拟发行债券总额上限 98.26 亿元，采取分期发行，到期一次性还本，期限为不超过（含）10 年。

保利置业称，本次公司债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。《募集说明书》显示，2026 年 9 月 8 日至 2028 年 4 月 16 日期间，保利置业共有 10 只债券将陆续到期或进入回售期，对应本金余额 103.26 亿元。

保利置业拟偿还到期或回售的公司债券明细，图源：《募集说明书》

对于融资渠道仍保持畅通的房企而言，" 以新换旧 " 已成为常见的债务管理方式。2025 年 1 月，保利置业获准公开发行不超过 70 亿元公司债券，此后分五期累计发行 65 亿元，募集资金全部用于置换、偿还到期债券。

此次再度启动近百亿元融资，或与其近期大规模土地投资带来的资金支出有关。

据时代财经统计，今年 5 月 29 日至 6 月 5 日一周时间内，保利置业先后在上海、武汉、深圳三座核心城市拿下三宗宅地，合计耗资约 100.62 亿元，其中两宗地块均刷新区域楼面价纪录。

其中，热度最高的深圳粤海地块于 6 月 5 日出让，六大央国企同台竞拍。经过 291 轮线下竞价，保利置业以 57.72 亿元拿下，溢价率高达 105.74%，楼面价约 10.87 万元 / 平方米，刷新深圳宅地单价纪录。

根据中指研究院统计，今年上半年，保利置业权益拿地金额排名行业第八，领先国贸地产（93 亿元）、滨江集团（93 亿元）、中海地产（60 亿元）等房企。上半年，保利置业实现销售额 232 亿元，位列行业第 13。

预亏 7 亿 -8 亿，近年首次中期亏损

保利置业与保利发展（600048.SH）同属保利集团旗下房地产开发平台，但两家公司在规模和定位上存在明显差异。

作为集团住宅开发的主力平台，保利发展近年来销售规模长期位居行业第一梯队。今年上半年，保利发展实现全口径销售金额 1351 亿元，位列行业榜首；同期，保利置业实现合同销售金额 232 亿元，仅为前者的约 17%。

不过，近年来保利置业也在不断提升行业排名，并持续优化投资布局。

财报显示，2023-2025 年，保利置业全年合约销售金额分别为 536 亿元、542 亿元和 502 亿元，整体保持在 500 亿元左右，在克而瑞销售榜上的排名由第 27 位提升至第 17 位，并进一步升至第 15 位。

与此同时，保利置业持续将新增资源向核心城市集中—— 2023 年新增土地投资约 221 亿元，近九成布局长三角地区；2024 年保持审慎投资策略，全年仅新增 6 个项目；2025 年新增土地投资进一步增至 270 亿元，共获取 15 个项目，其中 84% 的资金投向广州、上海、杭州。

今年上半年，保利置业又连续竞得上海、深圳、武汉三宗热门宅地，权益拿地金额升至行业第八位。

在持续加码投资的同时，保利置业经营端仍面临一定压力。

今年上半年，保利置业实现合同销售金额 232 亿元，销售面积 79.9 万平方米，同比分别下降 13.11%、16.86%。而年初，保利置业将全年销售目标定为 500 亿元，上半年完成率 46.4%。

盈利能力也出现明显下滑。7 月 2 日，保利置业发布盈利预警，预计 2026 年上半年归母净利润亏损 7 亿 -8 亿元，而 2025 年同期盈利 2.08 亿元，同比由盈转亏，这也是公司近十年来首次出现中期亏损。公司上一次全年录得较大规模亏损还是 2015 年，当年净利润为亏损 24.40 亿元。

事实上，业绩压力一季度便已显现。今年一季度，保利置业实现营业收入 22.69 亿元，同比下降 68.06%；净利润 4524.8 万元，同比下降 58.20%，意味着亏损压力主要集中在二季度释放。

对于业绩预亏，公司解释称，一方面，上半年交付项目较去年同期减少，导致收入阶段性下降；另一方面，房地产市场仍处于底部调整阶段，市场量价持续承压，物业开发业务结转毛利率下降，同时部分长库存项目去化，进一步拖累整体盈利水平。

目前，保利置业在售项目主要分布在上海、广州、深圳等一线城市以及山东、湖北、广西、浙江、江苏、云南、贵州等省份。一线城市销售表现较好，其中端午推出的广州荔湾保利 · 怡璟湾首开去化 90 套，位列中心四区六月销量冠军；去年入市的深圳宝安中心区保利瑧誉推出的两批房源整体已去化完毕。

整体来看，2023 年、2024 年、2025 年和 2026 年一季度，保利置业营业毛利率分别为 18.70%、16.31%、18.62% 和 16.83%。公司在《募集说明书》中提示，若后续房地产行业政策出现不利变化或市场竞争进一步加剧，公司净利润仍可能出现波动，并对盈利能力及偿债能力带来一定影响。

保利置业所面临的课题，也是当前行业共同面对的现实。根据 Wind 统计数据，截至 7 月 20 日，已有 79 家上市房企发布 2026 年上半年业绩预告，行业报忧仍占多数。