睿思网讯：7 月 23 日，ESR-REIT 发布公告称，已通过旗下全资子公司与第三方卖方签订买卖协议，拟收购位于澳大利亚墨尔本德里穆特的 18 Foxley Court 物流物业 100% 权益，收购对价为 5250 万澳元，约合 4700 万新元。

这是 ESR-REIT 本月内第二次出手澳洲物流资产。7 月 7 日，该 REIT 刚宣布收购墨尔本 5 宗机构级永久产权物流物业，本次新增标的将与前述 5 宗资产共同构成拟议的组合收购。

标的物业为机构级永久产权物流资产，总可出租面积约 23229 平方米，建筑楼龄约 9 年，目前出租率 100%，加权平均租约期限 4.8 年。物业承租方为 HealthShare Victoria，是依据当地《卫生服务法》设立的政府背景法定机构。区位上，该物业地处墨尔本成熟的西部工业物流片区，紧邻核心交通干线与配送枢纽，与此前宣布收购的 5 宗物业地理位置邻近。

估值方面，管理人委托仲量联行出具独立估值报告，该物业估值为 5250 万澳元，与收购对价持平。公告同时披露，物业估算重置成本约 5800 万澳元，本次收购价较重置成本存在 9.5% 的折让。按收购对价测算，该物业首年净物业收入收益率为 5.7%，对应首年 NPI 约 300 万澳元。

支出明细显示，本次收购预计总支出约 5710 万澳元，约合 5110 万新元，除 5250 万澳元收购本金外，还包含支付给管理人的 50 万澳元收购费，以及印花税、尽调与法律等专业费用约 410 万澳元。若将本次新增资产纳入整体组合，6 宗物业净收购对价合计 3.293 亿澳元，对应总收购支出约 3.601 亿澳元。

融资安排上，管理人计划以存量资产处置所得叠加债务融资覆盖全部收购开支，不会发行新基金份额。后续可视市场环境发行次级永续证券，用于部分偿还收购所撬动的债务，优化资本结构。整笔组合收购预计于 2026 年第三季度完成交割。

从资产组合调整逻辑看，本次收购是 ESR-REIT 总回报战略的落地动作。此前该 REIT 已完成新加坡本土约 4.391 亿新元非核心资产的处置，对应资产普遍剩余土地租期较短、建筑规格偏旧。本次将处置资金循环投入澳洲优质永久产权物流资产，标的平均楼龄约 10 年，租户涵盖 CEVA 物流、Silk 物流、Nick Scali 及 HealthShare Victoria 等主体，整体组合出租率 92.3%。

交易完成后，ESR-REIT 全组合加权平均土地租约期限将从 44.9 年提升至 48.2 年，永久产权资产占比从 19.3% 升至 24.2%；区域结构上，澳洲资产在组合租金收入中的占比将从 12.7% 提升至 16.1%，新加坡资产仍占 78.8%，继续作为核心基本盘。

财务影响方面，以 2025 财年数据模拟测算，包含本次标的在内的整体组合收购预计可带来 5.1% 的单位分派增厚。若后续完成 2 亿新元规模的永续证券发行并用于偿还部分收购债务，预计可额外带来 1.6% 的 DPU 增厚。杠杆水平上，交易完成后模拟整体杠杆率约为 42.5%，发行永续证券后预计降至 38.7%，维持在管理人设定的目标区间内。

公告同时明确，根据新加坡交易所上市规则，本次组合收购对应指标占比处于 5% 至 20% 区间，属于需披露交易，无需召开份额持有人大会审议。其中本次新增的 18 Foxley Court 物业为场外渠道获取，此前 5 宗资产通过公开竞标流程拿下，体现了发起方 ESR 集团的本地项目拓展能力。