睿思网讯：7 月 29 日，中信金资致远企业管理有限公司发布《2026 年金融大街 8 号办公楼 CMBS 发行选聘专项计划管理人（暨销售机构）公开招标公告》，招标代理机构为中信国际招标有限公司。这是中信金融资产 7 月推出 200 亿元多品类资产证券化中介框架招标后，首个启动中介选聘的不动产证券化项目。

本次 CMBS 底层资产，是位于北京市西城区金融大街 8 号的中信金融资产大厦（原中国华融大厦）。物业地处北京金融街核心片区，属于区域标杆甲级写字楼，同时也是中信金融资产总部办公载体，区位价值突出。根据招标方案，该项目规划储架注册总规模不超过 35 亿元。

产品结构方面，本次 CMBS 设置长期限安排，原则上单期产品期限最长不超过 20 年，并且每 5 年设置开放期。开放期内，招标人可选择偿还本息、终止产品。该设计适配写字楼长期持有运营特征，既匹配大宗商业物业现金流属性，也为融资主体预留现金流调整、提前赎回的操作空间。

按照招标要求，中标机构将同步承担专项计划管理人以及证券销售双重职责。服务周期覆盖项目完整生命周期，自合同签署起持续至专项计划全部证券兑付、清算完毕；如果项目受市场、政策等因素影响最终未能发行，双方可通过书面方式终止合作。公告明确，本项目不接受联合体投标，同时严禁中标机构对相关服务进行分包、转包。

投标人资质设立清晰准入门槛：参与机构须为境内合法独立法人，持有资产证券化业务相关证券经营资质，经营状况稳定，近三年无重大违法记录，未被列入失信被执行人、严重失信主体名单。

7 月 6 日，中国中信金融资产管理股份有限公司发布资产证券化中介选聘框架公告。公司计划在上交所发行不良资产 ABS、CMBS、类 REITs、机构间 REITs 多品类产品，整体规划上限 200 亿元，额度拆分管理，其中不良资产 ABS 额度不超过 100 亿元，CMBS、类 REITs 与机构间 REITs 合计额度不超过 100 亿元。

集团采用入围招标模式，后续将在入围中介机构中择优落地各期产品。入围机构负责储架申报、发行文件编制审核、存续期管理等全流程工作，服务周期最长可达十年。投标人资质同样设有明确标准，券商类投标人 2025 年度分类评价结果需达到 A 类及以上。

在发力不动产证券化之外，中信金融资产标准化不良 ABS 业务持续扩容。7 月 28 日，上交所债券项目信息平台披露，中信金融资产云帆 4-20 期资产支持专项计划状态更新为已受理，市场亦称云帆 9-20 期储架 ABS。该 ABS 项目拟发行规模 300 亿元，受理日期为 2026 年 7 月 16 日，计划管理人为中信证券，原始权益人为中国中信金融资产管理股份有限公司。

" 云帆 " 系列是中信金融资产核心标准化资产证券化产品矩阵，基础资产涵盖应收账款债权、委托贷款、信托受益权等，资金投向实体产业。自 2025 年 7 月首期发行以来，产品持续放量，2025 年全年三期产品合计发行规模 200 亿元。

进入 2026 年，云帆系列发行节奏提速，融资成本持续下行。3 月 24 日云帆 5 期落地，8 个月期优先级发行利率 1.69%；5 月 18 日发行云帆 6 期，50 亿元 1 年期优先级利率 1.53%，全场认购倍数 2.81 倍，刷新同期同类产品利率低点；6 月 15 日落地云帆 7 期绿色 ABS，规模 50 亿元，是行业近五年首单 3 年期不良资产 ABS。7 月，云帆 4 期优先级完成续发，规模 99.9 亿元，1 年期发行利率 1.56%，相较初始发行下行 16BP，也是公司首单实现优先级到期续发的 ABS 产品，全场认购倍数 2.24 倍，多期产品持续获得银行理财、基金等机构资金认购。

行业层面，存量不动产盘活需求持续提升，传统不良处置模式短板逐步显现。债权转让、债务重组等方式普遍存在处置周期长、资产折价较高、收益一次性兑现等局限。借助 CMBS、类 REITs、机构间 REITs 等不动产证券化工具，AMC 可完成存量物业修复、运营培育后，依托资本市场分层退出，充分挖掘不动产长期运营价值，也是近年来全国性金融资产管理公司业务转型的重要方向。

此次金融大街 8 号办公楼 CMBS 项目启动招标，有助于完善公司证券化产品矩阵，改变以往以不良资产 ABS 为主的单一发行格局。储架模式能够降低单一项目重复申报成本，方便企业结合资产储备、资本市场行情择机发行。

中国中信金融资产管理股份有限公司（2799.HK）前身为 1999 年设立的中国华融资产管理公司，是国内四大国有金融资产管理公司之一。2012 年完成股份制改造，2015 年港交所上市；2022 年公司党委划归中信集团管理，2024 年正式更名，全面纳入中信体系协同运营。公司主要股东包含中信集团、财政部、全国社会保障基金理事会、中国人寿集团等主体，核心主业为不良资产经营，同步开展资产管理、股权投资、存量资产重组盘活等业务。截至 2025 年末，公司资产总额 10570.24 亿元；全年总收入 804.76 亿元，归母净利润 110.86 亿元。

需要重点留意，当前金融大街 8 号办公楼 CMBS 仅处于中介选聘筹备阶段，尚未向上交所提交正式申报材料；云帆 4-20 期 ABS 虽已获交易所受理，仍需完成反馈、注册流程才可启动发行。7 月启动的 200 亿元多品类证券化中介选聘仅为框架规划，储架额度属于规划上限，各类产品申报节奏、实际发行规模，都将结合资产储备、市场环境动态调整，存在不确定性。