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仲夏正午，北京气温 33 度。

北京朝阳区广渠路大郊亭段，地铁 28 号线施工现场，如火如荼。它的南面，有一大块空地，素面朝天，被蓝色的铁盘围着。

这里的施工者与穿梭人群，他们或许不知道，这块编号为 0409-10 的宅块，刚刚有了新的主人。

8 月 4 日下午 17 时左右，广渠路 0409-10 地块土拍落槌。中国金茂、建发房产、中海新城、招商蛇口、保利发展、金隅地产 + 懋源地产联合体等六家房企，举牌 191 轮。

最终，中海新城以 83.99 亿元的总价摘得，折合楼面价 8.14 万元 /㎡，溢价率 19.1%。往南 2 公里外，懋源騴橒臺楼面价 6.21 万元 / 平米，网签价 10.12 万元 / 平米。

17 年前，那里也曾发生过一场激战。

10 余家房企经过 97 轮竞价，中化方兴以 40.6 亿元，争夺广渠门 15 号地块，楼面地价达 1.6 万元 / 平，成为北京土地公开出让以来的 "双料地王 "。

那天，潘石屹在拍卖会结束后，还好奇地问了中化方兴的人：" 你们是哪家公司啊？"

在那片土地上，诞生了广渠金茂府。金茂府，也成了豪宅的代名词。

后来，不仅中化方兴更名为中国金茂，更带火了 " 广渠路 "，成了京城豪宅板块的一员。

很遗憾，中国金茂没有续写 17 年前的传奇。

自陶天海接任中国金茂掌门后，主导 " 金、玉、满、棠 " 产品系，唯独缺金茂府。

早在去年底，陶天海曾在小范围透露过，计划 2026 年在京打造全新升级版本金茂府产品。

但，这就是土拍之魅力所在，不到落槌的那刻，谁也不知道会花落谁家。

拿下广渠门 10号地之后，中海新城在朝阳区手握五个盘，包括酒仙桥 0013-1地块、中海万吉玖序、中海朝阳 ONE 和中海时光之境，成为朝阳区豪宅圈的统治者。

自带网红气质

有了广渠金茂府的加持，广渠路 10 地块充满网红气质。

从土拍文件上看，它是一块纯住宅用地，占地 3.68万平米，建面 10.31万平米，容积率 2.80，限高 80 米。

除此之外，它还隐含了如下关键信息：

1、地块呈长方形，东西长 325.8 米、南北长 103 米，适合出大面宽户型。

2、真正的 TOD（地铁上盖）地铁盘，紧邻现状地铁 17 号线，与规划 28 号线大郊亭站，无缝衔接那种。

3、地块西侧规划一条 15 米宽南北向街坊路。扣除街坊路，实际综合容积率约 2.93。

4、东侧 09 地块地下配建 2000㎡商业空间，获批后可整体转让，地下空间直接连通地铁 28 号线。

这是负担，也是红利，占用了其它地块的地下空间，却不占自己的空间和容积率。

5、地铁退线问题。28 号线车站，紧贴地块北侧红线，这意味着地块北侧一排住宅楼，至少需要向南退线 10 米。

扣除这部分退线面积，它的实际综合容积率，约在 3.3 左右。

在北京楼市，这种紧挨地铁口的楼盘，并不多见。

可以枚举的是：朝阳区的宸园 139、保利朝观天珺，大兴区的未来元著、大兴集地 021/022 项目、招商蛇口黄村火车站项目，等等。

和广渠路 10 地块气质最相似的，莫过于宸园 139，紧邻地铁 10 号线和 17 号线交汇太阳宫站。

离地铁实在太近，是它们幸福的烦恼。

强排方案推测

开发商拿每一块地，其实都是在解题。

只不过，难易不同而已。

TOD项目最为复杂，宸园 139已经给北京房企们，上了一堂课。

2025 年 9 月 30 日，中建智地溢价 39% 拿下太阳宫 0627 地块，要求地下空间与地铁站厅连通。

结果呢？

直到今年 5 月，中建智地才公示宸园 139 的报规图，距拿地已过去近 7 个多月。

这就是与地铁一体化的代价，打磨方案的时间极长，拖慢了开发周期。它需要与地铁等相关部门，有频繁的对接。

反观 0409-10 地块，开发难度更大，不仅面对已运营的 7号线，还有一条在建的地铁 28 号线，不确定因素很多。

什么地铁出入口、风亭等附属设施一体化设计，施工协同，设计方案报规审批等，时间不可控。

当然了，好事多磨。

前阵子，宸园 139 搞了一个高端发布会，户型 270平米、385 平米，共计 139 套，预计单套 4000 万 -5500 万元。

回到 0409-10 地块本身，会出什么产品呢？

花姐综合了新的地价，以及金茂府与懋源等楼盘表现，重新做了一版强排方案推测，仅供参考：

1、规划 520套左右，户均 200 平米，户型 180 平米起步，大户型在 230 平米左右。

2、楼栋规划 8 栋，分南北两排，排 21 层、层高 3.5 米，南排 10 层，层高 3.3 米。

如需完整详细的楼栋排布方案与图纸，可找花姐获取。

感谢中海

2026 年，开启了北京朝阳区豪宅新纪元。

花姐做过一版统计，三年内，北京千万级豪宅供应量，预计达到上万套。

其中，单套 2000 万元以上的顶豪，估计超过 3000 套以上。这里面，就包括广渠路 10 地块。

一场顶豪之战，已经打响了。

目前，北京朝阳三四环区域，已经浮现 11 宗地供应，占地 36 公顷，拟规划建面 94 万平米，预计供应超过 5000 套豪宅。

再加上已经在售和待售的 9 个盘——单价 10 万元 / 平米（含紫京宸园 + 璞樾）以上，待售约 1500 套。

来看一下 2023 年以来，朝阳 2000 万元以上豪宅的去化情况：

1、2000-2500 万元，新增 1215 套，均价 9.78 万元 / 平米，存量 585 套，年均成交 107 套；

2、2500-3000 万元，新增 465 套，均价 10.36 万元 / 平米，存量 273 套，年均成交 86 套；

3、3000-4000 万元，新增 740 套，均价 10.26 万元 / 平米，存量 466 套，年均成交 99 套；

4、4000-5000 万元，新增 51 套，均价 9.08 万元 / 平米，存量 116 套，年均成交 52 套；

5、5000 万元以上，新增 416 套，均价 10.47 万元 / 平米，存量 460 套，年均成交 50 套。

这些数字加起来，朝阳区单套 2000万元以上的豪宅，每年成交不足 400套。

如果再看一下朝阳区 10 万 + 豪宅，就更加清晰了。

2023 年至今，朝阳新增了 4060套，成交了 2333 套，均价 11.5 万元 / 平米，目前存量有 2176 套，年均成交 512 套。

放眼整个北京，朝阳豪宅占比非常大。

以 100-150 平米面积段举例，朝阳存量 3909 套，而整个北京才 4934 套。其它面积段的豪宅，朝阳占全市的比重，在 25% 至 50% 之间。

在一片豪宅红海之中，0409-10 地块该怎么杀出呢？

至少，大家应该感谢中海新城带来的地王价格。