广州楼市的分化，已经撕裂到什么程度？！

就说土拍市场，市区频频拍出高价宅地，甚至出现楼面价越贵，地块越抢手的局面——

譬如上半年的 " 地王 " 马场地块，吸引八家头部央国企从早上抢到下午，竞价高达 243 轮！

还有海珠琶洲中二区地块，溢价率超 46%；番禺洛浦街地块，溢价率更是高达 55%！

反观郊区花都三块宅地，全部底价成交，哪怕价格极低，配建极少，也是无人问津。

房企们的 " 偏心 "，恰好说明他们对后市的判断：

郊区物业越来越难卖，市区房子越来越好卖！

事实上，市场的反馈也确实如此！

01

当潮水退去时

哪个板块能笑到最后？

如果说，土拍市场的分化是残酷的。那么，楼市的分化则是狠狠扎心了！

先看新房市场——

上半年，黄埔一手住宅网签面积同比增加 53.9%，增速排名全市 TOP1！隔壁的增城，则暴跌 13%！

而黄埔区能强势回暖，当数老黄埔贡献最大：成交面积同比增长 29%，占全区比重 34%！

有意思的是，历经这一轮分化洗牌，老黄埔反倒坐稳了广州改善 " 新王 " 之位：

近一年来，在总价 400-800 万市场，老黄埔成交量全市 TOP1，力压此前大热的东圃、科学城！

再看二手市场——

当潮水退去后，很多板块的房子价格迎来腰斩，甚至膝盖斩，直接被拍死在了岸上。

例如科学城和东圃，两年跌了一个首付，按照总价 500 万的房子计算，相当于血亏一百多万！

而有的板块，不仅活下来，还活得很滋润。例如前面提到的老黄埔，二手价格几乎没跌。

像下面几套单位，成交均价已经高于隔壁科学城、天河东楼龄相近的房子，抗跌性尽显！

万万没想到，楼市严重分化，却替购房者筛选出了优质板块老黄埔！

02

三大王炸

让老黄埔杀出重围！

所有数据的指向，都是价值的必然。

老黄埔，之所以能扛过市场洗牌，跑赢隔壁的天河东、科学城，背后主要有三点原因：

1️⃣   改善定位

别看这三个板块全在主城区，都属于广州东，买家类型以及市场定位，那是完全不同的。

天河东的买家，主要是预算买不进天河中心，又想留在天河的刚需、刚改人群。因此，新房供应主打小户型，以满足 " 上车天河 " 的需求。

科学城的买家，则多是周边企业员工和投资客，买房更看重性价比，市场以三房为主。

老黄埔的买家，更多是从珠金琶外溢的企业精英以及本地中产家庭，看重的是这里离珠金琶更近，更能适配他们对生活品质、资产配置的高要求。

因此，老黄埔的改善买家最多，改善户型含量最高，又有着「珠金琶换房第一站」的说法。

图源：广州黄埔发布

都说 " 广州楼市，改善为王 "。

不同于最卷的刚需、相对小众的豪宅，改善住宅因为兼具居住价值与资产韧性，往往更能守住价值。

因此，改善级的定位，让老黄埔房价体系，有更稳定的内核，更多高端购买力的支持。

至于为什么改善买家更爱老黄埔，接着往下看。

2️⃣   确定性

在楼市，概念和滤镜总有破碎的一天，但深厚的价值底盘，永远不会。

老黄埔的最大优势，就在于他是现成的政治、经济、交通中心，配套密度极大，还都是现成的！

尤其是这里面的大沙地，更是「老黄埔的核心」！

作为黄埔区发展的原点，这里集齐了黄埔区人民法院、黄埔区图书馆、广州市第三少年宫等市政配套，浓缩了区域几十年发展的精华成果。

广州市第三少年宫 图源：广州黄埔发布

出门就是 5/7 双地铁直连天河，还有惠润广场、大沙地商业街沉淀了最地道的烟火气息，黄埔区实验小学和黄埔纪念中学也都已经投入使用。

地铁通了，商圈有了，名校开了，房价里每一分钱都对应看得到的生活，买的就是即刻可享的便捷。

反观天河东和科学城，更多还在讲 " 天河区最后的成片开发空间 " 和 " 科创中心 " 的故事，无论是烟火气，还是配套成熟度，都差大沙地一大截。

3️⃣   成长性

以前，很多人觉得老黄埔作为黄埔区最早发展的地方，没太多升级的前景，价值应该是滞涨的。

现在，你去走过一圈就会发现，这里早就不是传统的工业区，而是向新发展的经济强区：

游戏谷、中国软件 CBD 早已落地，不断吸纳琶洲、科韵路外溢的数字产业以及高新人才。

年底通车的鱼珠湾隧道，不仅把自驾到珠江新城的时间缩短到 10 分钟，更是把老黄埔正式拉入珠金琶黄金三角圈内，物业身价翻倍指日可待。

鱼珠湾隧道主体顺利贯通 图源：广州市政总院

而在大沙地，这种「老城生活 + 新城面貌」的生活氛围就更加明显了！

在现有成熟商圈基础上，横沙旧改约 40 万商业即将启动建设，商业丰富度和能级不断提升。

约 200 万㎡数字产业聚集区，已落地广纳院、智能装备价值创新园、中科院空天信息研究院等载体，入驻高新技术企业超 200 家，产业格局焕然一新。

广纳院 图源：广州黄埔发布

各种配套的升级，城市界面的焕新，那都是看得见。价值爆发兑现，也就这三五年的事。

成长性和资产属性，是完全可以确定的！

反观天河东和科学城，定位和目标都很高，这些年也确实有在变好。但什么时候才能按规划所说的完整兑现，业主要等 10 年，还是 20 年？

没人敢说答案，打包票。

这么对比下来，如果你希望能离珠金琶更近，住得舒服，想买 " 当下就能住，未来能升值 " 的确定性。

那当下买房的最优解，就是老黄埔！

03

要买就买最好的  

配套更牛 产品更好

认准老黄埔以后，接下来的事情就很简单，直奔最中心的地方！

而老黄的核心，就是中鼎书院上城三期珺翎府的位置，即前面提到的大沙地

就说配套，这里不仅够全，够近，而且全部现成，一次满足改善买家既要、又要、还要的全部要求！

▍既要通勤丝滑？有！

步行 600 米到地铁口，5/7/13 号线三条地铁任君选择，30 分钟直达珠江新城。开车直上高速，20 分钟到金融城和琶洲，等于住在 CBD 豪宅圈旁。

▍又要九年名校？有！

家门口的幼儿园、小学和中学已经开学，其对口的黄埔区实验小学，还能直升黄埔军校纪念中学，两所学校分别背靠广州开发区第二小学教育集团和广州六中教育集团，都是家长圈内有口皆碑的名校。

从目送式上学、书包确定性到九年名校，教育 buff 简直叠满！二胎家庭看了，就没有不心动的。

▍还要丰富商业，有！

楼下商铺一路绵延，早上顺路带份热乎早餐，下班捎点生鲜果蔬，通勤路上就能搞定日常采购。

横沙旧改约 40 万方商业即将兑现，吃喝玩乐全面升级，往后在家门口就能玩转各式新潮业态。

学铁商配齐无短板，这样的顶配配置，想必已经远超不少改善买家的买房预期了。

而这，还只是珺翎府众多亮点的一部分。

就说产品，改善属性爆表，景观豪宅级别，户型选择还很丰富！

珺翎府在售建面约 107-181 平新规豪装四房，产品全部四房起步，正是市场最缺的纯改善社区，从源头上解决改善买家两大核心痛点：

空间上加量不加价，全周期适配，免去二次换房的麻烦；圈层上纯粹统一，告别刚改混住的尴尬。

深谙改善买家对品质生活的追求，珺翎府还提前落成约 7000㎡湖畔会馆，足足五层空间，涵盖书吧、咖啡吧、酒吧台、私宴厅、健身房和星幕泳池等配套，作为业主专属的社交和休闲平台。

此外，项目还配置了「江湖园」三重美景，为业主打造直通东苑公园的私家通道。 

在家推窗，江景开阔，湖光静谧、园景葱茏，三重景致层层铺展；下楼走几步路，就能从社区直接步入公园，散步遛娃都不用绕路。 

这种把稀缺资源变成自家 " 后花园 " 的生态配置，在老黄埔，乃至整个广州，都是独一份的存在。

而珺翎府的价格，更是 " 核弹 " 级别的惊喜：

单价 3.8 万 / 平起，直接把品质改善的门槛，拉到大多数人都够得到的区间，性价比夯爆！

重点是，无论你是哪类改善买家，都可以在这里，轻松买到自己梦寐以求的房子——

107 平 3+1 房，420 万起，正适合预算不高，又对生活品质有要求的年轻家庭。

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而相近的预算，在天河东只能摸到边缘地段的小三房，上班买菜都要靠开车，忍受生活的诸多不便。

128 平四房，520 万起；142-143 平，580 万起，让改善型买家一步到位，生活直接实现质的飞跃。

如果是在科学城，配套中规中矩，买入门级社区，住基础款四房，改善改了个寂寞。

181 平 4+1 房，750 万起，用改善级价格越级入住市区江湖园景大平层，提前实现 " 豪宅梦 "。

在以上户型中，142 平和 181 平均做到专梯入户，享有独立的电梯厅，从入户第一步就拉满尊崇感与私密感，把豪宅的入户仪式感藏进日常。

户户层高约 3.1 米，直接跳出一般住宅的局促尺度，采光、通风和景观体验全面升级。

全屋高规格豪装搭配智能化系统，从品牌、选材到人性化细节全线高配，直接坐实 " 改善天花板 " 定位。

看到这里，大家不妨停下来，再问问自己：

作为改善买家，你想改善的都有什么？

房子地段？珺翎府所在的大沙地，正是老黄埔中心！

周边配套？家门口学铁商，成熟不用等，还都是黄埔区最好的配置。

居住环境？这里是真正的改善社区，户型最小都是四房，窗外江湖园景，楼下亲湖临园，够奢侈。

房子空间？新规豪装四房，从功能、空间到交标全面升级，哪怕是大家庭也能住得下，住得好。

价格不贵，却能直接拿下好地段、现成配套、改善四房，得到「广州改善换房最优解」！

这样的珺翎府，不比天河东、科学城新盘要香嘛。

最后，我再多讲两句：

分化，一定是未来楼市的主旋律，优质资产和普通房子之间的价值鸿沟，只会越来越大！

大家不必将此看作洪水猛兽，选对了房子，‌「分化」就是你资产最硬的护城河。

希望今天的内容，能帮助到各位。近期有买房计划的朋友，不妨参考前面的思路去物色优质资产。

想了解更多楼市动态的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。

END

注：1* 部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2* 本文只供参照，不构成投资建议。

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