8 月 5 日，中国招标投标公共服务平台披露‌厦门火炬集团有限公司资产证券化产品承销商选聘公告‌，招标由北京建友工程造价咨询有限公司代理。本次招标覆盖三类资产证券化产品，‌单类规模上限均为 20 亿元‌，对应‌框架采购最高额度 60 亿元‌——该额度为招标上限，不代表最终实际发行规模。

这是这家厦门市属国企‌首次系统性布局标准化 ABS 产品‌，存量资产盘活正从单项目试点转向常态化运作。

三类产品打包招标，余额包销设硬约束

公告显示，本次采购包含‌CMBS、应收账款 ABS、应付账款 ABS‌三类产品，服务覆盖立项尽调、申报编制、交易所反馈答复、推介簿记发行、存续期跟踪，以及对接保理、外部增信等全流程配套工作。

采购采用‌封闭式框架协议模式‌，评审规则为‌质量优先法‌，框架合作有效期‌24 个月‌，有效期内可发起多期发行选聘；单期产品的服务周期持续至本息兑付、信息披露、监管收尾全部办结，不受 24 个月框架期限制。本次招标‌入围上限为 4 家机构‌，其中质量评审得分排名第一的机构，自动担任后续各期产品的计划管理人，其余入围机构可参与各期产品的销售承销工作。

对承销机构的核心约束来自‌余额包销条款‌。公告明确，若任一单期产品投资者有效认购不足当期发行规模，入围机构须在各方协商确定的簿记利率区间内，‌无条件认购全部未认购份额，且无免责条款‌；未提交书面包销承诺的投标按无效处理。项目不接受联合体投标。

费率方面，本次招标设最高限价，‌年化承销费率（含管理费率与销售费率）含税为 0.15%/ 年‌，在同类 AAA 级国企 ABS 承销招标中处于市场偏低区间。规则同时明确，报价高于限价的投标将被直接否决；限价以内的报价仅作为准入门槛，不纳入评审得分，最终排名完全由质量指标决定。

资质门槛上，投标人须持有证监会核发的有效证券期货业务许可证，业务范围同时覆盖证券承销与证券资产管理；若资管资质由全资或控股子公司持有，需提供股权证明、牌照复印件及母公司连带责任承诺函。

投标文件递交截止时间与开标时间同为‌2026 年 8 月 27 日上午 9 时‌。从公开融资记录看，厦门火炬集团此前公开市场融资以公司债、中期票据、超短期融资券等传统主体信用工具为主，尚无标准化 ABS 产品落地，本次招标落地，‌补齐了公司标准化资产证券化融资的工具短板‌。

公募 REIT 独立推进，审核仍处问询阶段

与本次 ABS 招标并行推进的，是厦门火炬集团旗下的产业园公募 REIT 项目，二者为相互独立的两条资产证券化线路，无直接因果关联。

深交所公募 REITs 信息平台显示，‌中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金‌于 2025 年 12 月 26 日申报，12 月 30 日获受理，2026 年 1 月 28 日审核状态更新为 " 已问询 "，为首发申报项目，也是‌福建省首单产业园类公募 REITs‌。该基金管理人为中金基金，专项计划管理人为中金公司，托管人为中国农业银行，原始权益人为厦门高新技术创业中心有限公司、厦门火炬高新区招商服务中心有限公司。

其底层资产覆盖厦门火炬高新区 " 一区多园 " 范围内的‌10 个产业园区‌，是当前市场已披露首发产业园公募 REIT 中，入池资产数量较为丰富的项目，总建筑面积‌48.13 万平方米‌，包含 6 个工业厂房项目与 4 个研发办公项目。截至 2025 年 6 月末，资产整体出租率‌91.29%‌，合计估值‌10.55 亿元‌。

高出租率的背后是火炬高新区的产业支撑。作为全国首批国家级高新区，该片区以不足厦门全市 2% 的国土面积贡献约‌43% 的工业产值‌，聚集超 4 万家市场主体、2000 余家国家级高新技术企业，形成电子信息、新能源、机械装备三大主导产业，引进了天马微电子、联芯集成、宁德时代、ABB 等一批龙头产业项目。两大原始权益人分别承担园区孵化与产业招商职能，其中创业中心在孵科技企业超 3500 家。

深交所问询函覆盖项目运营、租赁合同与租户结构、政府补贴、同业竞争与竞品物业、资产完整性、估值参数、财务安排、分派机制等多个维度，要求管理人 30 个工作日内逐项回复。截至 2026 年 8 月，深交所平台显示该项目状态仍为 " 已问询 "，尚未更新下一审核节点，最终获批时间与发行规模仍存在不确定性。

从单次融资到框架化盘活

两类资产证券化动作的背后，是厦门火炬集团充足的产业资产储备与融资体系的逐步完善。

公开信息显示，厦门火炬集团为厦门市属国有企业，前身为火炬高技术产业建设发展有限公司，2004 年完成重组，注册资本 21.88 亿元，实际控制人为厦门市国资委。2025 年 12 月，广州普策信用评价首次评定公司‌主体信用等级为 AAA‌，评级展望稳定，为厦门市属园区平台中的最高评级。截至 2025 年 9 月末，公司合并资产总额约‌608 亿元‌，资产负债率‌66.50%‌。

集团核心业务围绕火炬高新区、同翔高新城等片区展开，定位为科技创新产业园区综合投资运营平台，业务涵盖园区开发、产业招商、资产运营、产业投资、类金融、供应链物流、综合能源等多个板块。

对厦门火炬集团这类持有大量持有型物业、同时深度服务园区产业链的平台而言，CMBS 可盘活产业园物业的长期现金流，应收、应付账款 ABS 可匹配园区上下游企业的供应链融资需求，公募 REIT 则实现成熟资产的权益型退出，‌三类工具覆盖了不同期限、不同属性的存量资产‌。

从行业普遍趋势看，早期地方国企发行资产证券化产品多为单项目单独选聘机构，近年越来越多平台选择框架协议模式批量招标，锁定合作机构的同时拉长合作周期，降低单次发行的沟通与时间成本。就在本次 ABS 承销商招标前一周，厦门火炬集团刚完成债务融资工具承销商的封闭式框架采购，叠加本次资产证券化产品批量招标，其公开市场融资的‌框架化、常态化趋势已经清晰‌。

不过框架招标仅敲定了承销机构的合作范围，并不意味着对应底层资产已全部筹备完毕；全额余额包销条款虽能最大程度保障发行成功率，但在市场利率波动阶段，对承销机构的定价能力与销售渠道也提出了更高要求。对厦门火炬集团而言，这套工具体系的落地，本质是‌把资产证券化从零散的单次融资动作，纳入常态化的存量资产管理体系‌。