中国绿发旗下第二单商业不动产 REITs 的核心中介人选初步敲定。

8 月 6 日，中国绿发电子商务平台发布山东绿发商业管理有限公司基金管理人、计划管理人服务项目直接采购事前公示，项目归属于绿发商业管理（北京）有限公司第 10 批次工程服务类集中采购，拟定‌中金基金管理有限公司、中国国际金融股份有限公司‌为唯一供应商，将分别担任基金管理人与专项计划管理人，项目估算金额 99 万元。

本次采购未走公开招标流程，采用‌单一来源直接采购方式‌。公示附带的专业论证意见给出的核心依据是监管规则与行业惯例：据论证意见援引的监管要求，同一发起人或原始权益人的基础设施 REITs 与商业不动产 REITs，原则上鼓励优先沿用同一管理人；从市场已发行项目的实操来看，同类产品扩容或扩募阶段基本都沿用原管理人团队，同一管理人模式已是行业通行做法。

除监管导向外，同一团队对发行人资产体系、合规逻辑更熟悉，可大幅缩短前期尽调周期、降低跨团队沟通成本，也是央企选择单一来源采购的常见现实考量。也有市场观点指出，单一来源采购虽兼顾效率与合规，但公开竞争不足，可能对服务定价的市场化程度形成一定约束。

此前中国绿发旗下首单消费基础设施 REIT ——‌中金中国绿发消费 REIT（180606.SH）‌ 2025 年 12 月登陆上交所，正是由中金基金、中金公司分别担任基金管理人与专项计划管理人。按照论证逻辑，本次新项目继续沿用原团队，符合监管导向，因此采取直接采购方式。公示文件未标注明确起止日期，相关单位若对结果有异议，可在公示期内以实名书面形式反馈。同期启动选聘的财务审计、资产评估服务标包，目前尚未披露选聘结果。

与首单单一社区型购物中心的底层资产不同，本次拟入池的资产包业态更丰富，区位跨度也更大。首单中金中国绿发消费 REIT 的底层资产为济南领秀城贵和购物中心，定位社区生活广场，总建筑面积 20.09 万平方米。本次新项目纳入三宗资产，分别为‌济南泉城路贵和购物中心、济南绿发贵和洲际酒店、上海艾迪逊酒店‌，覆盖高端零售与奢华酒店两大业态，横跨济南、上海两座城市。据采购公告披露的项目规划，‌预计首发规模不低于 10 亿元‌。

其中泉城路贵和购物中心是贵和品牌旗舰项目，1997 年开业即定位高端，汇集 60 余个国际一线重奢品牌，独家品牌占比超 35%，是山东高端商业的核心载体之一；济南贵和洲际酒店与商场 1-5 层无缝衔接，由洲际酒店集团管理，共设 366 间客房，配套会议场地与屋顶花园，商务与文旅客流可形成互补。上海艾迪逊酒店位于南京东路外滩核心区位，由两栋历史电力大楼改造而来，是万豪旗下艾迪逊品牌在国内的第二家酒店。据企业官方披露，该项目是‌全国首个实现运营碳中和的城市更新酒店‌，2023 年完成深度节能改造，获中国质量认证中心与上海环境能源交易所双重认证。

三宗资产分属两地、业态差异显著，也给后续运营与申报带来了实操难度。酒店业态现金流高度依赖商旅市场景气度，周期波动明显大于商场业态；跨城市资产的合规梳理、运营协同难度，也远高于单一城市的资产包。

首单项目的运营表现，为同一管理人模式提供了实操层面的支撑。中金中国绿发消费 REIT 2026 年二季报显示，报告期内底层项目息税折旧摊销前利润率 60.88%，基金层面实现可供分配金额 2003.84 万元，对应单位份额 0.0401 元。截至 6 月末，项目时点出租率 86.17%，短期下滑主要受原主力店撤场影响，目前调改方案已落地，预计下半年完成改造，整体现金流保持稳健。

从行业环境看，商业不动产公募 REITs 正处于扩容的政策窗口。2026 年 6 月 18 日，国内首批商业不动产 REITs 在上交所正式挂牌，公募 REITs 市场从此前的基础设施单一赛道，进入‌" 基础设施 + 商业不动产 " 双轮驱动‌阶段，购物中心、写字楼、酒店等持有型商业业态均纳入证券化通道，‌万亿级商业存量资产的证券化通道正式开启‌。戴德梁行发布的《2026 公募 REITs 市场年中回顾》显示，截至 2026 年 6 月末，全市场上市公募 REITs 共 86 只，整体管理规模约 2450 亿元。

首批产品挂牌至今尚不足两月，多家持有大量商业存量的央企、地方国企已迅速启动筹备工作，资产储备充足的央企平台推进节奏普遍领先。但与此同时，交易所的审核标准、问询重点仍在逐步明确，目前沪深交易所已有多个同类项目处于申报、受理或问询阶段，审核周期与通过率尚未形成稳定预期。

对中国绿发而言，从 2025 年底首单消费基础设施 REITs 上市，到 2026 年启动第二单多业态商业不动产 REITs 申报，间隔约一年时间，存量资产证券化推进节奏较首单显著提速。公开信息显示，中国绿发商业板块目前在全国布局 10 家商业及写字楼项目、数十家高端酒店，‌总投资近 700 亿元‌，除本次拟入池的三宗资产外，后续仍有充足储备可通过扩募持续注入。

公示期结束且无有效异议后，管理团队将正式进场启动尽调。项目后续的申报节奏与审核走向，仍存不确定性。