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京城顶豪缦合北京，弹出两条 " 好消息 "。

一条是：8 月 5 日，北京规自委朝阳分局发布了二期（CY00-2102-6002）规划方案的反馈意见采信通告。

另一条是：3 月 23 日，项目公司新京润的股东，从民企合生创展变成了央企中信信托。

它们叠加在一起，怎么看都是 " 缦合北京二期要重启 "的节奏。

但，随着二期的脚步临近，外面的对手也越来越多了。

前不久，中海新城七天内砸 130 亿元，连拿酒仙桥、广渠路两块地王；将台了 629 地块又上架了；而太阳宫宸园 139，早已磨刀霍霍，入市在即。

一边是老盘新生，一边是豪宅围城。

缦合北京二期，在朝阳豪宅的红海里，该如何突围？

今天，花姐就来拆解缦合北京的三个关键问题：

1、反馈意见到底藏了什么信息？2、中信接盘，是盘活还是接盘？3、顶豪云集，缦合二期怎么打？

反馈意见里的 "话外音 "

缦合北京，前身霄云路 8 号，2006 年拿地，2008 年合生创展接盘，2019 年改名 " 缦合北京 "，贴上安缦酒店的标签，一跃成为京城顶豪。

它的一期卖了 17 年，还没卖完。

2025 年 8 月底，最后一栋可售住宅 2，112 套，备案均价 12 万 /㎡，单套 529㎡起步，总价 6300 万起。

只是，领证半个月，53 套房源变灰色 " 不可售 "；到了 11 月，被锁房源扩大到 96 套，货值约 60 个亿。

截至 2026 年 8 月 8 日，被锁房源缩减至 54套，货值约 35 亿元。

缦合北京二期的规划，在 2025 年 9 月 4 日浮出水面：占地 10.07 公顷，建面 22.47 万㎡，容积率 2.23，限高 80 米。

接下来，就是漫长的等待。

整整 11 个月后，反馈意见才姗姗来迟。正常流程 1 到 3 个月，为什么拖了这么久？

答案藏在第八条意见里——关于涉及新京润与京润之间，公司纠纷的相关事宜。

新京润的回应很直接：两家的官司已经有了法院终审判决，京润公司的异议 " 无法律依据 "。

这说明，规划公示拖了快一年，核心原因不是公众意见多，也不是方案有问题，是这块地的权属关系，一直在打官司。

京润和新京润，名字像哥俩，实则不是一家人。京润做老别墅京润水上花园，新京润做缦合北京。

两家共用一块地的历史遗留问题，扯了十几年，终于在 2025 年有了终审判决——新京润赢了，可以继续推进缦合北京二期的规划实施方案。

这算是个利好，至少缦合北京二期的 " 名分 " 稳了。

这期间，新京润也没闲着，把 6002 地块调规了：街坊路向东南移动，原东南走向道路向西北延展，呈 "倒丁 " 字形，南面部分地块更完整了，约 5 万平米，保证了园林的完整性。

再看其它几条意见，花姐挑两条干货：

1、日照遮挡。 周边居民担心二期挡光，新京润说会严格执行法规保证日照。规自委说：属实，采纳。

这条反向印证了一件事：二期的楼，确实会对周边有遮挡，并不是空穴来风。

2、公共服务配套。 新京润说，按京政发〔2025〕25 号新规，项目增配了幼儿园、社区服务、卫生、养老、文化、便民商业，还有分布式能源站。

这条很关键。说明二期不是 "纯豪宅社区 "，而是有完整配套的 " 社区型豪宅 "。对买家是好事，但对开发商意味着成本上升。

还有一个被很多人忽略的细节：产权年限。

2006 年拿的地，到现在已经 20 年了。二期如果 2027、2028 年入市，拿到手的产权只剩不到 50 年。

旁边广渠路地王、酒仙桥新项目，都是 70 年完整产权。

白衣骑士怎么救

就在缦合北京二期规划公示期间，一件大事发生了。

2026 年 3 月 23 日，项目公司北京新京润房地产有限公司，股东变了：从合生创展旗下的吉润置业，变成了中信集团旗下的中信信托，100%持股。

没有官宣，没有发布会，就这么静悄悄变了。

以目前合生创展的情况，这或许是最佳选择；而中信信托接盘，图的什么？

花姐从三个角度说。

1、债务重组。缦合北京二期的土地和在建工程，抵押给了浙商银行北京分行，和浙江省浙商资产管理公司，债务期限到 2029 年。

一期 2，货值 60 亿。官方说法是 " 未涉及司法查封 "，但房源显示 " 不可售 "，背后大概率和抵押、债务有关。

中信信托作为央企背景的金融机构，接盘新京润，很可能是一次 "债转股 "式的资产保全。

2、资产价值。缦合北京的盘子有多大？一期剩余约 96 套未售，二期 22.47 万㎡。

截至目前，一期 2，单价 11.728 万元 / 平米。按此价格计算，缦合北京一、二期剩余货值，超过 330亿元。

就算扣掉各种债务、成本，剩余价值依然巨大。中信信托以 " 打折价 " 接盘，长期来看并不亏。

3、行业趋势。这两年，信托机构接盘出险房企项目的案例越来越多。

中信信托在地产不良资产上布局很深，缦合北京这种 "核心地段 +稀缺资源 + 大体量 " 的优质资产，对它来说是抢手货。

那么，中信接盘，对缦合北京到底有什么影响？

1、钱的问题解决了。 中信的背书，融资能力比合生创展强几个量级。二期开发的资金，理论上不会断。

2、信用的问题缓解了。  央企背景接盘，一期的房本问题、网签僵局，有了解决的可能性。虽然不一定快，但至少比让合生创展自己扛，好了许多。

3、二期进度可能加快。  规划反馈已出、股东已换、资金到位，接下来就是产品方案定稿、开工建设。

中信信托是财务投资者，还是亲自下场操盘？

花姐判断，二期大概率还是合生创展来建设和销售。前阵子，缦合北京还在为二期，招聘销售精英。

只是还有一个关键问题：一期的遗留问题，中信管不管？

如果中信信托只救二期，甩下一期不管，那对缦合北京的口碑，不是件好事儿。

直面顶豪之战

缦合北京按下了重启键，但外部环境已经变了。

看一下朝阳土拍：

7 月 28 日，酒仙桥地块，中海新城 46.8 亿拿下，楼面价 8.11 万 /㎡；8 月 4 日，广渠路地块，中海新城 83.99 亿拿下，楼面价 8.14 万 /㎡；第九轮供地，将台 629 地块上架，起拍价 75.21 亿。

花姐粗略算了一下，未来两年，朝阳单价 10万 +的新房豪宅，供应超过 5000 套。其中总价 2000 万以上的，至少 2500 到 3000 套。

缦合北京二期面对的，就是这样一个红海。

它的核心对手有三个：广渠路地王、将台 629地块、太阳宫宸园 139。

1、广渠路地王

这块地是真的好。东四环内、广渠路沿线，断供十年的纯住宅用地，对面就是广渠金茂府，出门是地铁 7 号线和在建的 28 号线大郊亭站。

但包袱也重。西侧 15 米街坊路、北侧地铁退线、减振降噪、地下商业配建，真实容积率被推高到 3.4 左右。

产品方面，花姐推测主力户型 180-300㎡，约 400 套，售价 12 万 + 起步，总价 2200 到 3600 万。

对缦合二期的威胁： 总价段高度重叠。

2500 到 3600 万这个区间，是正面交锋的战场。中海的品牌力、交付安全性，比 " 中信接盘的缦合 "，似乎更有说服力。而且广渠路的配套成熟度，是优于朝阳公园板块。

2、将台 629 地块

这块地在东四环外将台乡，占地 4.85 公顷，建面 12.13 万㎡，容积率 2.5，限高 80 米。

起拍价 75.21 亿，加上配建，总成本约 85 亿，住宅起始楼面价约 7 万 /㎡。

花姐做过强排推测：两排行列式，约 9 栋楼，户型 180㎡占一半、250㎡占三成、300㎡占两成，约 580 套。单价预计 10到 12 万，总价 1800 到 3600 万。

这块地的标签很鲜明：被 14.66 公顷绿地环绕、北距坝河 70 米、西北离太古坊 300 米，是最有 " 烟火气的公园豪宅 "。

3、太阳宫宸园 139

宸园 139，主力户型 270 平米至 380 平米，单价预计 14-15万元 / 平米，总价 4000 到 5700 万元。

很多人以为缦合二期，是 600㎡起跳的超级大平层，花姐觉得未必。

二期容积率 2.23，比一期的 1.2 高了近一倍，密度更大，户型很难做到比一期还大。

而户型往小了做，拉周转，才是中信接手后的正常逻辑。

花姐强排过，二期大概 12 栋、22 层左右。按两梯两户算，单套面积大概率在 350-550㎡这个区间，入门款可能就是 350㎡上下。

单价按 12-14 万算，入门门槛大概在 4200万到 5000 万之间——宸园 139 和缦合二期的总价带，大面积重叠了。

这不是什么 " 等级差 "，这是贴身肉搏。

花姐点评：

缦合北京二期，现在是 " 一半冰、一半火 "。

冰的是历史包袱，这些会因为中信信托的入局，短期内能够解决吗？

火的是未来预期：调规优化了、中信背书了、朝阳公园的景观资源不可复制。

在朝阳万套新房豪宅的红海里，真正的 "资源型顶豪 "，依然是稀缺品。

对整个朝阳新房豪宅市场来说，万套供应压顶，接下来两年一定是分化的。

10 到 12 万的 " 改善型豪宅 " 会卷得最凶——广渠路、将台、宸园 139，大家都在抢同一批客户。

12万以上的 "资源型顶豪 "，因为稀缺，反而更稳。

缦合北京二期，赌的就是自己，能不能站到后者那边。

赌赢了，它是朝阳公园的收官之作，北京顶豪的又一个传奇。

赌输了，很可能是第二个 " 卖了 17 年还没卖完的老盘 "。