近日，合肥市庐阳区阅庐花园小区物业服务人选聘中标候选人公告发布，合肥万科物业服务有限公司以住宅 2.45 元 /㎡· 月、商业 4 元 /㎡· 月成为第一中标候选人，服务标准甲级，合同期五年。同一时段，万科在合肥九溪江南、斌锋时代城两小区已发函 10 月退场，" 一进两退 " 折射出合肥物业行业正在经历的调整。

NO.1｜壹

又一小区，把万科迎了进来！

又一小区，把万科迎了进来！

8 月 3 日，合肥市庐阳区阅庐花园小区物业服务人选聘中标候选人公告正式发布。

这次选聘由阅庐花园第一届业主委员会主导推进。7 月 13 日至 23 日，选聘公告在安徽省招标投标信息网发布，报名截止后共有 6 家投标单位参与报名；8 月 2 日 10 时开标，当天共收到 3 家投标单位递交投标文件，经评标委员会综合评审，合肥万科物业服务有限公司得分排名第一，成为第一中标候选人并进行公示，公示期为 8 月 3 日至 8 月 5 日。若公示期无异议，第一中标候选人即为中标人。

报价方面，万科物业给出的方案是：住宅 2.45 元 /㎡· 月，商业 4 元 /㎡· 月，服务标准须达到《合肥市普通住宅小区前期物业服务等级》甲级——这是合肥市物业服务等级中的最高标准。

把这组报价放到合肥的定价框架里看，处在什么位置？

根据合肥市发改委、市住房保障和房产管理局 2019 年印发的《关于调整合肥市区普通住宅小区前期公共物业服务费标准的通知》，有电梯的住宅甲级服务基准价为 1.7 元 /㎡· 月，上下浮动不超过 20%，即甲级前期物业前期公共服务费最高指导价为 2.04 元 /㎡· 月。

合肥楼市航拍图

阅庐花园这次 2.45 元的报价，超出了前期物业的政府指导价上限。原因在于：阅庐花园 2023 年 3 月已完成交付，原前期物业合同期结束后，本次选聘属于业主大会主导的 " 续聘 / 选聘 " 阶段，不再受前期物业政府指导价约束，由业主与物业服务企业协商定价，2.45 元 /㎡· 月是市场协商的结果。

NO.2｜贰

万科在合肥，也在退出两个小区

阅庐花园迎来万科，但就在不久前，万科在合肥的另一边，是退出的消息。

2026 年 7 月 6 日至 8 日，短短三天，万科物业在合肥连发两份退场信。一份来自南京万科物业合肥分公司，致九溪江南第四届业委会及全体业主；一份来自合肥万科物业服务有限公司，致斌锋时代城业委会及全体业主。

九溪江南：2026 年 10 月 10 日起全面退出

九溪江南 2007 年首批交付，总建筑面积约 26 万㎡，47 栋楼 1748 户，至今已交付逾 18 年。万科物业 2021 年 7 月进驻，服务了近 5 年。

退场信里写得很直白：进驻之初即对小区消防系统进行全面排查，发现消防主机、消防水泵等方面存在若干故障与隐患，书面报告业委会及主管部门，并委托专业机构出具消防改造方案。但消防系统的全面维修与更新工程量大、造价极高，须动用专项维修资金，受法定程序约束，相关整改工作至今未能启动。

与此同时，人工成本逐年上涨、设施设备维护支出随房龄增长不断增加，项目运营成本始终高于服务收入。5 年里，万科完成了 46 部电梯的系统性维修、更换地库排污管、翻新路牙石、修补破损路面、完成西南门智慧化升级、对多栋楼宇漏水进行专项治理——但收支失衡的根本问题未能扭转。

斌锋时代城：2026 年 10 月 11 日起全面退出，合同未到期

斌锋时代城位于肥东县，2020 年交付，是一个相对较新的小区。万科物业的退场时间，距离三年合约期满还差四个多月，属于中途提前解约。

退场原因信中表述为：两年来持续投入改善小区设施设备，各项服务标准不断提升，但人力成本、耗材费用、能源费用等刚性支出逐年上涨，小区物业费收缴率长期偏低，运营收支缺口始终难以平衡。据媒体报道，因部分业主长期以各种理由拒交物业费，斌锋时代城项目两年来累计亏损近 300 万元。

两个小区，一老一新，退场时间仅隔一天，统一安排在 10 月上旬交接。老小区被维修成本压垮，新小区被低收缴率拖垮——这恰好对应了合肥乃至全国物业行业亏损的两类典型根源。

NO.3｜叁

换物业的本质，是服务与付费的匹配

把阅庐花园的 " 迎万科 " 和九溪江南、斌锋时代城的 " 万科退 " 放在同一时间段看，合肥物业行业正在经历一场结构性调整。

第一个层面：物业费定价需要回归 " 质价相符 "

阅庐花园原物业 2.04 元 /㎡· 月，是 2019 年合肥甲级前期物业的最高指导价。3 年过去，人工、耗材、能源成本持续上涨，原前期物业指导价已难以覆盖甲级标准的服务投入，这也是佳源物业选择撤场的核心原因之一。业主通过业委会公开招标，以 2.45 元 /㎡· 月（涨幅约 20%）选聘万科，本质上是对 " 优质服务需要合理对价 " 的市场化认可。

反观斌锋时代城，物业想提升服务但收缴率长期偏低，收支缺口无法平衡，最终演变成 " 业主欠费—服务缩水—更多业主拒交 " 的恶性循环。合肥市区有电梯住宅甲级前期物业最高指导价 2.04 元 /㎡· 月这条线，对部分小区而言已偏离实际运营成本，这也是 2026 年越来越多小区选择 " 业主大会选聘 " 而非沿用前期物业合同的原因。

第二个层面：老小区维修资金的使用机制亟待优化

九溪江南的案例具有代表性。交付 18 年的老小区，消防系统、电梯、管网等公共设施集中进入老化期，全面维修须动用专项维修资金。但维修资金的使用需经法定程序——业主表决、比例达标、公示审批，流程长、协调难。物业发现问题、出具方案、书面报告，但卡在资金启动环节，安全隐患迟迟无法消除。

这一困局不是万科一家面对的，合肥（乃至全国）大量 2005-2015 年交付的小区都将陆续进入 " 维修高发期 "，如何简化维修资金使用流程、建立老小区设施更新的常态化资金机制，是行业下一步要解决的课题。

第三个层面：业委会的履职能力是小区治理的关键变量

九溪江南和斌锋时代城在万科退场后，业委会相继集体辞职，折射出业委会履职的现实困境——部分业主长期发表不实言论、反复制造矛盾，导致委员持续减少、增补无法启动。一个运转良好的业委会，是连接业主、物业、社区的关键节点；业委会 " 停摆 "，新物业选聘、维修资金启动、矛盾调解都将陷入僵局。

阅庐花园业委会能在 22 天内完成从发布公告到第一中标候选人公示的全流程，离不开业委会的高效履职。这种 " 业主主导、专业机构代理、公开招投标 " 的路径，值得同类小区参考。

对万科而言，一进两退之间，是其对合肥项目组合的重新评估：对符合 " 费率合理、业委会配合、硬件条件可维护 " 条件的小区持续投入；对深陷收支失衡或维修泥潭的项目，及时止损。这是头部物企在行业调整期的理性选择，不应简单解读为 " 万科撤退 "。

NO.4| 肆

结语

从 7 月 31 日佳源物业离场，到 8 月 3 日万科成为阅庐花园第一中标候选人，再到 10 月 10 日、11 日九溪江南和斌锋时代城的正式交接—— 2026 年这个秋天，合肥物业行业将迎来一波集中换防。

对关注社区治理的读者来说，接下来几个点值得盯：

阅庐花园最终结果：公示期结束后，万科能否顺利签约并完成与佳源物业的资料、资产、财务交接；

2.45 元 /㎡· 月的履约情况：五年内甲级服务标准能否兑现，以及业主缴费率能否支撑这一价格；

九溪江南、斌锋时代城的新物业选聘：两个小区业委会已辞职，新业委会组建和新物业招标的节奏；

合肥老小区的维修资金机制：是否有政策层面的优化，帮助更多 " 九溪江南 " 走出维修困境。

物业与业主，从来不是对立关系，而是 " 服务与付费 " 的契约共同体。阅庐花园以 20% 的涨幅换甲级服务，是业主用 " 投票 " 表达诉求；九溪江南、斌锋时代城的退场，是契约在收支失衡下的自然终止。前者提供了 " 正向样本 " ——合理对价换优质服务；后者提出了 " 待解课题 " ——老小区维修、业委会履职、收缴率提升。两种路径，都是合肥物业行业调整期的一部分，数据会慢慢给答案。