美国成屋市场持续低迷。7 月成屋销售量跌至三个月新低，高企的房价与借贷成本令大量潜在买家望而却步，市场自 2022 年底以来几乎一直徘徊于年化 400 万套的低位区间。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）周二公布数据显示，7 月成屋销售合同交割量环比下降 1.7%，折年率为 406 万套，符合彭博调查经济学家的预期中值。

与此同时，7 月成屋销售中位价同比上涨 2%，至 434100 美元，创历年 7 月最高纪录。30 年期抵押贷款利率自今年 2 月底以来持续攀升，近期已触及 6.81% 的一年高位。

NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示，" 在过去几个月抵押贷款利率持续上升的环境下，成屋销售保持了相当的稳定性 "，并指出 " 若 30 年期抵押贷款利率能够回落至 6% 附近，房市无疑将迎来明显复苏 "。然而从当前走势看，这一前景尚难实现。

贷款利率攀升至一年高位，买家观望情绪浓厚

房贷融资成本的持续上行是压制成屋销售的核心因素之一。30 年期抵押贷款利率自今年 2 月底以来持续攀升，近期已触及 6.81% 的一年高位。

成本上升与高房价叠加，使众多潜在买家迟迟无法入市。NAR 数据显示，首次购房者在 7 月成屋销售中占比仅为 29%，较上月的 33% 明显下滑，反映出这一对利率最为敏感的买家群体正加速撤离市场。

自 2022 年底以来，美国成屋销售年化折合率长期胶着于 400 万套附近，市场等待能够引发持续反弹的催化剂，但迄今尚未出现。

库存偏低局面未有改善，价格上行压力犹存

供给端同样未能提供有效支撑。7 月成屋库存同比小幅下降 0.6% 至 154 万套，仍低于疫情前水平，有限的房源供应持续推高成交价格。

7 月成屋销售中位价 434100 美元不仅创下 7 月历史新高，也延续了自 2023 年夏季以来房价同比持续上涨的趋势。此前另一份报告同样显示，今年二季度全美成屋中位价同比上涨 1.5%。

分地区看，成屋销售最大区域南部地区 7 月销售量环比下降 3.1%，跌至四个月低位；中西部地区下降 2%；西部地区持平；东北部地区则录得小幅增长。

可负担性略现改善，但涨息已侵蚀部分利好

尽管整体环境承压，可负担性指标仍出现边际改善迹象。NAR 住房可负担性指数——衡量典型家庭收入能否满足中位价房产抵押贷款资格的综合指标—— 7 月同比上升 5.1%。

First American Financial Corp. 首席经济学家 Mark Fleming 在近期指出，随着家庭收入增速总体超过房价涨幅，与去年相比，全美住房可负担性紧张状况已有所缓解。但他同时提示，近期贷款利率的再度上行已部分侵蚀了上述改善成果。

在借贷成本高位运行、库存持续偏紧的背景下，美国成屋市场短期内难以摆脱低迷格局，复苏前景仍有赖于利率走向的实质性转变。