文 | 空间秘探，作者 | 秦敏慧

7 月，万科泊寓推出新产品线 CASA 嘉舍，并迅速在深圳、天津两地完成签约。其中，深圳首店已于 7 月中旬正式开业；天津项目据泊寓官方公众号透露，预计 9 月亮相。从签约到开业，两个项目推进节奏紧凑。值得注意的是，作为集中式长租公寓的龙头企业，泊寓在市场整体扩张趋于放缓的背景下，新品牌发布当月便连签两地、密集开业。这背后，泊寓究竟有怎样的战略考量？CASA 嘉舍为何被如此急切地推向市场？

CASA 嘉舍第二站将落子天津

8 月初，泊寓发布了 CASA 嘉舍天津华苑奥体店即将在 9 月启幕的消息。项目坐落在天津市西青区华苑奥体板块，属于天津西南部的成熟发展区域，周围科技企业、商务办公企业、产业园区配套企业众多，商业、生活及公共服务配套相对完善。

虽然天津项目的具体细节披露不多，但从 7 月中旬开业的深圳罗湖口岸首店，已可窥见万科泊寓这一新品牌所瞄准的细分市场。      

CASA 嘉舍（罗湖口岸店）坐落于罗湖老城核心区，距罗湖、文锦渡双口岸仅约 600 米，过关即达香港；楼下地铁 30 分钟通达福田 CBD、南山、宝安机场；东门老街、金光华、万象城等核心商圈步行即达。

可以说，CASA 嘉舍实现了 " 深港通勤极近、地铁上盖、商圈核心 " 的完美结合，是深港通勤族、都市上班族及双城生活者的理想居住选择，这与 CASA 嘉舍所瞄准的细分市场不谋而合。

CASA 嘉舍主攻的客群就是打工人，不过是已过职场适应期、收入稳定增长、对居住品质有明确需求的 " 职业进阶青年 "，相当于城市新中产。他们不满足租房只睡一张床，但又还没到高净值商务人群的行列，CASA 嘉舍拿捏的便是那种 " 比上不足、比下有余 " 的精准消费需求。

具体怎么拿捏的？

第一步，主做 " 小且精 " 的户型。CASA 嘉舍的主力户型是 34-37 平方米的 Loft 和平层单间，全系最大也才 67 平方米。同时，户型空间布局紧凑，设计主要的功能分区。通过开放式布局、多功能家具和收纳设计，实现空间高效利用。例如，Loft 户型通过上下分层设计，将睡眠区域、学习 / 工作区分开，互不干扰；平层单间则通过合理的家具摆放和空间规划，营造出舒适的生活空间。

Loft+ 精装 + 长住友好的空间设计，本质上是用设计感和空间利用率来弥补面积，是讨好 " 在意生活品质、把这里当作家而非落脚点 " 的人，而不是只要 " 一张床 " 的人。同时，单间 / 小户型直接排除了家庭客群，精准锁定单身或年轻情侣。

第二步，卡位公寓市场的价格夹层。泊寓小程序显示，CASA 嘉舍月租金区间为 4400-7600 元，主力户型集中在 4400-5100 元。若以租收比 30% 倒推，月租 4400-7600 元对应的月收入约为 1.5 万— 2.5 万元，年收入约 18 万— 30 万元——这正是深圳新中产的典型收入水位，CASA 嘉舍则恰好处于两者之间。

在深圳，普通公寓月租一般在 1500-4000 元之间，高端服务式公寓则普遍在 8000 元 / 月以上，而 CASA 嘉舍的主力价位正好填补了这中间的空缺。它精准匹配了城市新中产 " 愿意为品质支付溢价，但预算天花板有限 " 的消费心理——既跳出了低端公寓的红海竞争，又无需承担高端服务式公寓的租金压力，成为这一群体的理想之选。

第三步，适度的轻服务组合。一般定位高端的传统服务式公寓，服务较重，提供类似酒店的全方位服务，包括 24 小时前台、安保、每日入室保洁、管家服务、餐饮、礼宾、设施维护等，满足高净值人群对高品质、省心居住的体验需求。CASA 嘉舍也有服务，但由于服务的是城市新中产，服务力度更轻，主要包括月度保洁、垃圾日清、上门洗护等轻服务，并非管家式的全包。

适度轻服务的背后是城市新中产愿意花钱买 " 省心日常，又不需要的全套奢华服务 "，是典型都市职业中产会做出的取舍。

当然，在公共休闲与共享空间上，CASA 嘉舍还有轻奢大堂会客区、影音室、娱乐室、阅读角、自习室、多功能会议室、健身区和休闲水吧台等配套设施。

以上三点来看，小而精的户型、中端的价格、轻量省心的服务，共同指向同一个画像，这或许是万科长租公寓事业部推出 CASA 嘉舍的初心，为大湾区青年打造一处 " 安心据点 "。

为什么泊寓需要 CASA 嘉舍

当前，住房租赁市场已步入 " 买方市场 "：部分城市租金下行、空置率攀升，整体扩张节奏明显放缓。然而，在行业普遍收缩的背景下，万科泊寓却逆势推出 CASA 嘉舍，并计划短期内连开两家。这一动作，难道仅仅是为了抓住城市新中产的居住需求？

首先，长租公寓从 " 拼规模 " 进入 " 拼精细化 "。克而瑞数据（2026Q1）显示，行业已告别普涨普跌、进入结构性分化：低价保租房已低于市场价 30% — 70% 的规模入市，传统 " 标准化白领公寓 " 如果还停留在老定位，会直接被保租房正面冲击，陷入 " 降价－降级－流失 " 的螺旋。

反观市场，核心区位品质长租公寓的租金仍在逆势上涨。这说明，行业竞争的核心早已不再是 " 拿到一块好物业 " 那么简单——更精准的服务与更高的运营效率同样重要。简单而言，这些年各路玩家通过保租房低价入市，已不同程度地侵蚀了市场化品牌的原有份额。仅靠地段优势已不足以留住消费者，市场化品牌必须拿出真正的服务力与运营力，才能守住阵地。

泊寓同样经历了这一转型阵痛。早期 " 二房东 " 式的粗放扩张，在租金下行与保租房冲击下难以为继，部分非核心区低价项目亏损严重。为此，泊寓主动清退那些为 " 冲规模 " 而遗留的资产包袱，及时止损，全面切换至精细化运营轨道。CASA 嘉舍正是泊寓优化资产后，精细化切入中端市场的表现。

其次，补全产品断层。在 CASA 嘉舍出现之前，万科泊寓的产品线已形成三个层次：面向新市民和产业工人的 " 安舍 "（高性价比）、面向职场新人的 " 泊寓 " 青年社区（社交属性强），以及面向商务人士和家庭的 " 富瑞斯 " 高端服务式公寓。

但这三者之间，正好漏掉了那些已度过职场适应期、收入稳定增长、对居住品质有明确要求，却尚未进入高净值商务人群行列的新中产。过去泊寓面对这类客群，要么强行套用青年社区模板，要么用高端服务式标准降维适配，两边都显得差强人意。

横向对比可见，上海泊寓（虹口江湾店）26-40㎡一室户月租约 3300-4400 元，而深圳 CASA 嘉舍 34.62㎡ LOFT 月租 4400-5500 元，算上挑高上层，实际空间更充裕，价格却相差无几。

两地区位条件同样优越：虹口江湾店周边交通、商圈、生活配套一应俱全，与 CASA 嘉舍所在的罗湖核心地段颇为相似。若将 CASA 嘉舍置于同等区位，其产品力和性价比或许更能精准匹配当地新中产的消费升级需求。

可以说，CASA 嘉舍补上了泊寓之前缺的那一块。过去泊寓的产品线就像 " 三驾马车 "，虽然能跑，但中间始终有个空档；现在加上 CASA 嘉舍，变成了 " 四轮驱动 "。不管是刚毕业预算有限的年轻人，还是收入不错想住得好一点的白领，都能找到合适的房子。

当然，CASA 嘉舍的推出并非仅靠内部驱动。QuestMobile 2025 年 10 月数据显示，全国新中产已达 2.78 亿人，同比净增超 317 万。这批人群收入稳定后，对居住品质有了更高要求，却尚未触及高端服务式公寓的消费门槛。CASA 嘉舍正是瞄准了这一增量需求，精准填补了中端市场的空白。

再者，解锁轻资产模式下的 " 提案能力 "。目前，泊寓正大力推进轻资产委托管理转型。截至 2026 年 Q2，其轻资产委托管理房源已达 10.5 万间；2025 年全年累计盘活国资国企项目 24 个，客房量超 1.5 万间，企业客户占比达 22.6%。

尽管租金差仍是泊寓的核心收入来源，但资产增值收益与轻资产管理费已成为重要的增量利润。在轻资产模式持续滚动下，这部分增长空间具备可持续性，但想要赚走这部分费用，前提是资产方愿意长期把项目交给你。

加之，中国租赁市场存量物业规模庞大，且类型极为复杂，从产业园区配套住宅、城市核心区改造物业，到新区人才公寓，业态各异。CASA 嘉舍的推出，让泊寓能针对不同业态提供定制化运营模型，而非生硬套用单一模板；尤其在城市核心区存量商办改造项目中，其户型设计与轻服务模式更为适配。

可以说，CASA 嘉舍显著增强了泊寓在轻资产运营中的 " 提案能力 "，面对国资平台、产业园区等合作方时，能提供更完整、更具针对性的产品解决方案，从而有效提升资产方的合作意愿与长期委托信心。

" 第四增长线 "or" 第四产品线 "

尽管推出了 CASA 嘉舍，填补了泊寓的品牌矩阵，但新品牌是否有潜力成为泊寓的第四增长曲线，还需要拉到整个行业里来看。

针对 CASA 嘉舍的价格、户型与轻服务模式，使其同时面临来自上方 " 降维 " 和下方 " 升级 " 的双向竞争。

阵营一：国内长租公寓品牌的中高端线。首先是同样房企出身的龙湖冠寓 · 核桃。作为冠寓旗下的 " 质享型公寓 " 产品线，它主打轻奢化服务型公寓，主要面向城市小家庭和外派精英人士，满足其对居住空间、私密性和服务品质的更高要求。与万科泊寓另起炉灶打造 CASA 嘉舍不同，龙湖冠寓 · 核桃是冠寓现有产品线中的高端 / 轻奢版本，属于内部升级而非独立新品牌。

其次是朗诗寓 · 精品。该产品线主攻城市白领中的中高端客群，以精品一室户（一室一厅一卫）为主力户型，通过五大功能模块的合理分区，在小空间内实现高效利用，精准匹配白领阶层对品质与功能的双重需求。

阵营二：国际酒店系中端服务式公寓。这是 CASA 嘉舍最直接的竞争对手。这类品牌在服务标准、品牌溢价和客群认知上更具优势。例如，雅诗阁 · 雅遇公寓定位于中端租赁市场，主要面向年轻白领、归国留学生及都市人群。其主力户型为 48㎡单间，部分配备燃气厨房；服务上提供 24 小时管家与安保，部分门店还涵盖干 / 湿洗衣服务。

再看辉盛国际旗下的辉盛凯贝丽。该品牌虽未明确锁定城市白领，但面向年轻商旅及休闲客群，提供酒店式服务与公寓式空间的融合，并配套无边际泳池、池畔酒吧等设施。相比之下，嘉舍仅提供轻服务，在设施配套和酒店式服务方面还有一些差距。

阵营三：国资背景的品质租赁住房。这类品牌虽非直接竞品，但构成了价格锚定效应，挤压市场化品牌的溢价空间。从客群来看，国资品质租赁住房（尤其是人才公寓、市场化保租房）的核心客群同样是城市青年、产业人才、新市民。例如北京人才公寓面向高校与科创人才，深圳人才安居集团面向引才安居需求，与 CASA 嘉舍的 " 职业进阶青年 " 定位几乎一致。

同时，2026 年上半年国企在住房租赁市场的占比同比提升 8.7 个百分点，众多国资背景的品质租赁住房品牌加速扩张，已从过去的 " 政策性补充 " 升级为市场化品质赛道的核心参与者，对 CASA 嘉舍这类市场化新品牌构成了一定竞争压力。

所以，回到最初的问题，CASA 嘉舍有条件成为万科泊寓的第四增长曲线吗？答案是：有条件，但困难同样真实存在。

中端公寓市场赛道正在变得愈加拥挤，国际品牌中端服务式公寓产品正加速进入中国一、二线城市，本土其他头部运营商也在持续迭代产品。

加之 CASA 嘉舍的租收比 30%，面对的目标群体对价格高度敏感，涨价空间有限。CASA 嘉舍必须在有限租金内实现服务精准投放和成本严控，这对运营提出了极高的要求。

而且泊寓过去的核心能力是运营青年社区，强调社交属性、公区活动、邻里互动，满足 18-35 岁年轻人的情感需求。但 CASA 嘉舍的目标客群是城市新中产，他们的核心诉求是 " 住得高效、体面、省心 "。这种运营逻辑的切换，并非简单的产品线延伸，而是组织能力、人才结构和考核体系的重构。泊寓能否在保持青年社区基本盘的同时，成功培育出中端产品的运营基因，还是未知数。

不过，最终一切还是要看实际运营结果——出租率、租金溢价能力、客户满意度、资产保值增值效果，每一项指标都将接受市场检验。CASA 嘉舍是万科泊寓从规模扩张迈向精细化运营的关键落子，它补全了产品矩阵，解锁了轻资产模式下适配不同物业的提案能力，也踩中了新中产消费升级的节点。但赛道拥挤、运营逻辑转换、租金天花板等挑战同样真实存在。

最终，CASA 嘉舍究竟是第四增长线，还是一条新产品线，时间与市场会给出答案。