这份数据来自美的置业旗下美置服务，它的经营数据由上市公司美的置业披露。

美置服务并非近年来才进入上市公司体系。其前身美的物业成立于 2000 年，2016 年登陆新三板。2018 年美的置业赴港上市时，物业管理已经被纳入上市集团。此后真正改变美的置业业务结构的，是 2024 年的重组。当年，美的置业将房地产开发及销售业务重组至私人公司，并通过实物分派完成剥离。物业服务、商业及产业园运营、房地产科技等业务继续留在上市平台。

此后，美的置业形成了" 开发服务 + 物管服务 + 资产运营 + 房地产科技 "的业务框架。

两年过去，这次转型已经越来越清楚地写进财务报表。

2026 年上半年，美的置业营业收入 18.82 亿元。其中，物业服务与资产运营合计贡献接近八成收入。物业继续提供稳定基本盘，商业和产业园运营则成为利润增长更快的一块。

对于已经进入存量时代的房地产行业来说，这样的业务结构，也提供了一个观察轻资产转型的样本。

1、轻资产结构已经成形

2026 年上半年，美的置业实现营业收入 18.82 亿元，同比下降 5.7%；毛利 6.30 亿元，同比增长 2.6%；毛利率达到 33.5%，同比提升 2.7 个百分点。

同期，公司实现归母利润 2.55 亿元，归母核心净利润 2.56 亿元。期末总现金及银行存款约 11.70 亿元，总借款仅 5000 万元。

如果只看总收入，美的置业上半年的变化并不算大。真正值得关注的是内部结构。

开发服务收入 3.30 亿元，同比下降 34.7%；房地产科技收入 0.82 亿元，同比下降 71.6%。

另外两个板块表现得更有韧性。

物业服务收入 9.13 亿元，与去年同期基本持平，占集团收入接近一半；经营利润达到 1.58 亿元，高于去年同期的 1.46 亿元。

资产运营收入 5.59 亿元，同比增加 103.2%；经营利润达到 2.26 亿元，去年同期为 1.01 亿元。

按照收入计算，物业服务与资产运营已经贡献美的置业约 78% 的营业收入。

今天再看美的置业，持续经营性业务已经站到了报表中央。

物业提供稳定收入，商业和产业园运营提供增长，美的置业的轻资产业务框架由此有了更扎实的财务基础。

2、物业服务稳盘，外拓提质

美置服务上半年的关键词，可以概括为 " 稳定 "。

2026 年上半年，物管服务收入约 9.13 亿元，去年同期为 9.30 亿元，整体保持平稳。

收入变化不大，经营利润却从 1.46 亿元增加至 1.58 亿元。按照分部数据计算，物管服务经营利润同比增长约 8.5%。

规模端同样保持稳定。

截至 6 月底，美置服务合约面积达到 9552 万平方米，在管面积 8405 万平方米。在如今物业行业更加重视项目质量和经营回报的阶段，这个规模已经能够形成较为稳定的经营底盘。

更加值得关注的是业务结构。

过去几年，美置服务一直在降低对单一住宅场景的依赖。2026 年上半年，公司继续向产业园、医养、学校、商业办公和公建等领域拓展。

截至报告期末，美置服务在管产业园、医养、学校及公建等非住宅项目共 115 个。上半年，公司新签 7 个合同金额超过千万元的项目。

公开资料显示，2026 年上半年，美置服务新拓面积中第三方项目占比已经达到 94%。

从美置服务目前的方向看，住宅仍是基本盘，非住宅业务承担着打开增量市场的任务。其中，产业园已经成为较为重要的一块。

美的置业在中报中提到，产业园服务已经覆盖产业招商、企业配套等全链条服务。公司希望通过这些服务提升园区出租率，并将产业园作为非住宅业态中的核心业务之一。

这种变化也意味着，美置服务正在从传统空间管理向更复杂的运营服务延伸。

对物业企业而言，项目面积决定规模，专业服务能力更直接影响项目的含金量。

如果说物业服务代表稳定，资产运营则是美的置业 2026 年上半年增长最明显的板块。

报告期内，资产运营收入 5.59 亿元，同比增长 103.2%；经营利润 2.26 亿元，同比增长超过一倍。

需要注意的是，上半年资产运营收入的大幅提升，有产业园厂房交付的影响。公司在财报中明确表示，本期产业园厂房交付是收入增长的主要原因。

因此，看商业管理板块，更有意义的指标是经营状态。

目前，美的置业拥有14 个在营商业项目，主要分布在佛山、贵阳、株洲、邯郸、徐州及镇江等城市，主要商业品牌为悦然广场和悦然里。

其中，公司自持 6 个在营商业项目。

2026 年上半年，在营商场平均出租率约 94%，去年同期为 91%，提升了 3 个百分点。

在消费市场仍然存在分化的背景下，出租率提升反映出项目经营状态在改善。

美的置业的资产运营还包括产业园业务。目前，4 座产业园与商业业态共同构成资产运营体系，上半年产业园厂房交付面积 4.9 万平方米。

接下来，这个板块还有一个重要方向：轻资产输出。

按照中报披露，美的置业计划围绕现有深耕城市，继续打磨管理能力和标准化体系，同时拓展第三方运营项目，对外输出品牌、系统、资源和运营能力。

这一步很关键。自持商业可以沉淀招商能力和经营经验，第三方管理则可以放大这些能力的价值。

商业管理真正形成规模之后，企业出售的其实是一套持续经营资产的能力。

从 2026 年上半年的数据来看，美的置业已经开始从自有项目经营，向更完整的资产运营平台靠近。

美置服务接下来的战略脉络已经比较清楚。

住宅物业依然是收入和现金流的基础。公司在中报中明确提出，将继续夯实住宅服务基本盘，提升服务感知和满意度，并扩大物管业务的市场覆盖。

更值得关注的增量来自非住宅。

产业园已经形成一定规模，医养也被美置服务视为重点专业场景。学校、公建和商业办公项目的增加，会让公司的客户结构更加多元。

随着第三方项目占比提升，美置服务未来几年的核心观察指标，也会逐渐发生变化。

过去行业更关注在管面积增长。如今，第三方拓展质量、单项目盈利能力、续约情况和专业场景复制效率，会变得更加重要。

商业管理则对应另一条增长线。

当前，美的置业已经拥有 14 个在营商业项目，出租率继续提升。未来随着第三方项目增加，商业板块的规模增长将更少受到自持资产数量约束。

物业与商业放在一起看，美的置业当前的业务逻辑已经比较完整。

物业业务有大约 8405 万平方米在管面积，能够提供持续收入；商业运营拥有成熟项目作为样本，可以进一步向外输出能力；产业园又连接了物业服务和资产运营两个板块。

几个业务之间已经出现协同。

这也是 2026 年这份中报最值得关注的地方。

房地产行业经过几年调整后，越来越多企业开始讨论轻资产、存量运营和服务收入。真正进入财务报表之后，这些概念最终都会落到几个具体问题上：业务有没有稳定收入，能力能否走出内部体系，运营效率能否持续提高。

美的置业上半年给出的答案已经有了一些轮廓。

9.13 亿元物业收入维持稳定，物管经营利润继续增加；资产运营收入快速增长，商业平均出租率提升至 94%；第三方市场也成为美置服务继续扩张的重要来源。

轻资产转型最终要靠持续经营能力来定价。

对于美置服务来说，接下来值得持续观察的，是非住宅业务能够扩展到多大规模，第三方市场能否继续提供优质项目。

对于美的置业来说，则要看商业和产业园运营能力能够复制到多少外部项目。

这两个问题，也可能决定这家完成业务重组两年的上市公司，下一阶段能够打开多大的增长空间。