8 月 17 日，武汉体育中心集团有限公司发布废标公告，其资产证券化（CMBS）项目担保机构选聘项目正式流标，原因是招标文件获取时间内，获取招标文件的供应商不足 3 家。这是该项目启动中介选聘以来，首次出现推进阻滞。

该项目由湖北省招标股份有限公司代理，于 7 月 23 日首次发布招标公告。根据彼时披露的信息，本次 CMBS 预计发行规模不超过 5 亿元，产品期限最长不超过 18 年；选聘担保机构的核心目的是为资产支持证券提供外部信用增级，助力优先级证券达到 AAA 信用等级，担保费率上限设为 0.8%/ 年。

招标设置的资质门槛并不宽松。公告要求投标方为境内独立法人，持有有效融资担保业务经营许可证，主体信用评级达到 AAA；且 2022 年 1 月 1 日至今，至少拥有一笔单笔规模 3 亿元以上的 CMBS 产品担保服务业绩，不接受联合体投标。

一位接近融资担保行业的人士称，同时满足主体 AAA 评级、有同类 CMBS 担保业绩的持牌机构，全国范围内存量本就有限，且业务布局多集中在金融资源更集中的一线城市，华中区域本地符合条件的机构数量更少。" 加上项目规模不算大，费率上限卡死，不少机构算下来觉得投入产出比不高，干脆没参与。"

这并非武汉体育中心 CMBS 项目的首次中介遴选。今年 3 月 25 日，公司已发布 CMBS 承销机构选聘招标公告；4 月中旬公示中标候选人名单，东方证券、中邮证券、天风证券分列前三，承销及计划管理人端的遴选已基本落地。按照常规 CMBS 的推进节奏，担保机构是继承销、评级、律所之后的核心中介环节，其流标将直接拖慢项目后续的申报与发行进度。

底层资产的现金流属性，或是更深层的顾虑。武汉体育中心是华中地区体量最大的体育场馆集群，总占地约 2000 亩，形成 " 一场七馆两园四中心 " 的业态格局，承接国际赛事、演唱会、会展等活动。但体育场馆类资产普遍存在收入季节性波动大、现金流高度依赖活动档期的特征，相比购物中心、产业园区等成熟持有型物业，经营稳定性偏弱，这也使得担保机构在风险评估时更为谨慎。

从当前国内 CMBS 市场的整体格局看，第三方担保这类外部增信工具，更多用于原始权益人资质偏弱、底层现金流稳定性不足的项目。而 AAA 级担保机构的业务偏好，普遍向强主体、强现金流的核心不动产倾斜。一位券商资管人士坦言，对于 5 亿元规模的 CMBS 而言，0.8% 的年担保费率对应每年 400 万元左右的担保费收入，若底层资产现金流波动风险偏高，担保机构承担的风险与收益很难匹配，" 这类项目不是不能做，是定价和风险要对上，现在费率卡了上限，机构就没动力了。"

截至目前，武汉体育中心方面尚未披露担保选聘的后续调整方案。业内普遍判断，后续不排除三种路径：一是放宽投标资质门槛、提高费率上限重新招标；二是更换增信逻辑，改用原始权益人差额支付承诺、股东流动性支持等内部增信方式，替代第三方担保；三是调整产品结构，压缩发行规模、优化现金流归集规则后再启动增信机构选聘。

作为华中地区为数不多的体育场馆类 CMBS 项目，武汉体育中心项目的推进波折，也为同类文体资产盘活提供了观察样本。近年地方国企存量资产盘活诉求持续升温，但重投入、弱现金流的文体场馆，如何设计更合理的交易结构与增信方案，匹配风险收益，仍是资产证券化领域需要摸索的细分课题。