" 以收储作为手段，尽可能为老百姓和房地产做好优化配置，最大化存量不动产的综合价值，就是当下的目标。"

最近，深圳大学打算花 5.336 亿元，买下一整栋楼给学生当宿舍。

据报道，随着研究生扩招，深圳大学的宿舍越来越不够住，但校区周边已经很难再腾出一块地建宿舍，于是，学校换了个思路：既然没地方盖新的，不如直接买现成的。

一千多公里外的上海，杨浦区正在推进复兴岛转型为全球创客岛，过去岛上的老厂房、老仓库，被重新改造为办公楼、创客公寓、室内外演艺空间，等待着海内外知名企业入驻。

一个把商品房改成学生宿舍，一个把老工业区改成新兴科技园区，看上去并无关联的两件事，却指向了同一个变化——给闲置下来的房子和土地重新规划用途。

这背后，有一个近些年房地产市场频繁出现的关键词：收储。

所谓收储，是指地方政府指定的国企等主体，出手收购闲置商品房、二手住房或存量土地，再将收购的房屋和土地用于保障性住房、人才公寓等。这项政策既能帮助房企回笼资金、帮助居民置换住房，也承担着消化库存、稳定楼市的任务。

自 2024 年 5 月收储政策铺向全国，至今已经推进了两年多。这两年多来，大量项目落地，大家的关注点也变得更加具体：各地投入了多少钱、收了多少房屋和土地？这些收购有没有减轻库存压力、托住房价？那些被收去的房屋和土地，被改造成什么、流向了哪里？

面对这些问题，我们不妨来看看收储的两本账。

第一本楼市账，计算的是收储消化了多少库存、对市场产生了多大影响。

这两年来，不同城市收储进展各不相同，目前并没有一份完整的全国账本。并且，" 收储 " 本身是一个大概念，其中包含的各类业务，冷热程度和落地节奏差别很大。

58 安居客研究院院长张波指出，" 以旧换新 " 在各地很早就有声量，但实际落地效果一般；" 收商品房 " 转保障房受制约、节奏分化；" 收土地 " 是当下推进最快的；" 收商业、工业地产 " 则是中长期真正的大蓝海。

所谓 " 以旧换新 "，是指针对想要置换新房且老房符合条件的居民，政府牵头收购他们的二手房，居民拿到资金或房票后换购改善型住房。

早在 2024 年 6 月，全国就已经有 70 多个城市推行了住房 " 以旧换新 " 政策，但都没有形成特别大的势能。到了今年 2 月，全国楼市风向标上海也加入了这一行列，7 月底，徐汇、浦东、静安三区共完成收购 551 套二手房。

放在上海庞大的二手房市场中，551 套并不显眼。2026 年上半年，上海二手房累计成交 14.7 万套，截至 5 月 31 日，一财估算上海二手房真实挂牌套数约为 10.3 万套。因此，" 以旧换新 " 政策目前并非二手房去库存主力，对二手房价格的影响相对有限。

二手房之外，存量商品房也是各地收储的重要目标。据易居研究院在今年 5 月的估算，当前被收购的存量商品房中，约 50% 被改造为保租房，约 20% 被改造为人才房 / 青年公寓。

郑州是其中代表。早在 2025 年初，郑州就已经累计收购了 12.5 万套存量商品房，运营人才公寓 8.6 万套，还建设了 14 万套公租房。

如此大规模的收购帮助郑州缓解了一部分库存压力。克而瑞数据显示，2026 年 5 月末，郑州楼市狭义库存同比下降约 24% — 26%，但是，去化周期仍高达约 20 个月（超过 18 月意味着库存压力大），并且，库存下降也没有立刻转化为房价企稳，2026 年 7 月，郑州新房和二手房房价分别同比下降 4.9% 和 5.8%。

而在郑州之外，" 收存转保 " 较多的城市如长春、贵阳、重庆等，规模约为数千套，实际体量并不算大。财经评论员刘晓博表示，一线二线城市财政相对宽裕，收储量比较大，三四五线城市地方财政压力大、外来人口少，收购量普遍较小。

相比起收二手住宅和存量商品房，土地收储的进展显然更快。

截至今年 6 月末，全国各地公示拟收储闲置土地超 6000 宗、总面积超 3.1 亿平方米、总金额超 8100 亿元，已发行专项债约 3996 亿元。中指研究院表示，今年上半年，一些省的土地专项债月均发行量虽然较 2025 年有所下降，但仍保持较大发行力度。

对于开发商而言，出售这些还未开发的土地，不仅能够及时补充现金流，也避免了投钱开发后反而可能亏损的风险；对于城市而言，收回尚未开发的闲置土地，既可以根据新的需求发展新的用途，也能在短期内减少一批潜在住房供应，避免现有库存尚未消化，新的供应又不断增加。

最后，除了二手住宅、存量商品房和闲置土地，存量商业地产、工业地产也属于收储的对象。张波认为，这可能是中长期最具潜力的方向。他表示：" 当下商业过剩已然明显，把这些‘晒太阳’的房地产收过来，改造后用作人才房、医院等，既消化了最过剩的资产，又补了最短缺的公共服务，各地的发挥空间才刚刚打开。"

总体来看，这两年多来，收储对稳定楼市、去库存起到了一定的作用，在具体项目上，也能够帮助房企缓解压力、帮助想换房的居民打通 " 卖旧买新 " 的链条。但是，收储政策尚未成为改变全国楼市走势的决定性力量，对房地产市场的作用相对分化。

不过，库存和房价只是收储的 " 楼市账 "，房屋和土地被收购以后，能否根据新的需求重新规划、改造和运营，产生更长久的价值，才决定了这些资产是不是真正被盘活。

而收储的另一本 " 城市账 "，记录的正是 " 怎么用 "。保租房、人才公寓只是较为常见的答案，在一些城市，更新鲜的用途正在被不断开发。

虽然各地收购的房屋大多被改造成保租房，但同样是解决居住需求，具体做法也不尽相同。

比如，杭州市安居集团收购万科 · 河语光年府两幢公寓后，没有简单改成低价出租房，而是交给专业公司运营，改造成面向中高端白领的服务式公寓，月租金 2800 — 3350 元，开业当天签约率高达 80%，随后很快满租。

除了个人租住，高校、企业等机构的集体需求也成了新方向。苏州相城区一家电子科技企业搬迁后，没有重新盖宿舍，而是通过房屋调换拿到了中心城区的存量商品房，用来安置 300 多名员工。

从保租房、人才房，到学生宿舍、员工宿舍，被收购的房屋正对应越来越细分的 " 住 " 的需求，而在 " 住 " 之外，存量房地产也开始承载更多城市功能。

比如，上海把老工业区改成了新兴科技园区，武汉则把医院搬进了写字楼。7 月，武汉市第六医院府河院区正式开诊，这家医院由 31 层写字楼改造而成，是 2024 年底武汉市第六医院从湖北恒泰天纵控股集团处收购的，院方测算，相较于从头新建一家医院，改造既有写字楼可以节省 35% — 45% 的投资。

图源：武汉宣传

养老、育儿、教育、文化等用途都开始加入这张清单。辽宁省已经明确，政府、市场主体可以收购存量商品房开发建设养老机构、养老社区；湖南省提出，可以收购存量商品房免费作为创业大学生和青年人才的创业场地；重庆直接把商办楼能够承载的功能列了个遍：社区老年大学、托幼照料、社区食堂、美术馆、图书馆、演出剧场 ……

这些新兴用途的出现，不是地方政府突然有了更多 " 脑洞 "，而是收储的政策边界在两年多来不断放宽。

2024 年 5 月，3000 亿元保障性住房再贷款刚刚推出时，一个城市原则上只能选定不超过两家地方国企作为收购主体，收购对象主要是房企已经建成但尚未售出的商品房，收购后定向用作保障性住房，规则相当严格。

关键的转折出现在 2025 年。这一年，政府工作报告提出：盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。短短几十个字，给地方政府打开了相当大的操作空间，收储的边界开始沿着三个方向不断扩展：

谁来收，从地方国企，向住房租赁企业、产业园区运营机构、医院、高校等主体延伸；

收什么，从开发商的未售新房，扩大到闲置土地、居民二手房、闲置商办等；

收来做什么，从保障房，扩大到安置房、青年公寓、学生宿舍、医院、创业基地等。

如今，房地产库存已经从 " 卖不掉的房子和土地 " 变成了 " 可以被重新规划的城市空间 "。上海楼市意见领袖白小姐指出，这不是简单的楼市救市政策，而是房地产转型的方向——以收储作为手段，尽可能为老百姓和房地产做好优化配置，最大化存量不动产的综合价值，就是当下的目标。

至此，收储的两本账也逐渐清晰：在 " 楼市账 " 上，它可以帮助城市消化库存、稳定房价、缓解房企资金压力；在 " 城市账 " 上，它让闲置的房屋和土地被重新利用起来，匹配城市真正的需求。

不过，这两本账最终能不能算得过来，都取决于同一个前提：项目能够真正落地并长期运营下去。

对于一个收储项目而言，这至少要回答四个问题：收得上来吗？收上来的房子改得动吗？改好的房子有人需要吗？收储这笔账能长期算过来吗？

摆在收储面前的第一道难题，就是合适的房子、土地能不能收上来。

许多房企和个人业主在高位拿地或购房，自然不愿意大幅折价出让，而收购方收去的房子通常要用作保障房、宿舍等，租金和收益受到限制，如果收购价格过高，项目后续很难实现收支平衡，因此，收购价格并不容易谈拢。

张波补充道，收储保障房大多要满足 " 一现、两防、三合适 " ——现房、防风险防隐性债务、位置 / 面积 / 价格合适，但同时，价格上限是同地段保障性住房重置价（划拨土地成本 + 建安成本 + 不超过 5% 利润），远低于市场价，因此，大部分开发商不愿 " 割肉 "，各地区由于市场行情差别大，收储推进的差别也很大。

其次，即便价格谈妥、房子成功收上来，大多也不能直接投入使用，改造同样复杂。

以湖北大学将商品房改造成学生宿舍的项目为例，从建筑、结构，到给排水、消防、通暖、电气，都要重新规划设计并进行改造。

因此，张波提醒道，一定要注意合规前置，尤其是消防、规划、产权等问题别先买后补，前期就需要落实好合规的处理方案；白小姐则指出，存量建筑改变用途涉及多部门审批，目前审批功能转换制度障碍依然困扰着很多地方。

改造完成后，收储的第三道难题也随之而来——改好的房子有人需要吗？

学生宿舍、职工宿舍通常对应着明确的人群，需求相对容易判断，但保租房、人才公寓、养老机构等项目能否顺利运营，就要看城市人口、就业分布、价格等因素。借用张波的话，有真实空间需求的地方，房子才算资产，没产业、没需求的地方，即使收上来也只是库存搬家。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前部分收储存在 " 先收后找用途 " 的现象，导致供需错配，后续各地应进一步向 " 以需定购 " 细化，先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收购房源的地段与户型，同时，还需要结合新的场景去挖掘需求，比如医院的陪护亲属和需要复诊的病人、陪读家长、新建厂区工人等。

最后，收储这笔账能长期算过来吗？

一方面，是单个项目本身能不能持续运营。

房子完成改造、顺利出租，并不意味着盘活已经结束，此后还有物业管理、设施维护、人员服务等一系列长期支出。保障房、养老院等项目又具有一定的公益属性，收费不能太高，项目收入未必能够覆盖持续的运营成本。刘晓博指出，收储时，地方政府虽然可以从开发商手中以市场价 3 — 4 折买入，看起来成本不高，但出租要按照保障房租金水平出租，也非常低，实际上很难不亏损。

另一方面，是地方财政和国企的承受能力。

白小姐表示，收储属于大额前置投入，资产回报周期极长，保障房、养老、公共文化项目现金流偏弱，多数地方依靠国企举债收储，如果无法实现 REITs 证券化退出，长期债务压力就会持续累积，地方很难大规模支持收储。

因此，未来需要解决的不只是 " 有没有钱收 "，还有如何形成资金闭环。白小姐认为，后续政策完善方向，一是要区分纯市场化资产和具有公共属性的项目，对收储项目做好资产匹配评估机制，避免一刀切后各方都不满意；二是要完善退出渠道，探索发行公募 REITs，帮助收购主体回笼前期投入的资金，实现资金循环。

说到底，收储不是把房子和土地买下来就结束了，而是要为闲置或低效利用的空间重新找一份 " 工作 "。深圳大学缺少宿舍，就把现成的商品房改成学生宿舍；武汉市缺少医院，就把闲置写字楼改成医院。未来，当城市出现新的空间需求，未必都要先急着盖新的，而是可以看看已经拥有的房屋和土地。

当收储从 " 买房去库存 " 转向 " 长期城市运营 "，它所改变的，也就不只是楼市，还有城市中千千万万人的生活。