国家发改委基础设施 REITs 项目信息系统显示，南京新工产业园基础设施 REIT 于 8 月 10 日获国家发改委向中国证监会推荐，‌拟发售基金总额 11.17 亿元‌，所属行业为园区基础设施，申报属地江苏省。原始权益人为南京机电产业（集团）有限公司。

这单项目筹备已逾五年。2021 年，机电集团发布产业园基础设施公募 REITs 牵头机构招标公告，拟以集团及其子公司持有的南京市产业园作为底层资产，预计申报规模不低于 10 亿元。2022 年 1 月的项目启动会披露，初步入池范围为 9 处产业园区，涉及机电、轻纺、化建、东宇等多家产业集团。

此后近一年半项目推进缓慢，‌核心卡在资产确权环节‌。机电集团部分厂房建于上世纪七八十年代，因历史原因未办理不动产权证，无法满足 REITs 对底层资产权属清晰的硬性要求。这是老国企存量资产的普遍痛点。据南京市规划和自然资源局 2023 年 9 月报道，仅光华东街 1 号（创意东 8 区范围）、6 号（柳树湾数创科技园范围）需要办证的总面积就超过 3 万平方米。2023 年，南京市规划资源局攻坚「办证难」，上半年为国有企业解决了近 9 万平方米房屋登记问题，机电集团的资产整合障碍才得以打通。

确权问题解决后，入池范围开始收窄。2023 年南京市发改委文件披露，项目选取了新工彤天高端装备制造产业园等 7 处优质产业园，均位于国家级、省级开发区，平均运营年限超过 10 年，总建筑面积 22.48 万平方米，总估值 11.29 亿元。2024 年 3 月，工程尽调机构率先确定，江苏建威建设管理有限公司中选。同年 6 月，审计机构询价公告显示，审计范围涉及 4 处资产，将分别划转至 4 家新设项目公司。其余 3 处的具体名单及未纳入本次审计范围的原因，公开文件未作说明，‌最终入池范围需以招募说明书披露为准‌。

中介机构后续陆续落定。2025 年 7 月基金管理人服务项目发布招标公告，8 月华泰证券（上海）资产管理有限公司中标，费率 0.20%/ 年（含税）。华泰资管同时管理着已上市的华泰紫金南京建邺产业园 REIT 和 8 月 6 日刚获上交所受理的华泰紫金金鹰商业 REIT。托管银行选聘经历了二次招标，2026 年 4 月招商银行南京分行中标，费率为专项计划与公募合计万分之一每年。

按照 REITs 申报流程，取得发改委推荐函后，项目还需向交易所提交申报材料，经受理、问询、审核通过后报证监会注册。截至发稿，‌项目尚未在交易所披露受理信息‌。

审计公告披露的 4 处底层资产

2024 年 6 月的审计询价公告，是目前公开渠道唯一明确列示底层资产明细的官方文件。4 处项目分别为新工彤天高端装备制造产业园（日立及霍尼韦尔厂区）、新工康宝莱健康产业园、新工开源智能制造产业园、新工健康材料产业园，‌全部位于南京市江宁区‌，产权分属机电产业集团、南京电影机械厂有限公司、南京东宇汽车集团有限公司三家主体，后两者均为机电产业集团全资子公司。审计推进同期，两处园区迅速落地全资运营主体，为后续资产划转铺路，是公募 REITs 申报的典型前置操作。

帕威尔路 6 号的康宝莱园区，是早年江宁引入的重点外资生产载体。康宝莱 2014 年签约江宁高新园，2017 年 1 月一期两条生产线投运，当时预计当年产值约 17 亿元，3 条线全部达产后规划年产值 60 亿元以上，厂区占地 8 万平方米，总建筑面积 3.4 万平方米。2023 年南京市发改委答复中，仍将其与彤天产业园并列，作为入池项目中租户为世界 500 强的代表。2024 年 6 月机电集团成立帕威尔产业园区运营公司，园区更名为新工帕威尔产业园。工商信息显示，‌原承租主体康宝莱（江苏）保健品有限公司已于 2025 年 12 月注销‌。2026 年 4 月，运营公司启动园区电力增容工程，将容量从 6000KVA 提升至 20000KVA，合同估算价 3000 万元。目前新租户及租金水平尚未公开。

彤天高端装备制造产业园包含两个物理地块。天印大道 1668 号是霍尼韦尔传感控制（中国）有限公司的生产基地，2007 年成立，主营敏感元器件及传感器制造，2024 年参保人数约 679 人，是江苏省级绿色工厂和智能工厂，属于稳定的世界 500 强租户。另一处彤天路 219 号为新建载体，总建筑面积约 7.57 万平方米，总投资约 3.85 亿元，据江宁区政府 2025 年 12 月公示，当时主体刚封顶，尚在幕墙收尾和绿化施工阶段。目前‌无公开信息确认该新建载体是否纳入最终入池范围‌，运营状态与招商进展也未披露。

开源路 168 号的智能制造产业园，是南京电影机械厂的新园区项目，2023 年 3 月开园，占地 1.9 万平方米，总建筑面积 2.3 万平方米，是 4 处资产中体量最小的一处。‌南京电影机械厂是新中国第一家国营电影机械厂‌，1952 年 6 月生产出第一台国产电影放映机长江 200 型，原厂址在玄武区板仓街，现已改造为文创园区，江宁园区是其制造业载体的延伸。园内目前有南京新世界长江仪器、南京光电仪器产业等制造企业，也有 2024 年入驻的摩托车销售类商户，靠近地铁 5 号线科宁路站。

滨江开发区宁芜大道 3600 号的健康材料产业园，持有人为东宇汽车集团，定位卫生材料制造载体。主力租户南京锦琪昶新材料主营热风无纺布研发生产，注册资本 6000 万元，2023 年将注册地址迁至该园区。2025 年 3 月，园区还在实施围墙改造工程，新建 118 米围墙并封堵部分厂房门洞，整体仍处于持续优化阶段。

从固定资产账面净值看，康宝莱健康产业园最高，为 7960.85 万元；健康材料产业园 7534.25 万元；彤天高端装备制造产业园 4625.63 万元；开源智能制造产业园 2105.63 万元。这一口径仅反映会计历史成本减折旧，不含土地使用权等无形资产，最终评估值采用何种方法、增值幅度多大，需等招募说明书披露。

发行 REITs 意在搭建证券化平台

放到新工集团的整体盘子里看，‌这单 REITs 的偿债属性很弱‌。新工集团由南京市原机电、轻纺、化建、医药四家产业集团 2012 年重组而成，是南京市属国企中营收规模最大的企业，2025 年位列中国企业 500 强第 363 位，控股南京医药、金陵药业、南京化纤三家上市公司，当年营业收入 687.15 亿元，医药板块占比超过八成。

截至 2025 年末，集团总资产 877.77 亿元，净资产 443.94 亿元，‌资产负债率约 49.4%‌；合并有息债务 125.02 亿元，账面货币资金 76.95 亿元，对外担保余额为零，无逾期债务和重大未决诉讼，2025 年度财务报告由立信中联会计师事务所出具标准无保留意见。

相比还债，这单产品更重要的作用是‌搭建证券化退出通道‌。机电产业集团官网显示，其运营产业园区共 14 个，其中 3 个处于出新改造阶段，总建筑面积超 30 万平方米，入驻企业包括 3 家世界 500 强、31 家规上企业、23 家高新技术企业。集团采用「基金 + 基地」模式，通过新工产园产业链基金投资入驻企业。2024 年地方媒体曾报道，新工集团拟以「6+1」模式推进园区 REITs，采用开放式运营，后续可整合集团内外部优质资产扩募。

8 月 11 日，南京市政府网站发布消息，市长李忠军调研新工集团，强调其「建设产业强市的中坚力量」定位，并提出锚定「十五五」末「双千亿」目标。发改委推荐与政府调研时间高度接近，‌地方层面盘活存量工业资产、冲刺 REITs 落地的诉求明确‌。

南京 REITs 潮里的非标样本

2026 年以来，南京 REITs 市场推进节奏明显加快。公募 REITs 层面，8 月 6 日华泰紫金金鹰商业 REIT 获上交所受理，规模 32.07 亿元，底层资产为南京仙林金鹰湖滨天地；加上已上市的华夏南京交通高速公路 REIT（27.26 亿元）和华泰紫金南京建邺产业园 REIT（10.224 亿元），‌交通、产业园、商业三大业态均有公募产品落地或申报‌。

类 REITs 等资产证券化工具也同步发力。3 月，江北新区南京生物医药谷建设发展有限公司发行 7.2 亿元定向资产支持票据（类 REITs），优先级利率 2.2%，为当年银行间市场首单产业园区类 REITs；6 月，南京地铁集团启动 50 亿元权益并表型类 REITs 招标，以 1 号线一期、2 号线东延为底层资产，进一步盘活轨道交通存量资产。

政策端，年初市政府工作报告已将 " 推进基础设施 REITs 申报储备和发行 " 列为年度重点任务，市委市政府也明确要把握 REITs 扩围机遇，在城市更新、酒店、体育场馆等多领域做好项目储备。

同是产业园 REITs，新工这单与已上市的建邺产业园 REIT 资产质地差异很大。后者位于河西核心区，是标准化的产业研发载体；新工的资产则是老工业厂房、存量外资厂区、新建园区的混合体，单处资产账面净值最高不到 8000 万元，最小仅 2000 余万元，属于‌典型的「小而散」工业存量资产‌，在目前已申报的产业园 REITs 中并不多见。

目前项目尚未向交易所提交申报材料，底层资产评估值、收益法预测参数、现金分派率、战略配售比例等核心信息均未公开。11.17 亿元拟发售规模对应的资产范围、定价逻辑，都要等招募说明书披露后才能验证。这单非标工业资产 REITs 最终的定价水平和市场接受度，‌将成为南京大量同类存量工业载体证券化的首个参照‌。

数据来源及免责说明：国家发改委基础设施 REITs 项目信息系统、南京市发展和改革委员会公开答复、南京市规划和自然资源局公开信息、江宁区人民政府官网项目公示、南京市公共资源交易中心招标公告、企业披露及市场公开信息；本文基于公开可查信息整理撰写，仅作行业动态参考，不构成任何投资建议、交易指引或法律意见。项目最终入池资产范围、发行规模、定价参数、运营数据及发行进展，均以基金管理人官方公告、招募说明书等正式信息披露文件为准。