近日，据媒体报道，今年 7 月，南京王女士夫妇通过中介租下一套房屋，租期一年。合同签了，租金和押金交了，8 月 1 日入住。住了几天，房东上门维修时，发现女士怀孕，要求她一周内搬走，理由是当地有 " 借死不借生 " 的风俗。

经社区调解，房东同意王女士继续租住，但又出具了一份《房屋租赁补充告知书》，其中要求租赁期内不得在房屋内生产及坐月子，不得留宿月嫂、月子护理人员，不得摆放月子医疗设备及产后康复器械，并要求王女士预产期前 30 日告知待产及月子休养地点，提供月子中心订单或其他住所证明。

按照律师的说法，我国现行法律并没有规定禁止孕妇在出租房内生产、坐月子，房东也不能在合同签订后单方面增加租客原本没有承担的义务。

这件事的结局，以王女士重新找到住房，原房东同意赔偿违约金和搬家费而告终。

表面上看，这似乎是一件只要通过充分的事前沟通就可以避免的纠纷，但是对王女士这样怀孕的租客来说，重新经历一次搬家，并不是只用钱就可以衡量的成本了。

现实中，孕妇担心自己租不到房子并不少见。讨论里，有一个非常有代表性的评论，认为借死不借生只是明面上的说法，房东更担心的是孕妇如果出现了磕磕碰碰，滑倒摔伤，房东很容易卷入纠纷。所以，拒绝孕妇是规避潜在的麻烦。

类似的顾虑，不止存在于孕妇，也存在于老人、带孩子的家庭、残障人士等。所以，事情的重点并不是民俗如何，也不讨论房东是否有权利把孕妇赶出去，这件事里，重要的是，能否有对双方都更好的方式来解决供需。未来买房热褪去后，租房会更加普遍，如果连孕妇租房都困难重重，这样的社会，很难称得上生育友好。

往下看，会发现至少有三个问题：

第一，租房市场上的身份排斥，不可以简单看成一种市场行为。因为那些容易被排斥的 " 高风险 " 人群，往往是孕妇、老人、残障，这些传统上认为应当被照顾的人群，他们面临更少的选择，被迫接受更差的条件，是结构性的弱势方，承担了风险的成本。

第二，租房市场的风险分配存在大量空白和模糊地带。小到一个开关、水龙头，大到一个沙发、一台空调，各种家电的维修、更换、新增，大量纠纷都发生在这些边界模糊的地方，种种拉扯非常消耗人的精力。而谁最后承担成本，很多时候取决于谁更强势。

第三，需要更多可以将处于模糊地带的风险可预期、可分担的机制，不能完全丢给房东和租客来自行消化、承担。而这，也是接下来租房市场可以完善的方向。

相比于孕妇，关于老人租房难的讨论更多。老人和孕妇一样，也属于容易给房东造成 " 麻烦 " 印象的一类人，有一种常见的买房的理由是：老了不好租房，所以还是要买了房住在自己家里，避免将来流落街头。

2025 年 6 月 19 日，《人民日报》就 "65 岁母亲和年迈外婆租房，3 天被拒 20 次 " 的新闻，专门对老年人租房困难的问题予以关注，当时人民网报道的标题是：《老年人租房，为何这么难？》文章以武汉的租房市场为例，记者发现，在某租房 app 上，如果告知是 60 岁以上的老人，大多会被拒，少数可以租的，价格也会比较贵。

房东的担忧是：" 老人在房子里发生意外，万一摔倒或死亡，不仅要引起纠纷，也不好再租出去，卖的时候会折价。"

房东的担心似乎是有道理的，现实中，可以发现不少租客受伤、起诉房东的案例。

中国法院网 2023 年披露了一个案件，标题是《租客出租屋内摔倒骨折，能否要求房东赔偿？》

事情是，房东在宅基地上自建了一栋 8 层楼房用于出租，一名租户租下了 7 楼的屋子，因为装修，房东让租客从 7 楼搬到 8 楼，租客后来下楼时摔倒，造成骨折，因此起诉房东要求赔偿 10.5 万元，法院最后判房东承担赔偿责任，赔偿租客 6 万余元。房东上诉，二审维持原判。

法院的理由是，楼梯本身狭窄陡峭，而且扶手被房东拆除，是事故发生的重要原因。房东作为出租房的经营者、管理者，在坐收租金之余，应尽安全保障义务，否则一旦发生损害事件，可能面临巨额赔偿，得不偿失。

在另一起案例中，一位 76 岁的老伯在下楼时也摔倒了，造成骨折，他认为事故与楼梯扶手高度不符合标准有关，因此起诉房东，最后法院判决房东承担 20% 的责任。

对于房东来说，租房的风险在于，现实中存在大量难以预计的潜在危险，都是不可能完全避免的，也不能够提前判断。比如房屋的建造存在天然缺陷，房屋的设施存在使用寿命，房东怎么能预知使用多年的电器、房屋设施在什么时候就出了问题，造成伤害？

责任边界不清晰的时候，人对风险的想象很容易膨胀。

一个相对最省事的办法，就是干脆把经验里风险更大的人排除出去，出租给那些看起来 " 麻烦 " 比较少的租客，他们是：单身的，年轻的，身体健全的，有稳定工作的，没宠物的。

从个人角度来看，这特别理性，但恰恰是每个人都非常的理性，从全社会来说，就变成了那些特别需要社会支持的人，反而更难获得正常生活的机会。

孕妇也好，老人也罢，他们都不是因为自己的行为而承担相应的成本，他们只是因为自己的身份，就要承担更多的成本。

这里并没有责怪房东的意思，而且，把风险拒之门外也不只是房东的个人选择。不消说房子还是房东的个人房产，就是大量的公共空间，也在因为对风险的膨胀性想象，普遍地把人拒之门外。

直到今天，仍只有极少数高校重新开放了校门，绝大多数依然以学生安全为由，大门紧闭；一些公共场所，到处是路障，坐轮椅的残障人士无法通过。

这些做法背后的心理是相似的，把可能发生风险的人挡在门外，风险就不会发生，或者至少，责任不在我的身上了。一个社会对风险越是厌恶，会越是处处封闭，对特定群体的排斥会越严重。

在纯商业领域，风险可以通过价格来解决。

比如保险公司根据风险收取保费，年龄越大的人，收费就越高，这是风险定价。

风险定价的前提是有数据，可以精算。保险公司可以通过历史数据，大致测算某类人群发生风险的概率和平均赔付成本，据此来收取保费。

但是租房市场很难这样定价，因为房东对特定人群的风险没有被数据验证过，他们面对的，是尚未发生，也很难被准确测算的风险。

一位老人，一名孕妇住进来，就会比年轻人对房屋的损害更大吗？他们发生意外的概率是多少？房东所面对的，毋宁说是负面经验和社会刻板印象叠加下的，对某群人可能带来风险的想象。

所以这时候的定价就不是风险定价，而是身份定价。

再往前一步。假设就是基于身份来定价，如房东对租客说，这套房子如果还有护理人员入住，再加一千元，这些在事前都可以谈，只要租客能够接受，就会变成市场行为，市场会把风险成本化。

但是，有一些风险适合通过价格来解决，有一些风险，并不适合完全通过市场定价来解决。当双方议价能力不对等，信息不对称的时候，纯粹的市场定价就可能产生社会上不希望看到的结果，即，极大的不平等。

同样用保险来解释。

市场化的保险公司的确可以根据风险来定价，对年轻人收取低一些的价格，对老年人收取高一些的价格，但是如果某种风险实在太高了，导致某类人根本买不起保险怎么办？所以同时，会有医保、社保等等强制的公共保险来弥补，对市场无法独立承担的风险进行再分配。

租房市场也是如此。

如果市场化的身份定价把老人、孕妇等特定人群挤出，就需要租房保障、公共机制来矫正，不能任由价格机制去完成筛选。而现实是，目前租房市场的风险分配本身存在大量空白和模糊地带，也正因此，市场才会用最粗糙的方式，直接按照身份标签来定价，甚至拒绝交易。

这里需要区分两种情况：差别定价和市场排斥。

差别定价是，因为你的情况增加了我的成本，所以给你更高的定价。市场排斥是，因为你的身份可能带来风险，所以我干脆不和你交易了。

在后一种情况下，某一类人如果被高概率的筛选出去，会导致他们无法获得基本的社会资源。

而住房，就是这样的生存必需品。少买一件衣服，少换一部手机，或许不会影响一个人的基本生活，但没有稳定的住房，人就很难工作、组建家庭、养育孩子，也很难真正进入一座城市，安定下来。

所以在世界各地，住房市场都不是一个完全放任的市场，公共政策会通过租赁法规、保障性住房、租金政策、住房补贴、保险和担保机制等方式介入，对市场无法自行解决的风险进行分担。

这些工具要做的是同一件事，让房东的风险可预期，改善匮乏的安全感，而不是让他们靠直觉和经验来自我保护。

目前比较成熟的机制有房屋责任险、明确维修责任、标准化损坏赔偿，第三方纠纷解决，这样，双方都能清楚，在什么情况下，由哪一方来负责，承担多少。

在这方面，日本的租房市场提供了一些经验。它已经形成了一套相对成熟的风险分担机制，其中重要的两环，是租客责任保险和担保公司。

国内租房，一般只有租金和押金，还有一般是半个月租金的中介费，日本租房前，除去这些，租客还须缴纳火灾保险费，担保公司费、紧急服务费等等。这些费用在前期是一笔不小的开支。

日本租客租房前须缴纳火灾、地震保险费

租客责任险和担保公司分别解决什么问题呢？

简单来说，租客责任险下，房东不需要预判租客是不是危险的人，他可以把把具体损害交给保险处理。租客如果不小心造成房屋损坏，首先判断是否属于保险责任，然后由保险公司来赔偿。

至于担保公司，是房东和租客之间的第三方机构。它解决的是房东担心的另一个问题，租客不交房租怎么办。

租客在租房时就要向担保公司交一笔费用，一旦租客欠租，房东可以从担保公司那里收到租金。对于房东来说，他不是和租客这个人在打交道，他是通过一个第三方的机构评估过租客的信用风险。

这些都在把对人的判断，转化成对风险的判断和管理。

我国的公共政策也已经在往这个方向走。《民法典》明确了租赁合同中出租人与承租人的维修义务，维修与安全责任，减少了纯靠口头约定的模糊地带；

2025 年公布的《住房租赁条例》（已于 2025 年 9 月 15 日施行）是首部专门针对住房租赁的行政法规，对出租人、承租人的责任作了比较明确的规定，市场监管总局也已经发布了住房租赁合同示范文本。

近年来，几家保险公司推出过租房租赁保险，试图解决房东和租客责任区分的问题，租赁履约保证金保险也开始出现，尝试把传统押金制度本身保险化，由保险公司向房东提供保障。

只是，目前我国租房保险体系尚处于探索阶段，市场认知度和投保率都很低，第三方机构也远未形成全国统一的成熟生态。

老龄化正在让这个问题变得越来越紧迫。据估算，目前我国中年和老年租房群体约 6000 万人，这是一个很大的体量了，而且还会继续增加。而一个社会要如何面对自己的老龄化，会包括很多很多具体的问题，其中之一就是，当人老去之后，要如何能够安居？

孕妇同理。人要生孩子，首先得有相对安稳的地方住，总不能给准备生育的家庭甩一句，想生就去自己买房子。如此高昂的成本，如何让人想生、能生。

一个成熟的社会，不能要求人变得无私。风险是不会消失的，也不可能真的被挡在门外。社会发展到今天，应当有更好的方法，来分化风险、区分责任，而不是针对人。