来源：环球市场播报

8 月 25 日公布的多项房地产数据显示，在高借贷成本的重压下，美国住宅市场正面临需求萎缩与供需错配的双重压力。

一、7 月新屋销售大幅回落

美国普查局数据显示，7 月新屋销售年化 60.7 万套，较 6 月修正后的 67.8 万套下降 10.5%，同比下降 6.3%。市场此前预期约为 62 万套。

待售新屋库存升至 48.8 万套，环比增加 1.9%，相当于 9.6 个月供应量，高于 6 月的 8.5 个月。中位销售价格为 39.38 万美元，环比下降 2.3%，同比下降 0.9%。平均销售价格为 50.88 万美元。

分区域看，中西部销售年化降幅达 42.7%，南部下降 13.0%。东北部环比上升 30.3%，西部上升 6.2%。

二、Case-Shiller 指数显示区域分化

S&P Dow Jones Indices 同日发布的 Case-Shiller 数据显示，6 月全国房价指数同比上涨 1.5%，高于 5 月的 1.2%。10 城综合指数同比上涨 2.9%，20 城综合指数同比上涨 2.1%。

芝加哥连续第四个月领跑，同比上涨 6.9%。纽约上涨 4.8%，克利夫兰上涨 4.1%。西雅图同比下跌 2.0%，拉斯维加斯下跌 1.9%，丹佛下跌 1.2%。强弱市场差距接近 9 个百分点。

S&P 道琼斯指数商品部副主任 Rebecca Kaufman 表示："6 月通胀回落至 3.5%，全国房价指数同比上涨 1.5%。房价实际价值连续第 13 个月下降，但名义增速加快缓解了实际贬值速度。" 她指出，东北部和中西部市场持续走强，西部和阳光带市场则趋软。30 年期抵押贷款利率 6 月仍接近 6.5%。

三、FHFA 指数二季度同比涨 2.1%

联邦住房金融局同日公布，FHFA 房价指数二季度同比上涨 2.1%，环比上涨 0.3%。6 月经季节调整月度指数与 5 月持平。

46 个州及哥伦比亚特区房价同比上涨。阿拉斯加涨幅最高，达 8.3%，其次是佛蒙特 7.3%、夏威夷 5.8%。新墨西哥州下跌 1.2%。100 个最大都会区中有 76 个上涨，伊利诺伊州埃尔金涨幅最高为 7.7%，华盛顿州埃弗里特跌幅最大为 3.7%。九大普查分区全部上涨，东中北部涨幅最高为 4.5%。

自 2012 年一季度以来，全国房价已连续每个季度实现同比正增长。

这三个数据到底说了个什么？

综合上述三项数据，当前美国住宅市场呈现出三个核心特征：

领先指标预示价格承压：7 月新屋销售断崖式下滑与去化周期攀升至 9.6 个月（新屋市场已转入买方市场），反映出 6.5% 左右的高房贷利率正在快速消耗剩余需求。作为先行指标的销售端骤冷，意味着 6 月及二季度房价指数所展现的 " 名义微涨 " 具备明显的时滞性，未来几个月价格端将承受更大的下行压力。

实际资产价值持续缩水：尽管 Case-Shiller（+1.5%）与 FHFA（+2.1%）名义上维持正增长，但在 3.5% 的通胀背景下，全美住宅实际购买力已连续第 13 个月缩水，房产的抗通胀属性在高利率周期下阶段性失效。

宏观格局转向防御性配置：两大房价指数高度重合地印证了区域分化——低估值、低供给压力的中西部和东北部市场展现韧性，而前期估值过高、新增供给积压的西部与南部市场正在加速挤泡沫。建筑商转向 40 万美元以下低价房源并加大让利，也进一步确认了开发商正在通过 " 以价换量 " 应对流动性紧缩。