新周期之下，新城控股正在讲述全新发展故事。8 月 26 日晚间，新城控股披露 2026 年半年度业绩报告，开发业务继续筑牢稳健底盘，商业板块实现从 " 辅助 " 到 " 主角 " 的转变，压舱石价值持续凸显，成为企业穿越周期的核心支撑。

根据半年报，新城控股上半年实现营业收入 176.44 亿元，归属于上市公司股东的净利润 8.49 亿元，整体毛利率 33.10%，同比提升 6.25 个百分点。值得一提的是，在开发业务持续收缩的背景下，新城控股商业板块的盈利占比不断走高，物业出租及管理业务毛利占比从去年同期 77.06% 进一步提升至 79.90%。

数据的背后，是新城控股身份地位的深度重塑：逐步摆脱传统重资产开发逻辑，从持有资产的开发商转向管理资产的资管平台。

商业毛利贡献 8 成 扛起利润大旗

面对地产行业新格局，新城控股开发端的压力逐步缓解，商业板块的增长拉动效应持续放大。

半年报显示，2026 年上半年，公司商业运营总收入为 71.12 亿元，同比增长 2.42%；同期实现合同销售金额约 63.57 亿元，合同销售面积约 102.48 万平方米。至此，商业板块半年度收入规模首次超过开发业务，新城控股战略转型迎来历史性拐点，正式迈入商管业务主导的全新发展阶段。

利润方面的贡献亦稳步提升。上半年，新城控股物业出租及管理业务毛利达 46.67 亿元，占公司总毛利比重达 79.90%，较去年同期提升 2.84 个百分点；同时，毛利率稳定在 71% 高位，推动公司整体毛利水平逆势改善。

收入规模及盈利结构的根本性转变，标志着新城控股已不再是传统意义上的开发商，而是转变成以商业运营为核心的运营商，商业板块已从 " 第二曲线 " 转变为利润支柱，成为其穿越周期的主引擎。

商业业绩持续向好的背后离不开吾悦广场的规模化运营与高效管理。截至 2026 年二季度末，新城控股已在全国 147 座城市布局 212 座吾悦广场，开业及委托管理在营数量达 181 座，开业规模 1675.31 万平方米，出租率稳定在 98.35% 的高位，连续多年维持在 95% 以上，远超行业平均水平。

更关键的是，新城控股商业持续性经营收入为当期利息支出的 4 倍，仅商业运营收益即可覆盖全部债务利息，搭建起自我造血、强抗风险的现金流闭环，这也是民营房企极为难得的风险安全垫。

零违约 + 保交付 坚守优质信用

当前，信用风险仍是房地产行业的核心痛点，新城控股以债务零违约与高品质交付的双重表现，重新树立起民营房企的信用标杆。

债务方面，新城控股上半年如期偿还境内外公开市场债券 36.43 亿元，每一笔公开债券均实现提前或如期足额兑付。截至 6 月末，合联营公司权益有息负债合计 19.42 亿元，债务规模可控。

分析人士认为，长期以来保持公开市场债务 " 零违约 " 纪录，是新城控股在行业洗牌中率先站稳安全边际，向市场传递出清晰的经营稳定性信号。

上半年，新城控股在融资端亦持续突破，不仅于 2 月发行 3.55 亿美元的优先担保票据，更完成了全国首单消费类机构间 REITs 扩募，扩募规模 21.46 亿元，持续推进商业资产盘活，更进一步向市场证明了其商业资产的优质性和可证券化价值。

此外，刚刚过去的 7 月，新城控股成功发行 7.5 亿元中票，持续保障公司在稳定经营中的资金需求。

保交付是房企信用的重要延伸，也是新城控股的核心经营底线。上半年，公司累计交付超 1 万套住宅物业，以扎实的产品力兑现业主的美好生活期待，全方位践行 " 让幸福变得简单 " 的企业使命。

新城控股董事长王晓松此前在内部会议上，对公司未来发展作出重要部署。他指出，公司需积极把握市场机遇，在集团层面加快推进公募 REITs 落地，优化资产组合及资本结构；在开发业务方面，坚定不移推进 " 保交付 " 工作，并大力发展新城建管业务；在商管业务方面，则需持续深耕运营提质，提升资产回报。此外，王晓松还强调要在集团层面加强资源统筹，强化组织建设与人才培养，并积极探索 AI 提效，以坚守和提升新城价值。

住宅回款率 118.45% 建管业务持续破局

市场分析指出，在行业周期切换的当下，新城控股开发业务带来的经营压力正逐步缓解，这亦是公司顺应行业周期做出的战略选择。

这一点从回款表现中可得到印证。上半年，新城控股实现回款金额 75.30 亿元，回款率达到 118.45%。不难看出，新城控股并未盲目追求规模扩张而牺牲现金流质量，而是聚焦 " 有回款的销售 "，守住经营基本盘。

同时，" 交付促信任、信任带动回款、回款增厚现金流 " 的良性闭环，进一步筑牢企业安全防线。截至报告期末，新城控股在手现金余额 75.84 亿元，在手现金充裕；净负债率为 56.87%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为 8.24 亿元，经营性现金流净额连续多年为正。

头部机构对新城控股业务成果给予充分认可。中信证券在近期研报中指出，公司业务结构转型迎来重要节点，商管业务营收占比持续走高，传统开发业务存量去化有序推进，资产结构持续优化，盈利能力改善。" 我们看好公司商管业务的长期表现，维持公司盈利预测，预计 2026-2028 年公司 EPS 分别为 0.44/0.53/0.62 元，维持买入评级和 21.82 元的目标价不变。"

此外，依托双轮驱动战略沉淀多年的管理能力，新城控股将其转化为可对外输出的轻资产服务，代建、代管业务正成为公司轻量化发展的新支点。2026 年上半年，新城建管新签代建项目规划建面 553 万平方米，代建项目总计交付 70 万平方米，目前累计管理项目达 179 个，累计总管理建面超 3200 万平方米。

在业内看来，轻资产业务也正凭借高盈利特性，进一步强化新城控股运营商的核心定位。