泰国楼市最新半年报，出现了两个方向相反的数字。

今年 1 月至 6 月，泰国全国住宅产权转让量同比增长 17.6%；同期，外国人取得公寓产权的数量却下降 8.8%。

变化最明显的，来自中国买家。

中国人依然是泰国公寓市场最大的外籍买家，但购房金额同比减少 27.7%。另一边，俄罗斯买家的购房金额猛增 75.9%，资金主要流向普吉和春武里，其中包括芭提雅。

长期稳居榜首的中国买盘正在放慢，俄罗斯资金迅速补位。泰国公寓市场熟悉的买家结构，开始松动。

不过，" 中国人撤离泰国楼市 " 仍是一个过早的结论。中国买家没有消失，也没有丢掉第一的位置。他们只是明显比过去更谨慎了。

半年 6,533 套：中国仍居第一，却少花了近三成

泰国住房银行房地产信息中心 8 月 27 日发布的数据显示，2026 年上半年，外国人在泰国完成公寓产权转让 6,533 套，同比减少 8.8%；转让总额为 282.67 亿泰铢，同比下降 1.5%。

按国籍计算，前三名分别是：

中国买家的转让金额为 68.74 亿泰铢，同比下降 27.7%，主要集中在曼谷和春武里；

俄罗斯买家的转让金额为 36.03 亿泰铢，同比增长 75.9%，增长较快的地区是普吉和春武里；

缅甸买家的转让金额为 24.57 亿泰铢，同比下降 16.2%，购买地点以曼谷为主。

中国买家的金额虽然明显缩水，却仍占全部外籍公寓转让额约 24.3%，规模接近俄罗斯买家的两倍。

这组数字有一个容易被忽略的细节：外籍买家取得产权的套数减少 8.8%，金额却只下降 1.5%。

按公布的总金额和套数粗略计算，今年上半年外籍买家购买的公寓平均每套约 432.7 万泰铢，比去年同期高出约 8%。市场成交变少了，成交结构却在向价格较高的房源移动。

今年第一季度，这种降温一度更明显。

当时中国买家仅完成 906 套产权转让，同比减少 38.8%；金额为 34.93 亿泰铢，降幅达到 42.9%。到了半年统计，中国买家金额降幅收窄至 27.7%，但尚未出现明确反转。

外籍买盘降温，泰国楼市为何反而增长 17.6%

只看外国买家，很容易得出 " 泰国楼市全面下滑 " 的判断。全国数据给出了另一幅图景。

今年上半年，泰国全国住宅产权转让量达到 167,665 套，同比增长 17.6%；总金额为 4,298.39 亿泰铢，增长 9.8%。

其中，公寓产权转让量为 56,041 套，同比增长 24.1%；金额达到 1,304.07 亿泰铢，增长 19.3%。二手住宅占市场的 63%，新房占 37%。

换句话说，泰国公寓整体成交在增长，外国买家所占的部分却在收缩。

支撑全国市场的力量主要来自本地需求和政策刺激。泰国此前放宽住房贷款价值比限制，并下调符合条件住宅的产权转让及抵押登记费用，促使部分买家提前办理过户。

相关费用优惠已经延长至 2027 年 6 月 30 日：房屋售价和政府评估价均不超过 700 万泰铢、抵押金额不超过 700 万泰铢的合资格交易，产权转让费由 2% 降至 0.01%，抵押登记费由 1% 降至 0.01%。

但这项优惠针对的是泰国籍自然人。外国买家购买公寓，不能直接套用这一政策。

政策为本地市场加了一把力，外国买盘并未得到同等推动。

于是，同一个泰国楼市里，出现了两条不同的曲线：本地刚需和二手住宅回暖，外籍公寓投资仍显疲弱。

俄罗斯资金猛增 75.9%，能补上中国留下的缺口吗

俄罗斯买盘的增长，集中在普吉和春武里两大旅游地产市场。

这两个地区既有海滨度假需求，也有长期居住、第二居所和出租型公寓需求。它们与主要依赖泰国本地收入和住房贷款的普通住宅市场，已经表现出明显差异。

但俄罗斯买盘暂时还无法完全填补中国买家的下降。

今年上半年，俄罗斯买家的转让金额为 36.03 亿泰铢，中国买家仍有 68.74 亿泰铢。俄罗斯增幅很高，与中国买盘的绝对规模仍相差近一倍。

中国买家放慢，对曼谷、芭提雅以及部分长期面向中国客户销售的公寓项目影响更直接；俄罗斯买家增加，受益较大的则是普吉及春武里部分旅游型、高价位项目。资金没有平均流入泰国楼市，而是在少数城市和特定产品中重新集中。

泰媒将房地产信息中心的判断概括为 " 市场低迷可能延续至 2027 年 "。官方报告的口径更为细致：高家庭债务、银行贷款严格等难题仍会持续，但市场并非全面萎缩。

房地产信息中心预计，2027 年泰国住宅产权转让总额将达到 9,083.58 亿泰铢，同比增长 3.1%；转让套数则可能减少 0.9%，降至 320,617 套。

金额增长、套数下降，说明房价、建筑成本和成交结构正在变化。" 继续困难 " 比 " 持续崩跌 " 更接近官方判断。

现在能不能抄底？中国买家先看清这五件事

外籍成交量下降，可能带来议价空间，却不能直接等同于房价已经见底。准备在泰国购买公寓的中国买家，至少要核实以下五项。

第一，分清 " 转让量下降 " 和 " 房价下降 "。

此次统计的是已经完成产权转让的公寓，并非新房预订量、开发商库存或市场挂牌价。成交减少可能来自买家延迟过户，也可能来自新项目供应、资金安排和购买意愿变化，不能据此判断所有地区都在降价。

第二，确认项目还有没有外国人产权配额。

按照泰国公寓相关规定，外国人在同一公寓项目中持有的产权面积，合计不得超过全部可售面积的 49%。付款前应要求公寓法人出具外籍产权比例证明，不能只听销售人员口头承诺。

第三，提前处理跨境汇款和银行证明。

外国买家办理产权转让时，通常需要根据个人身份及付款方式准备境外汇款、外币兑换等证明文件。汇款用途、收款账户和购房合同信息应保持一致，最好在付款前向银行、律师及项目所在地土地局确认材料要求。

第四，不要默认自己能享受 0.01% 的过户优惠。

目前延长至 2027 年 6 月 30 日的费用减免有国籍、房价和抵押金额限制。外国买家应单独计算产权转让费、公共维修基金、物业费、税费和律师费用，避免按照开发商宣传中的 " 最低成本 " 准备预算。

第五，租金承诺必须落到合同和真实市场。

" 包租 "" 固定回报 "" 几年回本 " 都需要核查执行主体、违约责任和资金来源。买家还应查看公寓法人财务状况、公共区域维护、历史租金、空置期以及同项目二手房挂牌数量。海景和样板间容易展示，持续出租能力只能靠数据证明。

泰国公寓市场没有失去中国买家。至少从目前的数据看，中国仍是第一大外籍购买群体。

变化发生在买家的出手速度和选择标准上。过去依靠中国客户集中入场的销售模式，正承受更大压力；普吉、芭提雅等旅游城市，则在俄罗斯等新买盘推动下继续分化。

对准备进入泰国楼市的人来说，最该问的已经不只是 " 现在便不便宜 "。

还要问三句话：这套房谁来住，租给谁，将来卖给谁。

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