摘要：万科 2026 上半年公司实现销售金额 358.0 亿元、销售面积 293.0 万平方米，同比分别下降 48.2% 和 45.6%；实现营业收入 701.7 亿元，同比下降 33.38%；归母净利润 -149.5 亿元，亏损较上年同期扩大 25.15%；财务端，期末净负债率 135.4%、较 2025 年末上升 11.9 个百分点，资产负债率 77.51%。经营端亮点在经营服务业务：全口径收入 288.5 亿元、同比增长 1.6%，公司围绕 " 聚焦业务、数智驱动、科技赋能 " 主线推进改革化险。

销售业绩分析

▌ 1.1 销售业绩

图 1：万科 A 半年度销售金额趋势（2023H1 – 2026H1）

数据来源：万科企业 2023 – 2026 年半年度报告

2026 上半年，公司实现销售金额 358.0 亿元、销售面积 293.0 万平方米，同比分别下降 48.2% 和 45.6%。从四期半年报趋势看，公司销售金额自 2023H1 的 2039.4 亿元逐期收缩至 358.0 亿元，仅为 2023 年同期的约 17.6%，四期同比降幅分别为 -37.6%、-45.7%、-48.2%，收缩斜率显著大于行业平均。积极因素是，二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象；公司年初现房实现销售 62.4 亿元，车（位）商（铺）等难点资源去化持续推进。开发业务按期保质完成 2.3 万套房屋交付。

▌ 1.2 2026 年上半年销售拆解

区域结构上，南方区域（110.52 亿元、占比 30.87%）与上海区域（98.17 亿元、占比 27.42%）合计贡献近六成销售金额，是公司的基本盘；北京区域销售金额 38.75 亿元、占比仅 10.82%，均价相对较低。项目层面，截至报告期披露日，公司 9 个首开项目均兑现投资承诺、整体首开去化率达 60%，其中新开盘的徐州檐屿溪等项目精准锚定片区需求。供货端，公司多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达 155.8 亿元，并启动城市聚焦策略、逐步推进资源向核心城市集中。

财务与盈利分析

▌ 2.1 营收与利润趋势

图 2：万科 A 半年度营业收入与归母净利润（2023H1 – 2026H1）

数据来源：万科企业 2023 – 2026 年半年度报告合并利润表

2026 年上半年，公司实现营业收入 701.7 亿元，同比下降 33.38%；归母净利润 -149.5 亿元，亏损较上年同期扩大 25.15%。业绩亏损的三项主要原因：（1）房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位。（2）结合行业、市场和经营环境变化，新增计提资产减值。（3）成本法核算下，扣除折旧摊销后部分经营性业务以及部分非主业财务投资亏损。

公司营收自 2023H1 的 2008.9 亿元逐期降至 701.7 亿元，同比降幅均在 26% – 34% 区间；归母净利润自 2024H1 起连续三个半年报期为负（-98.5 亿、-119.5 亿、-149.5 亿元），且亏损逐期扩大。结转储备方面，期末合同负债 844.9 亿元，较上年末（1017.7 亿元）下降 16.97%，未来结转收入的 " 蓄水池 " 仍在变薄，营收端的压力尚未见底。物业服务毛利率 12.7%、较 2025 年同期下降 1.3 个百分点，经营服务业务盈利能力同样承压。

▌ 2.2 分业务经营情况

分业务看，营业收入中来自房地产开发及相关资产经营业务 487.0 亿元、占比 69.4%，来自物业服务的营业收入 184.6 亿元、占比 26.3%。境内房地产开发及相关配套业务累计营业收入 439.8 亿元。经营服务业务（物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业等）运营质量稳中有进，全口径收入 288.5 亿元、同比增长 1.6%，在开发业务深度收缩的背景下形成一定对冲。数智化方面，公司围绕 " 聚焦业务、数智驱动、科技赋能 " 工作主线，深化 AI 应用，万物云推进以 " 灵石 " 为核心的智能化能力底座建设。

三、负债与现金流管理

▌ 3.1 负债及流动性

图 3：万科 A 半年度净负债率趋势（2023H1 – 2026H1）

截至期末，公司净负债率 135.4%、较 2025 年底提高 11.9 个百分点，已显著越过 100% 警戒参考线；资产负债率 77.51%、较上年末上升 0.62 个百分点。有息负债合计 3512.6 亿元、占总资产比例 36.6%，其中一年内到期的有息负债 1788.6 亿元、占比 50.9%，短债占比过半。

▌ 3.2 2026 年上半年负债与现金流策略

融资端，公司在股东和银行等金融机构支持下维持再融资通道：2026 年上半年新增融资和再融资 40.8 亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为 2.86%。公开债处置方面，截至报告披露日，公司已有 10 只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约 181 亿元；自 2025 年以来，公司已累计平稳完成约 485 亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。

现金流方面，报告期内经营活动产生的现金流量净额为 4.95 亿元，上年同期为 -30.39 亿元，同比转正，主要受益于公司持续压降各类费用支出、积极销售回款与经营服务业务的稳定贡献。总体看，公司流动性处于 " 紧平衡 " 状态，化险进程依赖销售修复、资产盘活与大股东支持的三重共振。

结语

万科 2026 年半年报，是一份 " 旧模式出清仍未结束、新模式尚未接棒 " 的典型报表：销售金额 358.0 亿元、同比 -48.2%，营收 701.7 亿元、同比 -33.38%，归母净亏损 149.5 亿元且连续第三个半年报期扩大，净负债率 135.4% 创近年新高——规模、利润、杠杆三条曲线均处于历史弱势区间。

但有两个积极信号值得观察：其一，经营性现金流净额 4.95 亿元、同比转正，经营服务业务全口径收入 288.5 亿元、同比增长 1.6%，自主造血能力开始显现；其二，化险工具箱持续发力——深铁集团年内 45.2 亿元股东借款、10 只公开债券 181 亿元本金部分兑付加展期、2025 年以来累计 485 亿元公开债平稳处置，为公司在行业出清尾声赢得了时间窗口。

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