▌摘要

2026 年上半年，中骏集团处于 " 规模收缩、亏损延续、化债攻坚 " 三重压力叠加阶段。报告期内集团实现收益 76.78 亿元，同比减少 58.5%；毛利率约 6.1%，同比下滑 14.7 个百分点；母公司拥有人应占亏损 33.94 亿元，虽同比收窄 2.5%，但连续亏损态势未改。合同销售金额约 21.80 亿元，同比下降 41.8%，销售回血能力显著弱化。

资产负债表层面，截至 2026 年 6 月 30 日集团净资产约 -7.76 亿元，已资不抵债；境外债务重组计划已于 2026 年 6 月 17 日获法院认许并生效，最后截止日期自动延至 2026 年 10 月 31 日，化债进入落地执行窗口。

销售业绩分析

▌ 1.1 销售业绩：规模大幅收缩，回血能力弱化

2026 年上半年，集团连同合营及联营公司实现合同销售金额约人民币 21.80 亿元，同比下降约 41.8%；合同销售面积约 28 万平方米，同比下降约 39.1%；物业销售均价约 7,766 元 / 平方米。其中合营及联营公司贡献合同销售约 1.10 亿元、面积约 2 万平方米。

销售下滑是收益锐减（同比减少 58.5%）的直接原因。在行业深度调整、购房者信心偏弱背景下，中骏作为已出险房企，项目去化与销售回款承压明显，41.8% 的销售降幅显著弱于行业头部企稳企业，市场地位与造血能力同步下移。

▌ 1.2 2026H1 销售拆解：区域、产品与拿地

产品结构上，收益下滑主因物业销售收入减少，反映可售货值结构向低毛利、刚需型项目集中，均价 7,766 元 / 平方米印证其布局以二三线城市及刚需产品为主。拿地方面，报告期内集团无新增土地投资，策略以存量项目去化和保交付为核心，暂停扩张以保留现金流。

财务与盈利分析

▌ 2.1 收益与利润：营收腰斩，毛利接近盈亏平衡线

报告期内收益约 76.78 亿元，较 2025 年同期的 185.21 亿元减少 58.5%，主要由于物业销售收入下降；毛利约 4.69 亿元（上年同期 38.50 亿元），毛利率约 6.1%（上年同期约 20.8%），同比下降 14.7 个百分点，已接近盈亏平衡边缘，主营业务盈利能力大幅削弱。

归母亏损 33.94 亿元，同比收窄 2.5%，但亏损绝对额仍高。业绩受多项非经常性项目拖累：投资物业公允价值变动净损失约 17.53 亿元（上年同期损失 22.81 亿元）、持作出售已落成物业及发展中物业减值至可变现净值约 7.83 亿元（上年同期 28.19 亿元）。剔除上述公允价值及减值影响后，核心经营仍处亏损状态。

▌ 2.2 2026H1 主营业务经营情况（分板块）

业务结构上，收入以物业开发销售为绝对主体，物业投资与商业运营（中骏商管）、长租公寓（方隅）贡献相对稳定但体量有限，难以对冲开发主业萎缩。费用端：销售费用约 2.67 亿元、行政开支约 5.65 亿元、财务费用约 8.08 亿元，均较上年同期略有下降，反映公司主动压降费用，但财务费用绝对额仍高，与有息负债规模及违约后融资成本上升有关。

负债与现金流管理

▌ 3.1 负债及流动性：资不抵债，持续经营存重大不确定性

截至 2026 年 6 月 30 日，集团流动负债净值约 207.48 亿元（上年末 199.31 亿元），净资产约为 -7.76 亿元，即权益已转为负数，正式进入 " 资不抵债 " 状态；现金及现金等价物约 20.06 亿元（上年末 23.36 亿元），较年初进一步下降。有息负债方面，上年末计息银行及其他贷款、优先票据及境内债券合计约 330.87 亿元。

集团自 2023 年 10 月起未支付境外优先票据及若干计息银行贷款的本息，已触发多项违约及交叉违约事件。审计师对 2025 年报出具 " 与持续经营有关的重大不确定性 " 提示，2026 中报该状况延续，表明资产变现与负债清偿能力存在重大疑虑。

▌ 3.2 2026H1 负债与现金流策略分析

（1）债务重组：境外债务重组计划于 2026 年 5 月 18 日获计划债权人法定多数批准，6 月 16 日获香港高等法院认许、6 月 17 日完成登记并生效，最后截止日期依计划条款自动延长至 2026 年 10 月 31 日，重组进入执行落地阶段。

（2）现金流管理：经营活动以保交付为核心，销售回款优先用于项目建设；投资活动暂停拿地，筹资活动依赖债务展期与重组而非新增融资。董事会决议不宣派中期股息，以留存现金。

（3）风险提示：重组能否在 2026 年 10 月 31 日前顺利完成、境内债务化解进展、销售能否止跌回升，是决定集团能否化解持续经营不确定性的三大关键变量。

展望

管理层判断房地产市场仍在底部震荡。集团策略路径清晰：一是加速存量项目去化、稳定销售回款；二是全力推进境外债务重组落地，争取境内债务协同化解；三是聚焦保交付、压降费用、盘活存量资产。若重组顺利生效且销售逐步企稳，流动性压力有望边际缓解；反之，持续经营不确定性将持续放大。

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