睿思网讯：上交所债券项目信息平台显示，8 月 27 日，" 中信建投 - 外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划（2026 年第一次扩募并新购不动产项目）" 状态变更为 " 通过 "，交易所确认文件文号为上证函〔2026〕2838 号。项目品种为 ABS，即机构间 REITs，拟发行金额 16 亿元，7 月 7 日受理，原始权益人为上海外高桥集团股份有限公司、上海外高桥保税区联合发展有限公司，计划管理人为中信建投证券。

这是全国首单工业厂房机构间 REITs 落地后的首次扩募。此次拟新购入的不动产，与外高桥年初计划装入公募 REIT 的是同一批资产，即外高桥物流园区 W5-3 地块 15# 至 17# 仓库、外高桥保税区 F18 地块多栋厂房及配套地下车库，合计建筑面积约 24.29 万平方米。其中 W5-3 地块仓库面积 96,041.93 平方米，F18 地块厂房约 14.68 万平方米。

这批资产的证券化路径经历过一次调整。今年 1 月，外高桥公告拟通过华安外高桥仓储物流公募 REIT 扩募购入上述资产；基于整体资产证券化方案调整，公司 6 月 8 日公告暂停参与该公募 REIT 扩募，转由中信建投旗下专项计划承接。本次扩募分为资产支持证券扩募发售和新购入不动产项目两部分，新购入以扩募成功募集资金为前提。

交易结构上，新增资产将通过受让标的公司 100% 股权的方式注入专项计划、实现出表，交易价格不低于经浦东新区国资委备案的标的公司净资产评估值，最终以上海联合产权交易所成交公告为准。外高桥拟认购本次扩募份额比例不超过 20%，新增资产由其控股子公司上海外联发商务咨询有限公司负责运营。

本次扩募依托的首期产品，是 2025 年 11 月 25 日设立、12 月 25 日挂牌的中信建投 - 外高桥集团持有型不动产 ABS（证券代码 267069.SH，简称 "25 外高桥 "），初始发行规模 18.2988 亿元，是市场首单以工业厂房为底层资产的机构间 REITs，也是上海地方国企首单机构间 REITs。首期底层为外高桥保税区内 4 个标准厂房项目，合计建筑面积 19.06 万平方米，发行时点整体出租率 93.16%，入驻企业包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等，覆盖 IDC 数据中心、高端制造和生物医药研发。

外高桥目前同时运作两类不动产证券化载体，公募端为华安外高桥仓储物流 REIT（508048），机构间端即中信建投这只工业厂房专项计划。本次 16 亿元扩募资金将用于专项计划扩容、收购新增工业不动产，扩大上市经营性厂房规模，最终方案以专项计划文件和实际发行结果为准。