过去买新房，很多人心里犯嘀咕：钱交了，房子还是一片空地，开发商要是跑了，房财两空怎么办？

8 月 28 日，住建部等三部门联合出台新政：全国将有序推行商品住房现房销售；房地产信贷管理将改革完善；资本市场出新规，支持构建房地产发展新模式。

对于中国房地产市场来说，这是巨大的新变。

过去几十年，中国楼市经历过快速扩张阶段。

在城镇住房短缺、商品房制度刚起步的时代，主要解决的是 " 有没有 " 住房的问题，需求总体偏高，商品房预售制应运而生。清华大学房地产研究中心主任吴璟分析说，预售制是在需求旺盛的背景下产生的，它能帮房企快速回笼资金、加快盖房速度，跟当时的情况是匹配的。那时候，购房者拿着几张户型图、效果图就敢下单，这在增量时代可以理解。

从经济性角度看，商品房预售制也有其时代优势：能提前锁定房源和房价。吴璟分析，在房地产市场供不应求、房价总体上行的阶段，购房者早签约，意味着有更多选择余地和相对确定的价格，交付环节的一些不确定性，在一定程度上被这些好处掩盖。

曾经不少房企走 " 高负债、高杠杆、高周转 " 的路子，积累了不少风险。比如最近进入破产清算的恒大地产、公开宣判的许家印案，就是 " 三高 " 模式弊端的典型案例。

住建部等有关部门负责人表示：" 改变‘三高’模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。"

在住房市场结构性供大于求的当下，购房者若还要承担交付周期、交付质量等不确定性，买期房的吸引力就没那么大了。

推进现房销售，就是为了消除这些不确定性。

" 现房，意味着房子已经建成，交付周期不再是变量，购房者签约时就知道什么时候能拿到房。房子的品相也实实在在摆在眼前，购房者走进房里逐项检查即可。" 吴璟说。这意味着，购房这件事从 " 对未来承诺的判断 "，回归为 " 对现实商品的挑选 "，实现 " 所见即所得 "。

具体怎么推？新政从三个环节做了安排：

拿地环节，现房项目优先。新出让的地块，及已出让土地、未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先搞现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，也鼓励实行现房销售。

融资环节，实行 " 主办银行制 "。一个项目找一家主办银行，房地产项目公司与主办银行双向选择，该银行牵头提供开发贷款。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛解释说：" 这样银行和房企利益共享、风险共担，银行能掌握房企的全部资金流向，合理管控开发贷风险。"

购房环节，贷款政策跟着调整。央行和金融监管总局明确，买现房的，个人住房贷款要在销售备案后才能发放，同时贷款期限从最长 30 年延长到了最长 40 年。时间拉长，月供压力更小。

不过，推行现房销售，不代表 " 一刀切 " 取消预售制。新政规定是：商品房仍然可以预售，但门槛提高了、监管也更严了——

房子必须主体结构封顶，才能开始卖；购房者的首付款、房贷等资金，要全部存进监管账户，等项目竣工验收、水电暖气都交付了，才能解除监管；预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款，确保购房人 " 能拿房、再还贷 "。

浦湛说，新预售制度把预售门槛提到了封顶，缩短了从付款到交房的时间，降低交付风险。同时，资金监管更严格，由住房资金监管机构监管预售资金，防范资金被违规抽挪、查封冻结，更好保护购房者合法权益。

新模式下，房企的核心竞争力要变。如果说以前是竞争 " 拿地—预售—回款—再拿地 " 的周转循环，以后更多就要拼产品力和运营力。品质好的项目，市场自然会给回报，形成正向循环。

推进商品房销售制度改革，是推动房地产业高质量发展的现实需要。当然，制度重构也可能面临一定挑战。

招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼认为，短期内，因为新项目从拿地到封顶才能卖，周期拉长了，可售的新房房源可能阶段性减少，但目前新房供应是比较充足的。

" 现房销售意味着回款节点后移，可能使房企现金流周转速度下降，对上游建材、工程机械等行业造成连锁负反馈。" 董希淼说，但新政坚持 " 新老划断 " 原则：存量在建项目维持原规则，避免供给断崖式崩塌；同时信贷端按揭最长可贷 40 年、放宽偿债收入比，这些措施可作为对冲工具，在需求侧保留缓冲余地。

" 此外，二手房市场会在新房缺位时承担‘蓄水池’功能，承接一部分购房需求。眼下的‘阵痛’可以视为出清旧模式必须付出的短期成本。" 董希淼说，长远看，主办银行制及权益类再融资等工具的开闸，意味着优质项目资产价值将从母公司的信用泥潭中剥离，重新获得市场定价权，有助于行业通过市场化出清，" 良币驱逐劣币 "。不可持续的 " 三高 " 模式将逐渐退出，而财务稳健、产品力过硬的企业，则有望通过直接补充资本金来降低资产负债率。

" 房企资产端质量提升、负债端成本下降，形成正向螺旋，将有效促进房地产市场良性健康发展。" 董希淼说。