楼市新政后，房地产市场迎来巨变！

前几天分别更新了合肥在售待售新房表，合肥新房学区表、合肥购房地图、合肥九区中小学学区图，给大家买房提供一点点参考。

今天我们来简单聊聊楼市新政所带来的影响，这也是最近大家讨论最多的话题，欢迎留言探讨。

在《关于完善商品住房销售制度的通知》里，明确提到"有力有序推行商品住房现房销售"——新出让的地块，及已出让土地、未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先搞现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，也鼓励实行现房销售。

当然，推行现房销售并没有"一刀切"取消预售证，而是提高了门槛：房子主体结构封顶才能开始卖；首付款、房贷等资金要全部存进监管账户，等项目竣工验收、水电暖气都交付了，才能解除监管；预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款，确保购房人"能拿房、再还贷"。

▲新政对预售项目资金流影响

不管预售证还是现房销售，对房企的现金流肯定都会有很大影响，中指研究院对这点做了详细的阐述：

预售模式下，项目在封顶后可提前1-2年回笼销售款，但回款全程封闭专户，直到竣备交付、清偿贷款本息后利润才可回流集团——资金占用周期约2年以上。

现售模式下，无预售回款缓冲，竣备前约2年为纯现金消耗期；且现房销售回款同样封闭专户，须先清偿项目自身贷款本息，利润回流时点进一步后置。

▲新政对现售项目资金流影响

那么由此会带来一些影响：

1、房企资金成本高了，多出来的成本会转嫁到哪里？答案肯定是房价。所以在新预售证和现房销售制下，新房备案价大概率会有所上涨，至于实际售价那要根据市场行情调节了。

2、按照新的预售、现售条件，房企想早日拿到预售/现售证、回款，必然要加快施工进度，现在2-3年的建设周期可能会大幅压缩；个人觉得应该对拿预售/现售证的时间进行限制，比如XX个月才能拿证，避免因赶工留下隐患。

3、当下楼市虽然出现企稳回暖迹象，但依然存在较大压力。为了规避时间带来的市场行情变化和政策调整风险，房企拿地后大多会选择加快节奏，尽早上市。

如今要封顶或者现房才能销售，房企拿地肯定会更加谨慎，希望土地款分期或对地价的预期下调。接下来市场没有明朗前，估计不会供地或者供地量再次缩减，未来供地也会以核心地段中小体量低密地块为主。

4、目前新房销售过度依赖分销、也就是中介卖房的局面会有变化。

一是能卖的房子越来越少，对数万中介从业者而言杯水车薪；

二是拿佣金的时间大幅推迟了，有可能要等一两年以后，因为预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款、现房销售前期只收少量定金，如此中介卖新房的积极性会降低，倾向推二手房，这对于二手房市场倒是个好消息。

5、房地产市场将彻底告别高负债、高杠杆、高周转的传统"三高"开发模式，房企的数量和规模都会逐步下降；有效降低了老预售制的交付风险，现房销售更是"一手交钱，一手交房"，让市场进入拼产品力和运营力的正向循环。

另外，从现房销售的"现房销售定金制"模式看，目标还是房价不大涨不大跌。

回到合肥市场，合肥在具体实施上，网传版本是（后期以官方公告或者具体实施为准）：

1、未拿"工规证" 按照最新政策执行封顶预售+竣备放款；

2、已拿"工规证" 未拿"预售证"新政之前工程节点预售+竣备放款；

3、已拿"工规证" 和"预售证"按照新政之前的流程节点（网签备案）放款；

目前已确定部分原定三四季度上市的楼盘要封顶才能预售，推迟到明年才能首开；未拿预售证的项目按照竣备放款。

合肥原本的新房库存量就很低，根据金刚石云数据安徽的统计显示：截至8月底，合肥市区狭义库存约190万㎡，按照近6个月流速计算，去化周期约10个月。

如此一来，至少在今年下半年到明年上半年这个时间内，可售的新房房源阶段性减少，还不排除部分热销盘因为竣备才能放款，会不着急卖的情况。

供需失衡下，新房接下来去化压力会减轻一些，也会更多的购房者流向二手房市场，助力二手房市场回稳。

但要说房价上涨，难度还是非常大的，现在核心在于买房人的就业、收入预期局面是否能得到改变，而不在于楼市。

▲金刚石云数据安徽

总体来看，新政给房地产市场带来巨大的变化，不管是地方还是房企，都在探索阶段，购房者也在观望，对楼市到底会带来什么样的影响，还需要时间的观察。

部分历史原创文章（点击标题查看）：

部分踩盘文章（点击标题查看）

合肥购房地图免费下载 新房全景地图土拍全景图

PS：很多粉丝没有阅读后点赞的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞，以示鼓励！你们的支持是班长的动力！

宙世代