8 月 26 日，西安多部门联合发布《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》，很显然，这就是西安版本的一揽子救市政策。
总结一下，核心是三条：
新房取消政府价格审核、卖旧买新补贴、公积金政策加码
什么感觉？
其实只有四个字：司空见惯。
现在的救市政策就是城市无限复制，这么多城市千篇一律，只不过是出台时间的早晚而已。
其实，从决策层来说，中央早就说过可以因地制宜、一城一策了。
但在现实中，没有任何城市出台过充满创意性的政策。
就拿西安这次救市中最受关注的一条来说：
房地产开发企业自主确定项目销售价格，在网签销售平台填报一房一价，住建部门不再审核价格。
其实说白了，就是限价取消了！
过去很多年以来，商品房价格基本都是政府整体调控和管理，也就是所谓的行政约束。
比如说，两年前，我们看土地出让，也就是土拍的时候，还会有楼面价多少，销售价多少。
也就是在拍地的时候，就已经把价格给限定死了。拍完地，项目销售时，还会有价格审核，你报的高了，批不了。
那时候开发商喜欢用精装钻空子，做溢价。
政府这样做，就是要把房企的定价空间压缩在一个相对明确的区间里，防止企业为了追求利益，高溢价，扰乱市场。
那个时候，住建部还在全国巡视约谈，哪个城市出现房地产热点了，都会被约谈。
这是国内楼市限价的基本来源。
现在这个肯定是多此一举了，因为早就已经不可能有溢价了。
现在限价放开，把定价权还给了开发商，其实也就是还给了市场。
其实政策的初衷也不难猜，市场都这样了，想让开发商自主掌控定价权，从而可以多卖些房子。
放开限价的好处是显而易见的。
限价时，同一板块内好坏楼盘价格被拉平，或者说无法拉开价格。好房子卖不出溢价，差房子有价格托底。
放开后，楼盘品质、物业、学区、交通等差异会直接反映在价格上，价差会迅速拉大。
限价时，为了保证利润，开发商会普遍简配。所以限价减配是那个时候的普遍现象。很多做工程的告诉我一句话，2017 年以后的二手房质量普遍都不行，因为工程简配是看不见的。
放开后，房企有动力做更好的产品来支撑溢价，品质竞争取代单纯的价格竞争。
也就是说，放开限价最有利的那些能做出好产品的开发商和优质项目。
但对救市，却很难。
当市场需求下降、库存增加、购房者更加谨慎时，房企很难通过价格调整实现消化库存。
因为当降价成为一种集体行为时，基本就失效了。
这一点，在很多同类城市案例身上，早就已经验证过了。
郑州早在 2024 年 7 月 31 日就正式发文取消新建商品住房销售价格指导，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。
也就是说郑州取消限价比西安早了足足两年多。
郑州情况怎么样？
事实上，郑州放开之后，整体房价并没有反弹，因为整体有效购房需求不足，没人敢涨价，只能继续以价换量。
只有地段和品质都很能打的一些项目，最终受益。
但这一点是现在的市场共性。不只是郑州如此，全国都是如此。从上海到深圳、到杭州、到成都、到北京。
越是优质的项目，越是贵的项目，越是不缺客户。
那么，西安楼市接下来会怎么样？
楼市的核心是供需的平衡度，这是决定一切的因素。
西安整体新房去化约周期 21 个月、远郊 40 个月；二手房挂牌 17 万套。
总量供大于求，这是对西安楼市的硬约束。郑州也是如此，其他城市也是。
所以，西安持续阴跌的趋势并不会改变。
比郑州可能好一点的是，西安主城核心改善库存压力小一些，产业和高收入人才支撑，比郑州更强一些。所以改善和豪宅小范围涨价试探会比郑州更多，但整体逻辑完全对齐郑州。
从政策整体来讲，现在反而是中央层面的改变更多些。比如说去年底的严控供应，刚刚的现房销售。反正就是死死卡着供应端，强制性扭转供需失衡。
而到了城市这一层，政策反而依然在畏首畏尾、墨守成规、毫无突破、左顾右盼、踟蹰不前。
城市政府真的需要一场思想大解放！
米宅 / 十一侠
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