来源：新浪财经

文 / 新浪财经香港站   赵岚   王柳潞

香港红磡漆咸道北，一栋 25 层高的全新建筑落成不久。

8 月 31 日，招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）宣布以 5.285 亿港元完成收购这处建筑，用作招商蛇口旗下 "CM+U 学生公寓 " 项目。

这是招商局在香港落棋的第二枚学生公寓项目。

在短短半年间，中资地产及金融公司公司密集收购物业改造学生公寓，入场机构包括华润隆地、京东集团、以及中金资本与中原投资。

香港学生公寓收狗竞速正加速上演，而在这场地产市场发掘战下，券商机构正隐秘地在资本市场开拓战线——发行香港学生公寓 REITs。

有多位 DCM 从业者（债权资本市场）对新浪财经表示了对学生公寓的关注，认为 " 香港现在处于买楼的早期阶段，但再往下走，等资产包积累到一定规模，REITs 注入、分拆上市、资产证券化的需求就会爆发，接下来就是 DCM 的天下。"

券商 DCM 在 REITs 市场中属于   " 资本中介 " 角色，具体工作包括帮助发起人设计 REIT 架构、对接监管审批、承销发行、安排银团融资、后续做增发或资产证券化，以赚取承销费和财务顾问费。

对应在学生公寓赛道，潜在发起人为华润隆地、中原投资、京东集团等持有学生公寓的公司。券商 DCM 部门为帮助其学生公寓类 REIT 独立发行的中介机构。

至于招商局系招商蛇口，已有在香港上市的招商局商业房托基金（1503.HK）。据招商局房托 2026 年中期财报，尖沙咀、红磡两处学生公寓项目已经纳入其 REIT 资产组合并正常运营分红。

招商局房托是目前香港唯一持有学生公寓资产的上市 REIT，也是未来最有可能推动学生公寓类 REIT 独立发行的主体。

从业者认为，招商局房托能把两处学生公寓纳入 REIT 资产组合并正常运营分红，代表监管层面本身就认可学生公寓作为 REIT 底层资产的合规性。乐观展望下，学生公寓独立发行只是时间问题，需要明确资产规模和架构问题。

REITs 全称为 Real Estate Investment Trust   不动产投资信托基金，本质是将能产生稳定租金现金流的成熟不动产证券化。

REITs 底层资产以收租为核心，价值基础是成熟运营的不动产，收益主要来自持续的租金收入。对应在目前房租高企的香港市场，学生公寓租约稳定、有几乎 100% 的入住率，现金流可预测，是绝对的优质资产。

据悉，已有部分 DCM 从业者正通过各种渠道对接华润、京东等学生公寓持有方。

首单独立学生公寓 REIT 何时向证监会递交申请？会是谁？

观察人士称，香港学生公寓市场进入规模化资产储备期，单项目体量和总盘子都在快速放大。

综合仲量联行等统计数据，2025 年 1 月到 10 月，全港酒店、商厦改作学生宿舍总金额超 61 亿港元；2025 年底至 2026 年 9 月之间，中资大财团开始入场，华润隆地 9.53 亿港元收购葵涌悦品酒店，规划约 900 个宿位；中原投资 15.18 亿港元收购九龙城富豪东方酒店，规划约 1500 个床位；京东集团 7.5 亿港元收购油麻地酒店；招商局商业房托累计斥资 7.345 亿港元落地尖沙咀、红磡两个项目。

即截至今年 9 月，全港学生公寓相关物业累计成交总金额约 110 亿港元，全港市场化运营的学生公寓床位约 7100 个，对应的资产总估值约 156 亿 -163 亿港元。

根据香港证监会《房地产投资信托基金守则》及联交所上市规则，并未对 REITs 设定最低总资产或最低市值的硬性要求。

但新浪财经咨询从业者，从业者表示，从发行成本覆盖、投资者认可度等角度考虑，业内认为 30-50 亿港元是学生公寓 REITs 独立上市的 " 起步价 "。

目前在香港上市的 12 只 REIT 中，市值最低的在 20 亿港元以上，其他主流标的均在百亿级。

从业者认为，对于学生公寓这类单一业态 REIT，可能需要 3-5 个项目形成资产组合。50 亿港元对应约 2300 个床位，大致相当于 2 个大型单体项目或 3-4 个中型项目。

据新浪财经观察，招商局商业房托学生公寓项目 "CM+U"，采用控股型合资平台（Joint Venture， JV）持有模式。招商局通过 55% 的控股权实现财务并表与资产掌控，剩余 45% 引入国际资管与本地资本方。

这种模式让招商局无需 100% 出资，即可享受完整的资产规模扩张与估值溢价，同时还保留了后续通过增资、股权转让等调整资产组合的灵活性。

也就是说，未来招商局房托如果持续收购新学生公寓，注入 "CM+U" 项目，待资产规模达到独立 REIT 上市门槛，可直接以该平台为主体分拆独立上市，无需重新梳理资产与股权架构，战略扩展性极强。

这也是 REIT 市场非常成熟的操作路径。新加坡已有专门的学生公寓 REIT 成功上市并交易多年，验证了该品类在资本市场的接受度和定价逻辑。

此外，从业者还对新浪财经表示。今年 7 月，中原投资已经和中金资本签署战略合作。中金提供长期低成本资金、跨境资本运作和资产证券化能力，中原输出本地项目、物业改造合规与运营经验。

他认为，这种 " 资本 + 运营 " 的搭配，可能就是为了打包发行 REITs 而生。

据新浪财经观察，中银香港（中原投资贷款方）、兴业银行香港分行（招商局商业房托贷款方）等中资银行，也在为学生公寓相关项目积极提供贷款。

从业者认为，银行系统的支持也会为后续债务重组、REIT 上市置换银行资金等铺垫路径。

香港特区政府的 " 固收蓝图 " 与投行 DCM 的 " 自救 "

与发达的股权市场相比，香港的债券市场流动性和吸引力近年来相对较弱。

DCM 从业者对新浪财经表示，过去支撑投行 " 半壁江山 " 的传统业务，如城投债、美金债发行规模大幅缩量。不少在港券商选择远赴中亚、中东拓展发债业务，又早已被头部外资及部分先入局的头部机构垄断。至于企业债、公司债，因为量少，所以投行机构之间内卷严重。

他说，" 中环走一圈，碰见 10 个人里有一个是 DCM 就不错了 "，可见香港 DCM 行业也存在人才流失问题。

香港政府近年来大力推动固定收益与货币市场（FIC），政策风口似乎正为券商指引新路径，投行 DCM 团队正在将目光瞄准开发 " 广义的固收范畴 "。

比如 Pre-REITs（在 REITs 正式设立和发行之前设立的私募投资基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等等。

而在香港市场，由资金雄厚的大企业背书的 " 学生公寓 "，具备极强的证券化潜力，" 学生公寓 REITs" 有足够高的、稳定的派息能力、近乎为零的坏账风险，以及不受宏观经济周期拖累的刚性需求。

对于追求分红确定性的 REITs 投资者与固收机构而言，这确实是近年来最具吸引力的房地产子行业投资形式。

对于京东、招商局而言，收购楼宇的短期获利是可预见的，而如果能打造能 REITs，那就是能持续产生现金流的优质资产。

对于 " 无米下锅 " 的券商 DCM 团队而言，无论是协助企业推动 CMBS、Pre-REITs、REITs 等结构化融资，还是将优质资产注入既有 REITs 平台进行增发，都是其新业务窗口。

此外，互联互通机制还为市场提供了更远期的憧憬。

在   9 月 8 日 " 港交所中国机遇论坛 2026" 上，上海证券交易所国际合作部总监张斌表示，计划扩大与香港互联互通机制覆盖范围，进一步推动 REITs 纳入沪港通及人民币股票交易柜台。

随着未来两地互联互通机制对 REITs 的进一步放开，学生公寓 REITs 资产可能会是一片蓝海。