来源：环球市场播报

美国 30 年期固定房贷利率正逼近 7%，为 2025 年 1 月以来首次。房贷利率攀升主要受伊朗战争推高国债收益率影响，令本已处于第四年停滞期的美国房地产市场雪上加霜，潜在购房者观望情绪加重，房屋建筑商面临利润挤压。

据房地美数据，上周 30 年期固定房贷利率平均为 6.76%，但此后每日利率已跳升至 7% 以上。7% 这一关口本身对购房负担能力影响有限，但经济学家指出，该水平可能进一步打击购房者信心，为本被预期将启动复苏的楼市增添失望注脚。美国抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克尔 · 弗拉坦托尼表示，利率如此跳升将促使潜在购房者暂停行动，可能不再签署合同或申请贷款。

房贷利率走势通常跟随 10 年期美国国债收益率，后者 9 月 14 日一度突破 5%，为 2023 年底以来首次。美联储预计于 9 月 16 日加息，为三年来首次。若市场认为美联储认真对待通胀，加息可能压低国债收益率进而降低房贷利率；若被视为经济面临真实通胀问题的信号，则可能推高收益率。

伊朗战争是今年房贷利率攀升的主要推手，重创了已进入第四年销售停滞期的美国楼市。全美房地产经纪人协会数据显示，8 月成屋销售环比下降 2%，按年化计算为 398 万套，为去年 6 月以来最低。Zillow 经济学家此前预测 2026 年房屋销售增长 4.3%，现调整为全年增长 1.3%，第四季度下降 3.5%。Zillow 经济学家卡拉 · 吴表示，今年剩余时间的计算将非常具有挑战性。

房贷利率几个百分点的差异，在 30 年期贷款中可转化为数十万美元的利息支出。经济学家指出，由于利率可能持续高企，购房者短期内也难以通过再融资降低负担。2 月房贷利率曾短暂降至 6% 以下，激发购房者兴趣和销售反弹乐观预期，但美国和以色列攻击伊朗后利率飙升，近期因通胀顽固和财政赤字担忧引发的债券抛售进一步推高国债收益率。

南卡罗来纳州查尔斯顿的里根 · 布莱克数月来试图出售其公寓，但鲜有人问津。他将挂牌价从 22.5 万美元下调 1 万美元后，仍倾向撤市转租。纽约长岛房地产经纪人玛丽亚 · 博扎在近日的开放看房活动中仅接待了一户家庭，卖家已将挂牌价从 90 万美元降至 85 万美元。按当前利率，买家每月房贷还款接近 5000 美元。

当前经济环境与 2023 年利率飙升时相比有所不同，且未必更为有利。2023 年失业率处于历史低位，工资增长强劲，潜在首次购房者虽面临激烈竞价，但就业前景良好。如今，经济前景不明朗，招聘率低、工资增长平庸，叠加地缘政治环境动荡，使潜在购房者对大额支出犹豫不决。弗拉坦托尼指出，工资增长不佳，就业增长集中在少数行业，将在住房需求端表现为疲软。

对买家而言，好消息是库存远高于 2023 年。当时许多房贷利率在 2% 至 3% 的房主拒绝出售，导致房源稀缺、竞争激烈、房价飙升。如今库存接近疫情前水平，因房主等待利率下降无果后决定出售。但 7% 的房贷利率可能损害这一进展。

马萨诸塞州马尔伯勒的乔纳森 · 珀尔因工作机会搬离该州，但仍保留原住房。该房屋价值近 90 万美元，面积超 3000 平方英尺，占地 1.5 英亩，但其 2.875% 利率的房贷每月仅需还款 2300 美元。他考虑出售，但可能返回该地区，且知道无法以如此低价找到 comparable 住房，因此决定保留几年后再做打算。

7% 的房贷利率还可能拖累新建住宅。房屋建筑商一直在提供大幅利率买断以刺激销售，更高利率使买断成本更高，侵蚀建筑商利润并降低增产动力。经济学家表示，购房者不应期望利率短期内缓解，高房贷利率环境可能成为新常态。弗拉坦托尼指出，作为房贷借款人，需要与全球各国政府及其他所有发行人竞争资金。