睿思网讯：9 月 17 日，瑞典投资集团 EQT 旗下房地产部门宣布，其 Real Estate Industrial Value Fund VI 基金已完成对一宗南加州物流资产组合的收购，卖方为纽交所上市的工业地产 REIT —— Rexford Industrial Realty（NYSE: REXR），交易对价约 12 亿美元。

标的包含 22 处物业、合计 32 栋楼，可出租面积约 520 万平方英尺，单处平均 23.7 万平方英尺，分布在洛杉矶、橙县、圣盖博谷、South Bay 和 Inland Empire West 五个子市场。超过一半面积坐落在距洛杉矶 / 长滩港约 25 英里以内的沿海 infill 区域，剩余约 46% 集中在 Inland Empire West，沿 I-10、I-15、SR-60、SR-91 四条货运走廊铺开，靠近安大略国际机场。

交割当日，整个组合出租率 96%，分散在 36 家租户手中，行业覆盖汽车、第三方物流、服装时尚、消费电子、食品饮料、化工塑料、航空航天与国防等领域，加权平均剩余租期 2.7 年。Rexford 披露，组合当前在执行租金比市场现价高出 28%，预计 2027 年现金 NOI 收益率约 5.5% ——该数字已计入在执行租金随租约滚动向市场水平回落、以及潜在租户退租的影响。

EQT Real Estate 全球首席投资官 Matthew Brodnik 表示，南加州仍是全美供给最紧俏的工业市场之一，由洛杉矶和长滩港的吞吐量托底，这宗组合同时整合了沿海 infill 资产和 Inland Empire 的规模化仓储，使其在区域核心配送走廊上形成多元且出租充分的平台。美国物流投资董事总经理 Gardner Ellner 补充称，36 家跨行业租户从交割首日就提供了分散且成熟的现金流基础，EQT 将在租约到期时深化与租户的关系。

卖方 Rexford 的动作服务于其既定的资产置换计划。这笔交易是其 20 亿美元非核心资产处置计划的一部分。公司 CEO Laura Clark 称，年初至今已完成约 15 亿美元处置，这笔 12 亿美元交易、2.65 亿美元此前公告的出售，以及第三季度至今落地的 8600 万美元处置均在其中，全年 15 亿至 20 亿美元的处置指引维持不变。

资金用途上，第三季度至今，Rexford 已动用部分处置收入偿还 4.85 亿美元债务，并回购 2.05 亿美元普通股；年初至今累计偿还债务 4.92 亿美元、回购股票 5.05 亿美元。公司预计 2026 年末净负债与调整后 EBITDA*re 之比为 3.5 倍。剩余处置款将投向 2027 年到期债务、此前公告的 10 亿美元股票回购计划下的择机回购，以及内部重新定位和开发项目。

这宗交易背后的区域数据，EQT 在公告中一并给出：洛杉矶都会区与 Inland Empire 合计约 1770 万居民，市场 250 英里辐射范围内人口达 2300 万至 2500 万；圣佩德罗湾港口群处理了美国约 31% 的集装箱国际海运贸易。沿海 infill 市场工业出租率长期维持在 93% 至 94%，过去五年库存增量仅 0.6% 至 1.1%，当前可供量 7.9% 至 8.8%；Inland Empire 出租率约 91.5%。

交易顾问由 CBRE National Partners West 担任。Rexford 已就该笔交易向美国证券交易委员会提交 8-K 当期报告。该笔交易最初于今年 8 月 18 日签约，前后历时约一个月完成交割。