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9 月 20 日，保利发展丰台太平桥 0001 地块曜安佳苑拿预售证（备案名曜安佳苑）。

9 栋、450 套一次性入市，拟售均价 12.03 万 /㎡，成为北京首个进入销售阶段的全抬板社区——比华润北京澐玺晚拿地 20 天，却在同一天总平公示、并率先领证，二环外 " 抬板双雄 " 正式同台。

土地账几乎和澐玺一个量级。

5 月 19 日保利以 41.544 亿元、溢价 15.4% 摘地，楼面 5.76 万 /㎡；华润 4 月 30 日 57.71 亿底价摘万泉寺，楼面 5.85 万 /㎡。

太平桥占地 3.6 公顷、地上建面约 7.47 万㎡、容积 2.0，做 7 — 18F 洋房 + 小高；澐玺容积 2.58、11 栋高层、约 500 套。保利用更低楼面 + 更低容积，换 " 内城全抬板 " 的先发叙事。

产品内核是 10 米台地。

项目以 10 米台地高差做立体归家：板下车行 / 设备 / 配套，板上纯步行园林 + 下沉庭院；124/139/149/153/180㎡全四居，南向通面阳台、奇偶空中庭院、景观花池、大尺度设备平台、侧飘窗全上。

124㎡141 套（占 31%）、139㎡208 套（占 46%）走量，149 边户 +153 中间户 76 套卡中央楼王区，182㎡顶配仅 21 套。

最反常规仍在首层定价。

南排 8#/9# 首层单价 14.9 万— 15.4 万 /㎡，高于楼王 182㎡次顶层；这两栋贴老旧小区和养老设施、外部界面一般，保利用 " 抬板 + 下跃 / 挑高 LOFT/ 送花园小院 " 把不利因素反转成复合溢价。

首层不是最便宜，而是最像藏品——这和湖映天青、北京澐玺的 " 首层重写货值 " 逻辑一脉相承：抬板社区重构了垂直空间的价格曲线。

" 二环外定价权争夺 "。

5.76 万楼面 + 台地建安（比普通地库多挖 / 多撑约 3000 — 5000 元 /㎡）+ 精装，可售成本约 7.5 — 8 万；12.03 万拟售留约 4 — 4.5 万 /㎡缝差，但首层 15.4 万若成交，单套附加货值可把整盘利润率再抬 0.5 — 1 个点。

华润澐玺靠 "6 米抬板 + 莲花河 + 万象城 " 讲滨水大平层，保利曜安靠 "10 米台地 + 六里桥东站 + 西城外溢 " 讲内城低密四居，一个卷面积、一个卷层数。

变量也很清楚：推广案名和户型图还没官宣就先拿证，说明保利要把 " 首个销售型抬板盘 " 的窗口期吃满。

但 124㎡起步、12 万 + 单价意味着 1500 万级门槛，六里桥东站周边二手 5 — 7 万，买家要不要为 "10 米台地 + 首层院落实得 " 多付一倍价，开盘折扣会给出答案。

北京豪宅从 " 拼地段、拼精装 " 进入 " 拼底盘高度 " 阶段——澐玺抬 6 米，曜安抬 10 米。

谁先把抬起来的空间卖给顶豪，谁就拿到二环外下一个价格锚。