‌ 9 月 28 日‌，湖北清能投资发展集团有限公司发布一份谈判采购公告，为旗下新能源基础设施公募 REIT 选聘基金管理人和计划管理人，‌预计申报规模不低于 10 亿元‌。发行前的资产筛选与培育辅导，同样列入了服务范围。

清能是湖北联投旗下省级平台，主体评级 AA，业务以智慧能源和绿色地产为主。公司 2024 年才全面转向清洁能源，合并报表内的电站大多并网时间不长；‌资产更成熟的一块新能源盘子，目前并不在其控制的报表内‌。

并表的电站年轻，成熟的没控股

清能合并报表内的新能源资产，运营主体是两家全资公司，联投清能（上海）新能源发展有限公司和清能低碳科技（北京）有限公司。这些资产多在 2024 年以后并入：2024 年末收购涡阳康风，2025 年上半年收购涡阳道一和道轩，康风、道一主营风电，道轩主营配套储能；2025 年 10 月，清能低碳科技收购泰州祥泰。截至 2026 年 3 月末，清能合并口径并网装机 1078.8MW。

报表之外，还有一家长江智慧分布式能源有限公司。该公司 2016 年成立，清能与三峡电能各持股 49.71%，菱感智能持股 0.58%，‌清能不掌握控制权，长江智慧没有进入合并报表‌。

截至 2025 年末，长江智慧并网装机 781MW，分布式光伏 358MW、集中式光伏 299MW、风电 98MW、生物质 25MW；年末总资产 50.26 亿元，2025 年营业收入 4.91 亿元，毛利率 39.74%。‌相比清能表内的新能源资产，这一块已具规模。‌

清能官网将长江智慧作为集团转型主体来介绍。2024 年以来，集团陆续设立七大区域公司、四大专业公司，新能源业务覆盖 14 个省、48 个县市。‌官网提到的 2GW 可控装机，把长江智慧这类未并表主体也计入在内，属于集团口径；进入合并报表的装机，为 1078.8MW。‌

EBITDA 已经盖不住利息

中诚信国际评级报告显示，清能总债务由 2022 年的 57.95 亿元，增至 2023 年的 74.98 亿元、2024 年的 88.30 亿元，2025 年末为 113.22 亿元；‌净负债率同期分别为 69.28%、65.38%、81.16%、116.39%‌。

营收和盈利没有同步增长。2022 年至 2025 年，公司营业总收入由 79.21 亿元降至 37.40 亿元，净利润由 6.98 亿元降至 0.82 亿元，EBITDA 由 13.80 亿元降至 4.37 亿元。总债务对 EBITDA 的倍数，2022 年为 4.2 倍，2024 年升至 15.17 倍；‌EBITDA 利息保障倍数由 3.51 倍降至 0.92 倍‌。2025 年经营活动现金流净额为 0.52 亿元。‌利息保障倍数降到 1 倍以下，当年经营所得已不足以覆盖利息。‌

全口径签约销售金额由 2023 年的 92.72 亿元，降至 2024 年的 62.63 亿元、2025 年的 25.80 亿元，销售均价由每平方米 22984 元降至 13848 元，2025 年房地产开发收入同比下降 37.72%。

2026 年上半年，收缩体现在合并报表中。当期营业总收入 6.66 亿元，上年同期为 18.44 亿元；房地产营收由 15.71 亿元降至 2.34 亿元，‌电力销售 2.91 亿元、占比 43.69%，超过房地产成为第一大收入来源‌。截至 2026 年 6 月末，固定资产 81.38 亿元，较年初增长 50.07%，主要因当期并入瑞昌风电、杭州凌能等项目的设备。

2025 年，清能出售三亚丽景海湾酒店，确认投资收益 4.05 亿元；2026 年完成深圳楚天大酒店（即深圳湖北大厦）股权转让，确认投资收益 4.52 亿元，受让方为湖北洪山宾馆集团。‌评级报告测算，剔除处置酒店的收益后，2025 年公司经营性业务利润为负。‌

2025 年 6 月至 7 月，清能以小股合作方式在成都、武汉、上海获取三个项目，土地价款合计 24.99 亿元，成都项目持股 49%，上海项目持股 28%。中诚信认为，公司正逐步退出地产、全面转型，这几笔拿地属于过渡安排。评级报告同时提示，‌新能源业务仍处发展初期，面临一定投资压力‌，对其投资及经营情况将持续关注。

冲刺首单，出表与年限是现实约束

在清能 2026 年工作会议的安排中，‌集团要冲刺全省首单能源公募 REIT‌，整合省内优质能源资产，同时继续收购中小能源企业。公司希望电站装入 REIT 后实现出表，以回笼资金压降债务，并支撑下一轮收购。

‌资产能否出表，直接关系负债率变化。‌按现行规则，基础设施项目构成真实出售、原始权益人不保留控制权的，可确认转让收益并将资产移出报表；保留控制权的，按并表融资处理，负债率难以下降。战略配售方面，原始权益人及同一控制下关联方合计配售比例不低于发售份额的 20%，其中 20% 以内份额锁定 60 个月，超出部分锁定 36 个月，一部分回笼资金由此被锁定。

运营年限也有明确要求。常态化发行规则规定，项目运营时间原则上不低于 3 年，运营不足 3 年但能证明收益长期稳定、风险可控的，可合理放宽；近 3 年经营性净现金流须均为正，最近 3 年平均 EBITDA 不低于未来 3 年预测均值的 70%。‌清能表内电站多在 2024 年以后并表，年限偏短‌，采购公告因此把资产筛选与培育辅导列入服务范围。

2024 年 7 月发改委的常态化通知，已取消此前的收益率硬性要求，产权类项目未来 3 年净现金流分派率不低于 3.8%、特许经营权类 IRR 不低于 5% 的规定不再执行，定价改由市场询价。

属地认定上，2023 年 8 月，国家电投集团湖北公司已发行湖北首单能源基础设施类 REIT，全称为国家电投－湖北电力清洁能源绿色碳中和资产支持专项计划，规模 19.20 亿元，资金成本 3.17%，国信证券任计划管理人。该产品属私募类 REIT，底层四个风电项目位于陕甘宁和太行革命老区，不在湖北境内，仍按发行主体属地认定为湖北首单。‌清能此次申报的是湖北首单能源类公募 REIT‌，其相对成熟的风电项目虽位于安徽涡阳，按同一口径不影响属地归属。

采购公告没有披露入池电站的类型、装机、并网年限、补贴占比及测算分派率，‌仅明确服务地点为湖北、安徽两省‌。本次管理人选聘谈判定于 2026 年 10 月 27 日 9 时 30 分开始，服务期五年，五年内未能成功发行的，服务可终止。