现房销售规则，楼市新政细则公布！

自 828 新政发布后，各地具体如何落地实施，一直是市场关注的焦点。

近日，北京、上海陆续发布新政实施细则，后续大多城市的规则应该都会整体趋同，那我们一起来看看北京和上海的新规，以及这两个城市有没有不一样的地方。

一、预售管理

北京和上海的细则里面，对于预售管理都分为新取得土地项目和在途项目两种：

新取得土地项目指 2026 年 8 月 28 日新发布出让公告的商品住房项目；在途项目为 2026 年 8 月 28 日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目。

新取得土地项目按照新规执行，申请预售需要单体建筑应完成主体结构封顶——北京明确标准为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

在途项目中， 2026 年 8 月 28 日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；

2026 年 8 月 28 日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；但可以申请，在 2027 年底前仍可按原有预售条件申请预售。

此外，北京规定 2026 年 8 月 28 日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

上海规定 2026 年 8 月 28 日（含）前，已发布出让公告但在 8 月 28 日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，在 2027 年底前上市，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

我们看北京和上海的预售管理细则内容相差不大，分界线为 2026 年 8 月 28 日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，对于 828 当日拿地、828 发布出让公告地块，都设置了一年多的缓冲期。

二、现售管理

现房销售这块，2026 年 8 月 28 日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售；目前从各地土拍来看，实施现房销售的地块还比较少，处于试点阶段。

北京和上海都明确了现售定金制的相关规定：

房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同——北京要求定金一般收取不超过总房价款 1%，上海则为 3%。

如果不能按期交房，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

总体看现房销售明显利于购房者，但可能导致两个问题，一是定金只有 1-3%，如果市场下行，购房者违约概率非常大；二是房企前期销售动力不足，且可能为尽快竣备压缩工期，带来隐患，新预售制也面临这个问题。

三、主办银行制度和信贷管理

主办银行制度实施时间是 2026 年 8 月 28 日起 / 后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

个人按揭贷款发放为 2026 年 8 月 28 日起 / 后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

个人按揭贷款发放在竣工备案后发放，对首付压力较大的购房者十分友好，可直接减轻前期还款负担；如果计划交付后短期转手，也能大幅降低资金成本，待市场稳定后有助于释放投资需求。

另外，对房企加大贷款支持力度，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，具体见图。

四、土地供应管理

在土地供应这块，北京和上海表述有所不同，都提到了 " 一地一策 "，以保证土地稳妥有序供应。

北京还明确入市用地达到 " 七通一平 " ——通给水、通排水、通电、通路、通信、通燃气、通热力、土地平整，使土地具备直接建设条件，这点非常值得各地借鉴。

至于土地款分期，北京和上海都规定首付款在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的 50%；余款北京规定延长至出让合同签订后两年内缴清，上海可以延期两次至两年缴清。不过上海只有全部出让价款缴清后，才能办理土地使用权首次登记，核发该地块首批房源的预售许可证。

以上就是北京、上海的楼市新政实施细则，总体看并没有一刀切，尺度相对灵活，后面看合肥的细则何时发布、如何规定。

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