9 月 29 日，上交所债券项目信息平台显示，" 国金资管 - 崇左城建持有型不动产资产支持专项计划 " 项目状态更新为 " 终止 "，品种为 ABS，拟发行金额 11.21 亿元。这是近期第 5 单在交易所审核阶段终止的持有型不动产资产支持专项计划，即机构间 REITs。

该项目的审核只走完了前半程。平台信息显示，专项计划 2026 年 7 月 1 日获上交所受理，审核过程中曾收到交易所反馈；9 月 29 日状态变为终止，从受理到终止间隔约 90 天。交易所确认文件文号一栏始终空白，产品未取得挂牌条件确认文件。对于终止的具体原因，交易所项目页面和原始权益人方面均未公开说明。

崇左城建为这次证券化准备了不止一年。

专项计划原始权益人广西崇左市城建资产运营投资管理集团有限公司，是崇左城建集团（广西崇左市城市建设投资发展集团有限公司）旗下全资的专业化资产运营平台，2022 年 7 月 18 日挂牌，注册资本 10 亿元。

母公司崇左城建集团 2018 年底组建，前身可追溯到 2004 年 2 月成立的崇左市城市建设投资有限责任公司，由崇左市国资委全资控股，注册资本 50 亿元，主体信用评级 AA，总资产约 430 亿元。

证券化的资产基础，是集团从 2022 年起一步步归集、改造出来的。当年，集团成立资产运营平台，把分散在各子公司的自持经营性物业统一划转，解决权属分散、运营碎片化的问题。母公司审计报告显示，其投资性房地产账面价值由 2024 年末的 5.27 亿元增至 2025 年末的 16.51 亿元。

针对太平古城、崇左园博园等长期闲置的文旅资产，集团采用 F+EPC+O 的融建管一体化模式引入市场化运营方，改造存量建筑超 5 万平方米，先后落地万达锦华酒店、阿瓦那谧境庄园、静安荟奥特莱斯等业态，预计年综合增收超 7000 万元。

这些改造有公开的经营数据可查。园博园低效资产盘活项目占地 133.93 亩、总投资 2.08 亿元，首期高端度假酒店今年春节试营业期间 32 间客房连续 9 天满房，3 月入住率仍保持在 85% 以上。

太平古城静安荟奥莱小镇今年 6 月开街，招商率 90%，入驻店铺超八成为崇左首店。对收益不及预期的原康养地块，集团暂停康养施工、调整规划转向物流总部基地。

资产端的盘活仍在继续，证券化这一步停了下来。

持有型不动产 ABS 是 2023 年底推出的权益型产品，不设优先劣后分层，也不靠原始权益人主体信用兜底，投资者的分配直接来自底层资产经营现金流，审核重点是底层现金流的独立性和稳定性。

2026 年 7 月，沪深交易所完善 ABS 审核规则，在业务规则中把这类产品统一命名为 " 机构间 REITs"，要求无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理，分红比例原则上不低于 90%。

崇左城建并非孤例。此前，已有四单同类产品在取得挂牌条件确认文件前终止，分别是：" 国金资管 - 观博启城持有型不动产资产支持专项计划 "，拟发行 4.99 亿元；" 国泰海通 - 西安城发中心持有型不动产资产支持专项计划（科技创新）"，拟发行 8.02 亿元；" 财通资管 - 国泰海通 - 一道新能清洁能源持有型不动产资产支持专项计划 "，拟发行 1.41 亿元；" 润邦达美汽车产业园持有型不动产资产支持专项计划 "，拟发行 7.54 亿元。四单合计 21.96 亿元，加上本次崇左城建，五单合计 33.17 亿元。

园博园、太平古城的改造和招商目前仍在推进。崇左城建集团是否会重新申报资产证券化，以后续公告为准。