突发超级利好！

就在昨天，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，决定在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。政策自 2026 年 10 月 1 日起实施，实施期限暂定 1 年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化 1 个百分点、期限不超过 5 年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为 100 万元。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，标志着需求侧刺激从 " 信贷宽松 " 进入 " 财政直补 " 的新阶段，充分彰显出决策层对于稳定楼市的决心和态度。

个中深意及其对房地产板块的影响，同样值得我们仔细揣摩。

一、此次贴息政策的三大亮点

就本次贴息政策而言，至少呈现三重亮点。

第一，靶向精准，锁定最核心的矛盾。

政策聚焦首套刚需，限定住房面积不超过 120 平方米、购房价格不超过 150 万元，将有限财政资金用于普惠更多刚需群体。这一定位直指当前楼市最核心的矛盾：不是改善型需求不足，而是最底层的刚需购房者被月供压力挡在门外。通过降低月供而非降低房价来降低门槛，既避免了价格信号紊乱，又实质性减少了购房成本。财政部有关负责人在答记者问中明确表示，政策设计 " 主要是将有限的财政资金用于普惠更多的刚需群体 "。

第二，财政金融协同，杠杆效应显著。

贴息 1 个百分点，相当于首套房贷利率的约三分之一，单户最高 100 万元贷款、最长 5 年可累计减少付息近 5 万元。贴息资金由中央财政、地方财政分别按照 90%、10% 承担，省级及以下财政分担比例由省级财政部门结合实际自主确定。这一分担机制既体现了中央财政的主导作用，又调动了地方政府的积极性。以财政资金撬动信贷投放，既避免了直接降息对银行净息差的进一步挤压，又通过财政的杠杆效应放大了政策效果。从政策操作流程看，贴息采取 " 预拨 + 结算 " 方式，经办银行按月收息时自动扣除对应贴息金额，实现 " 免申即享 "，确保借款人无需额外申请即可享受政策红利。

第三，预期管理，传递明确政策信号。

政策实施期暂定一年，执行中资金总规模不设上限、据实结算。这种 " 不设上限 " 的表态传递出明确的政策信号：符合条件的家庭应享尽享，为市场注入确定性。此前年内已有超过 20 个城市落地房贷贴息政策，但由中央财政在全国范围内统一实施尚属首次，政策层级和覆盖范围的跃升本身就是一种强有力的预期引导。

从更宏观的视角审视，本次贴息政策是财政金融协同促内需一揽子政策的重要环节。2026 年以来，财政部已陆续推出个人消费贷款贴息、设备更新贷款贴息等多项政策，本次房贷贴息政策的加入，进一步完善了从消费端到住房端的财政贴息政策体系。

二、近期地产板块上涨的逻辑

值得注意的是，地产板块近期表现非常活跃，就连跌了六七年的万科 A，都极其罕见地在过去 7 个交易日里出现了 3 个涨停板。而驱动地产板块上涨的首要因素，自然是短期政策的博弈。

事实上，自 9 月中旬以来，市场对 "930 政策窗口 " 的预期一直在不断升温，叠加网上疯传的某外资机构电话会内容，很大程度上触发了市场的政策博弈情绪。随后国常会明确提出 " 研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施 "，进一步强化了增量政策预期。贴息政策的最终落地，验证了这一博弈逻辑。

反映到资本市场层面，便是近期市场主力资金大幅度扫货地产股，除了万科 A 之外，绿地控股、华发股份、世联行、我爱我家、金融街等多股都反复出现涨停，港股内房亦是同步走强，A/H 联动说明资金对地产板块的定价正从个股博弈转向系统性重估。

第二层逻辑是制度层面的根本转向。

不久前，住建部明确了 " 房地产进入存量时代 " 这一定调，从数据上看，我国二手房交易占比已超过 50%，前 8 个月约 52%。从 2020 年的 27%，到 2025 年的 46%，再到 2026 年前 8 个月突破 50%，这组持续攀升的数字勾勒出住房市场交易结构的根本性演变轨迹。

与此同时，8 月 28 日，多部门联合推出 3 份纲领文件与 5 份配套细则，以项目公司制、主办银行制、现房销售改革为三大支柱，将地产融资逻辑从房企集团主体信用切换至单个项目现金流评估。一个项目对应一家主办银行，组建银团专项投放开发贷，项目资金全封闭管理，实现项目风险与母公司债务隔离。中国房地产运行数十年的高杠杆、预售高周转开发模式由此走向终结，行业正式迎来新旧时代的分水岭。全国现房销售占比已经从 2020 年的 10.2% 增长到 2025 年的 32.4%，在新政推动下有望进一步提升。这些制度性变革为板块提供了中期想象空间，使市场不再仅以短期销售数据来定价地产股。

第三层逻辑是基本面边际改善。

数据显示，8 月一线城市新房价格环比由持平转为上涨 0.1%，二三线城市环比降幅总体收窄，各线城市同比降幅持续收窄。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 0.9%，降幅比上月收窄 0.2 个百分点；二手住宅销售价格同比下降 2.7%，降幅比上月收窄 1.0 个百分点。上半年房地产板块整体减亏约 65 — 67 亿元，行业呈现减亏趋势，但板块内部分化加剧，优质房企盈利率先改善，多数企业仍处减亏进程中。

基本面的边际好转为估值修复提供了底层支撑。从 " 金九银十 " 的成交数据看，截至 9 月 20 日，9 月重点 30 城新建商品住宅成交面积同比微增 1.4%，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长超 10%，其中北京、上海分别同比增长 23% 和 22%。

第四层逻辑是筹码结构的极端低位。

公开信息显示，2026 年二季度公募基金房地产行业实际持仓占比仅 0.31%，创近十年新低，较标准配置比例 0.84% 低配约 0.53 个百分点。持仓总市值 275.8 亿元，重仓股集中度较高。极低的机构持仓意味着抛压极小，少量资金回补便能撬动板块大幅上行，这是本轮行情弹性放大的重要原因。从主动加仓方向看，资金主要流向转型个股和高确定性个股，滨江集团、万通发展、西藏城投、龙湖集团等获加仓居前。

值得注意的是，当前机构配置仍处极低水平，加仓空间较大，但也说明机构共识尚未形成，行情的高度和持续性取决于后续政策力度和基本面验证。

三、板块展望：短期兑现，中长期看转型成效

对于地产板块后续走势，需要区分短期、中期和长期三个维度来审视。

短期来看，政策兑现是关键变量。

贴息政策虽已落地，但其实际效果取决于执行效率和居民响应程度。当前市场最关心的是 " 金九银十 " 的销售数据能否接续。从 8 月数据看，一线城市展现出较强韧性，但二三线城市新房成交仍同比下滑，城市间分化依然显著。此外，机构持仓极低虽有利于短期反弹，但也说明机构共识尚未形成。有观点提出，投资者后续需重点观察五个关键变量：后期盈利兑现、政策落地力度、市场流动性、市场风险偏好变化和主线景气度，若热点频繁轮动则多数板块难以走出趋势性行情。

中期来看，行业正在经历从 " 增量开发 " 到 " 存量运营 " 的范式转换。 

存量时代下，二手房中介、物业管理、城市更新、存量运营等环节的价值量将提升，评价房企的标准也将从销售规模转向债务安全、现金流和资产质量。有分析指出，进入存量时代之后，市场逻辑将更多地转向存量交易与运营，二手房中介、房屋经纪、家装、物业以及城市更新等环节在整条业务链上的价值量会有所提升，评价地产企业的标准也会发生改变，更多关注债务安全、经营现金流是否充沛、是否拥有优质地块。

长期来看，分化或将是主旋律。

参考美国、日本的房地产复苏路径，核心城市房价见底领先全国数年，龙头房企股价又领先核心城市房价启动，形成 " 龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底 " 的传导路径。其中日本东京房价见底领先全国约 5 年，美国旧金山为首的 6 个核心城市房价见底领先全国约 3 年。如果以美国、日本来类比，那么后续行业分化大概率会是主旋律，而核心城市是复苏的排头兵，拥有现金流压舱石业务是房企穿越周期的秘诀。

综合来看，未来可关注三大方向：产品力领先的优质房企、商业运营与资管并重的商业地产运营商，以及 " 好房子 " 政策下服务品质突出的优质物管标的。

总体而言，房贷贴息政策的落地是需求侧政策工具箱的又一次升级，其意义不仅在于短期刺激购房需求，更在于通过财政金融协同探索了 " 精准补贴 " 的新路径。地产板块近期的上涨是政策博弈、制度重估和筹码结构的共振结果，但行情能否从估值修复走向趋势反转，仍需销售数据的持续验证和行业新模式的逐步成型。

在当前阶段，市场更应关注的是：谁能在存量时代的竞争格局中率先完成从 " 开发商 " 到 " 运营商 " 的身份转换。那些兼具经营韧性、产品实力、持续运营能力与多元现金流引擎的企业，将成为新周期的行业中坚。

【注：市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号所载信息或所表述意见仅为观点交流，并不构成对任何人的投资建议。除专门备注外，本文研究数据由同花顺 iFinD 提供支持】

本文由公众号 " 星图金融研究院 " 原创，作者为星图金融研究院高级研究员付一夫。

（可在" 星图金融研究院 " 公众号后台回复 " 进群 "，扫码添加小助手微信，免费加入星图金融研究院读者交流群，群内每日分享市场观点。）

编辑：胡伟

点击 " 阅读原文 " 看更多

↓