未来的房地产政策设计，不妨更多从购房者的真实负担出发，用更直接、更精准的方式，实实在在地降低住房成本，既能保障居民的安居愿望，也能够促进房地产市场健康平稳发展。

文 | 熊志

9 月 29 日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布通知，明确自 10 月 1 日起，在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定 1 年。符合条件的居民房贷可享受 1 个百分点的贴息支持。

此前，购房贷款贴息政策，在部分地区已有零星探索，在全国层面统一推行，还是第一次。中央财政拿出真金白银，为购房者减轻利息负担，这凸显出稳定房地产市场，促进住房消费的明确决心。

从政策设计来看，购房贷款贴息主要针对新购首套房家庭，新房、二手房均可享受，但设置了两大硬性门槛，一是所购住房建筑面积不超过 120 平方米，二是价格不超过 150 万元。按照 1% 的贴息额度，最多可累计减少付息近 5 万元。

这一门槛设定决定了，政策惠及的对象，并非一二线城市的高总价房源，而是一二线城市的远郊低价房，以及大量的三四五线城市住宅。

正因如此，有声音质疑，这些地区的房价，本就处在下行区间，不少中小城市还面临供应过剩，贴息补贴的 5 万元，能不能覆盖房价下跌的减值？

如果房价一年跌掉 10 万，补贴 5 万元，账面上还是亏的，拉动作用恐怕有限。

这种质疑有其道理，但购房贷款贴息政策，只是楼市调控的手段之一，指望单靠这一政策，就能全面激活各地楼市的消费活力，本身就不切实际。

对中小城市的刚需购房者来说，5 万元的补贴，不是一笔小数目。折算到每个月，可以少还款几百元，短期看数额不大，长期看却能减轻支出压力，缓解购房者的月供焦虑，并且在住房之外带动家庭消费，形成政策的外溢效应。

这一政策，精准聚焦那些收入水平有限、刚刚够上首付门槛、原本处于持币观望状态的人，这 5 万元的贴息，很可能会打消其不敢上车的顾虑，提升他们的购房意愿。

更不容忽视的是，贴息政策的价值，不仅在于给购房者减负，更在于，它探索出全新的政策路径——运用财政工具直接调节购房者的按揭成本。

回顾过去的楼市调控，无论是降准降息，还是放松限购限售，大多作用于宏观层面，属于 " 大水漫灌 " 式的调节，覆盖面广，但精准度有限，红利未必能定向落到财力有限的刚需群体身上。

此次购房贷款贴息，直接将资金用于首套、中小套型、较低总价住房，在财政资源有限的前提下，把钱花在普通刚需购房者身上，实现了 " 精准滴灌 "。

对银行而言，这种安排也有现实意义。如果继续靠降低贷款利率，来刺激房贷需求，银行净息差压力会进一步上升。而由财政承担贴息成本，有助于减轻银行的压力，实现了多方共赢。

当然，购房贷款贴息政策，能否转化为一笔笔的住房消费，最终仍取决于居民收入预期。

买一套超百万的房子，对绝大多数家庭而言，都是最大的单笔开支，即便利息有所减免，最终驱动购房决策的，还是家庭的现金储备，以及对未来收入增长的信心。

这也意味着，购房贷款贴息政策，不是一剂救市 " 特效药 "，它只是稳楼市政策组合中的一环，要提振市场信心，促进住房消费，还需要在就业保障、收入支持等方面协同发力。

总体来看，这次全国性的购房贷款贴息，是为购房者切实减负的有益探索，也为后续的楼市调控，打开了新思路。

未来的房地产政策设计，不妨更多从购房者的真实负担出发，用更直接、更精准的方式，实实在在地降低住房成本，既能保障居民的安居愿望，也能够促进房地产市场健康平稳发展。